看屋筆記：桃園市桃圈區宜雄盛場(個案+價格分析)

宜雄盛場位於桃園中正路商圈、鄰近夜市，周圍生活機能完善，學校、公園、市場一應俱全，位置上不管是出行桃園火車站、桃園市政府甚至藝文展演中心都在車程10分鐘內，在桃園區內四通八達，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

宜雄盛場 外觀模擬圖

建案特色：

1. 生活機能豐富、未來將串連捷運綠線

• 宜雄盛場走路5分鐘即可到達成功國小，10分鐘可達西門國小、桃園國中，家長接送便利。
• 離桃園觀光夜市走路5分鐘，周邊還有桃園果菜市場、力行市場及全聯可供採買。
• 距生態豐富的萬坪朝陽森林公園走路僅5分鐘，鄰近亦有永康公園、民族公園。
• 桃園捷運綠線預計於2025年通車，其中已動工的G08永和市場站自本案走路約5分鐘、G09民光路站走路8分鐘；另本案巷口已設置ubike站點、通勤族群可更順利連結大眾運輸系統。

2. 格局規劃佳，戶戶皆有好採光

• 全案住宅規劃一層2戶或4戶，格局皆為2至3房，住戶均質，出入相對單純。
• 建築基地三面臨路，客廳皆規劃面向道路方向，因此都有一定棟距，每戶皆有2至3面採光，通風良好舒適。

3. 建築構造設計佳

• 本案構造採DHS強基鋼柱SRC耐震工法、區內較稀少。
• 基座以鋼石打造，建材採用天然洞石及雲朵拉灰大理石。
• 外觀方面有石材雕花、飛馬工藝與穹頂的設計，整體呈現歐式風格。

宜雄盛場 生活機能圖

宜雄盛場格局分析：

1. 宜雄盛場共2棟，樓高分別為A棟17層、B棟18層。1至2樓是連棟設計，配置8戶店面以及公共設施；3樓以上為住家，平面不相通，住家共計94戶。A棟標準層一層2戶、設置1部電梯，B棟標準層一層4戶、設置2部電梯，2戶對應1梯、電梯數充足，格局規劃有2房(28/36坪) 、3房(43坪)，公設比約36.8%。

2. 本案地下4層，設雙向坡道車道自東南側6M計畫道路（大華一街）進出，計平面車位162部，車輛出入為稍窄的巷道、需注意。

3. 公設規劃於1至2樓，1樓設有接待大廳，挑高7.4M，2樓設有SPA三溫暖、健身房、棋琴室、飛鏢吧、親子遊戲室、閱讀室等設施。

宜雄盛場  標準層平面圖

4. 本案標準層平面分為三個區塊來介紹：

(1) 黃色區塊（B3/B5戶）為2房2衛的規劃，坪數約28坪，格局對稱、配置相似。

• 邊間雙面採光，2房皆有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• 客廳格局方正、安定面足夠，玄關大小可設置鞋櫃。
• 主衛僅半套、有開窗；客衛乾濕分離，無浴缸、無開窗。
• 客廳及主臥面計畫道路方向，目前前方為停車場。
• 需注意B3戶客廳面向車道上方，低樓層可能受影響。

(2) 綠色區塊（B1/B2戶）為2+1房2衛的規劃，坪數約36坪，格局對稱、配置相似。

• 邊間雙面採光，2房皆有開窗，空間皆可放得下雙人床，格局方正。
• 客廳格局方正，但需注意安定面稍小，獨立玄關、有鞋櫃空間。
• +1房需自行隔間，位置可規劃於於餐廳與次臥之間，大小充足可放置雙人床，但因隔起來會是暗房，較建議規劃開放式格局或書房、臥榻等用途。
• 廚房空間較小，冰箱需放置於廚房外。
• 2衛浴皆乾濕分離、有開窗，無設置浴缸。
• 配置2陽台，工作陽台空間足夠。
• 客廳及主臥面7M大華二街方向，臨路前方為13層舊華廈，此戶型14樓以上視野會較開闊。

(3) 藍色區塊（A1/A2戶）為3房2衛的規劃，坪數約43坪，格局對稱、配置相似。

• 一層2戶、可享三面採光，房間皆有開窗無暗房，主臥空間充足，可規劃書桌及衣櫃收納空間。
• 客廳格局方正、安定面足夠，無廊道設計、室內坪效佳，餐廳獨立空間較充足。
• 廚房為雙排式，但冰箱位置在廚房外。
• 2衛浴皆有開窗，主衛配備浴缸，客衛乾濕分離。
• 工作陽台空間皆相對偏小。
• 客廳及主臥面8M正康一街方向，臨路前方為4層以下的透天及舊公寓，此戶型5樓以上視野會較開闊。

實價登錄分析：

宜雄盛場位於桃園的中正路生活圈。

中正路生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$61.89萬/坪，房價漲幅部分中正路生活圈較一年前+3.39%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交673戶，2021年成交753戶。

整體而言中正路生活圈呈現價漲量縮的狀態。

1. 中正路生活圈周邊行情

宜雄盛場：屋齡4年。平均成交價34.99萬/坪。近一年成交價45.25萬/坪。

謙昌M+：屋齡3年。平均成交價29.22萬/坪。近一年無交易資訊。

永安醴：屋齡7年。平均成交價24.11萬/坪。近一年無交易資訊。

2. 桃園站前生活圈周邊行情

逸偉站前ONE：屋齡3年。平均成交價36.28萬/坪。近一年成交價50.58萬/坪。

濟弘皇璽：屋齡7年。平均成交價35.6萬/坪。近一年成交價45萬/坪。

站前越：屋齡0年。平均成交價38.51萬/坪。預計實際成交價可能會再低一些。

桃園站前生活圈 個案周邊行情圖

3. 就地理位置而言，宜雄盛場位於中正路生活圈前段，較靠近桃園站前生活圈一帶。站前和中正路兩生活圈的機能都已發展成熟，較少見新建案，其中因站前生活圈有桃園車站支撐、相對熱鬧，車站未來又將三鐵共構，以通勤族來說較為便利，平均開價及成交價也較中正路生活圈高一些。
宜雄盛場與中正路生活圈周邊新建案的成交行情相比，近一年成交價略高，與最近桃園區房市漲幅可能有一定的相關，且其建築構造、建材及設計方面較鄰近建案優。整體來說，宜雄盛場價格約介於兩生活圈之間，平均價格差距沒有很大，整體尚符合區域行情。

宜雄盛場評價：

宜雄盛場周邊生活機能相當充足，加上未來捷運開通、交通便利性可期。需注意的是本案公設比與一般建案相比略高，不過社區內有SPA三溫暖設施在本區也較少見，大家可以自行衡量一下需求；另外社區停車場B1F規劃開放給民眾使用，可能會有出入較混雜的疑慮。

總結來說宜雄盛場本身的建築工法、格局配置、建材設備都不錯，若是喜歡這樣的建築風格、想在桃園區成熟商圈找房的族群不妨參考看看。