看屋筆記：桃園市桃園區正晟悦峰華(個案+價格分析)

正晟悦峰華座落於桃園的推案熱區——中路重劃區，位處主幹道大興西路三段及正光路口的交叉路口，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

\\\正晟悦峰華正在團購樂居驗屋，還沒加入的您，快【聯繫樂居客服】，和鄰居一起省 ///

https://page.line.me/irl8595s?openQrModal=true

正晟悦峰華 外觀模擬圖

建案特色：

1. 格局規劃佳，坪效高

• 格局方正，樑柱外露設計，能更好的利用室內空間。
• 建築設計中空、設置採光天井，讓戶戶皆至少有2面採光，維持良好通風。

2. 臨路寬敞、棟距大
本案基地方正且為角地，雙面臨路大興西路三段60M、正光路30M，路寬皆相當寬敞，其中大興西路樹木林立、林蔭充足，加上建案本身退縮規劃的開放空間，使本案棟距足夠大、出入更寬闊舒適。

3. 位處中路重劃區的交通樞紐
中路重劃區可依區內主幹道大興西路、正光路大致分為三個區段，正晟悦峰華座落於中路三段，同時也是一段、二段的匯集分界處，四通八達，距離國道2號南桃園交流道開車不到5分鐘，距離桃園國際機場開車只需15分鐘，交通相當便捷。

正晟悦峰華格局分析：

1. 正晟悦峰華樓高22層，住家共計140戶，分為A、B兩棟、連棟設計、平面不相通，A棟標準層一層3戶，B棟標準層一層4戶，兩棟皆設置2部電梯，1.5~2戶對應1梯、電梯數充足，格局坪數規劃有2房(34坪) 、3房(42坪)，1至2樓規劃有4戶店面+辦公室，公設比約33~34%。

2. 本案地下4層，設雙向坡道車道自30M正光路進出，計有平面車位186部，車道規劃為獨立，較不會影響到樓上層住家。

3. 公設規劃於1樓，設置有交誼大廳、健身房、KTV、兒童遊戲室、會議室。

正晟悦峰華 標準層平面圖

4. 本案平面分為三個區塊來介紹：

(1) 紅色區塊（B3/B5戶）規劃為2房產品，坪數約34坪。

• 為邊間、雙面採光，其中B5戶東北側採光為面天井。
• 客廳為長方形格局，空間寬敞、安定面足夠，玄關空間充足可規劃收納。
• 房間都有開窗，空間皆可放得下雙人床，B5戶主臥格局偏長型。
• B3戶為2衛房型：主衛有配備浴缸、有開窗，客衛無開窗。
• B5戶規劃1衛，有開窗、面天井。
• 皆設有前後側雙陽台，景觀陽台為弧形設計，B5戶工作陽台略小。
• 客廳及景觀陽台方向，未來將面鄰建案23層的璟都米蘭，需注意遠眺中路運動公園的優勢可能會被遮擋。

(2) 綠色區塊（A2/B2戶）規劃為3房2衛產品，坪數約42坪。

• 前後採光，東南側採光為面天井。
• 客廳為長方形格局，空間寬敞、安定面足夠，玄關空間充足可規劃收納。
• 房間都有開窗，無暗房，格局方正。
• 主衛有配備浴缸、有開窗、無乾濕分離，客衛乾濕分離、無開窗。
• 景觀陽台為弧形設計，工作陽台空間充足、面向天井。
• 客廳及主臥、景觀陽台方向面60M大興西路，棟距充足，高樓層景觀值得期待。

(3) 黃色區塊（A1/A3/B1戶）規劃為3+1房2衛產品，格局配置相似，坪數約42坪。

• 皆為邊間、雙面採光。
• 客廳為長方形格局，空間寬敞、安定面足夠，玄關空間充足可規劃收納。
• 房間都有開窗，無暗房，格局方正。
• +1房需自行隔間，位置可規劃於次臥與客廳之間，大小充足，可依照個人喜好設計為書房、臥榻或單人房等用途，因位置關係較建議規劃開放式格局，否則隔起來會是暗房。
• 此戶型無走道設計、坪效利用高。
• 主衛有配備浴缸、有開窗、無乾濕分離，客衛乾濕分離、無開窗。
• 景觀陽台為弧形設計，工作陽台空間充足，其中A3戶景觀陽台略大於其他戶型。
• 此三種戶型的工作陽台對外面寬皆較窄，採光與通風可能會弱一些，需注意晾衣功能或考量購入烘衣機。
• A1、B1戶客廳及主臥、景觀陽台方向面60M大興西路，棟距充足，高樓層景觀值得期待；A3戶客廳及主臥、景觀陽台方向未來將面鄰建案23層的璟都米蘭，需注意遠眺中路運動公園的優勢可能會被遮擋。

實價登錄分析：

正晟悦峰華位處中路重劃區，

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.32萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+2.61%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交2844戶，2021年成交2094戶。

整體而言中路重劃區呈現價漲量縮。

1. 中路重劃區為純住重劃區，全區高綠覆、低建蔽率，鄰近桃園市政府、司法園區及交流道是其地理位置上的主要優勢。總體來說可以依照區域狀況及區內主要幹道，將中路重劃區劃分為三個區段：

• 一段有司法園區，也設有社會住宅，目前新建案數量較少。
• 二段擁有重劃區最大型的萬坪防災公園(風禾公園)，重劃區先發的重點推案區，現況成屋數量相對較多，目前已有路易莎、星巴克等連鎖咖啡店進駐。
• 三段則比較靠近舊市區，鄰近力行路及永安路，力行路有傳統市場、永安路也有很多餐飲小吃及賣場，現況採買功能較方便完善、生活機能較佳。
• 正晟悦峰華位處中路重劃區三段，位處三區段的交界處，緊鄰中路一段、二段，至司法園區及風禾公園都在步行5～10分鐘的距離。

中路重劃區 區段劃分示意圖

2. 中路重劃區三段周邊行情

正晟悦峰華：屋齡3年。平均成交價37.01萬/坪。近一年成交價47.18萬/坪。

璟都米蘭：屋齡3年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價46.43萬/坪。

君邑富域：屋齡4年。平均成交價32.53萬/坪。近一年無交易資訊。

中路重劃區三段 個案周邊行情圖

3. 中路重劃區二段周邊行情

合輝云朵：屋齡6年。平均成交價29.93萬/坪。近一年成交價51.68萬/坪。

嘉璟一品硯：屋齡2年。平均成交價40.85萬/坪。近一年成交價50.56萬/坪。

豐邑風禾：屋齡2年。平均成交價36.91萬/坪。近一年成交價50.29萬/坪。

中路重劃區二段 個案周邊行情圖

4. 由於中路二段內有風禾公園等大型公園，是中路的重點推案區域，總體價格會比中路三段來得高一些，尤其面公園第一排的建案價格會更顯著，如豐邑風禾。與本區房型規劃相近且鄰近公園的個案相比，正晟悦峰華價格符合該區域市場行情。

正晟悦峰華評價：

正晟悦峰華位於雙主幹道，上高速公路相當便利；在房型規劃上配置大2房及大3房，各戶型的房間都是可以放得下雙人床的大小且格局方正，另外客廳及玄關的空間大小也都相當充足，可彈性依照自己的需求進行規劃；另外值得一提的是，全案衛浴皆配置TOTO免治馬桶、Panasonic暖風機及單戶排氣系統，廚房配有櫻花牌雙機及櫥下型淨水器、BOSCH洗碗機，算是不錯的設備配置。如果是在桃園地區想換房、經常出行台北或外縣市的族群，不妨可以參考看看！