看屋筆記：桃園市桃園區合展悦禾(個案+價格分析)

中路重劃區三面環繞桃園市政府、中正藝文特區及桃園車站三大商圈，區內街廓方正、公園廣闊，是目前桃園的推案熱區。本次就要介紹中路重劃區內、緊鄰舊市區永安路商圈的合展悦禾，現在就來一起看看他還有哪些特色吧!

合展悦禾 外觀模擬圖

建案特色：

1. 公設獨特、多元，且公設比低：

• 臺灣蔦屋X公設閱覽室：本案閱覽室為中路重劃區首座、且目前唯一與臺灣蔦屋書店 TSUTAYA BOOKSTORE進行社區公設聯名，由蔦屋書店親自為社區選冊配書，打造親子皆合適的日系書屋知識宅。
• 豐富多元：本案公設適合全齡化使用且種類多，較此區一般建案豐富，並設有雙接待大廳，社區進出更方便。
• 低公設比：本案公設比31.04%，較此區一般建案32~34%低。

2. 鄰近公園、學區：

• 緊臨兒童公園，出社區即抵1518坪的兒童公園，走路約5分鐘(400公尺)可達中路重劃區最大之萬坪風禾公園。
• 建案基地南側方向為康萊爾雙語中小學，西側方向則為國中預定地，另車程約3分鐘即可抵達成功國小，距桃園國中約5分鐘車程。

3. 新舊商圈交界：

基地位處中路重劃區最東側，緊鄰舊市區永安路商圈（距永安路僅100公尺），走路10分鐘可達力行市場，享受重劃區內方正街廓與綠地設施等新規劃的同時，也可同時被既有商圈滿足完善的生活機能。

合展悦禾格局分析：

合展悦禾 一樓平面圖

1. 合展悦禾樓高15層，全區共4棟，住宅部分共計254戶，A、B棟一層4戶，C、D棟一層5戶， 每棟皆設有2個電梯，2至3戶1梯、電梯數充足，格局坪數規劃有2房(24~29坪) 、3房(33~37坪)、3+1房(42~48坪)。1樓規劃設有11戶店面。

2. 本案地下3層，共279部坡道車位，設雙向車道自8M慈愛一街進出，計有239部平面車位、40部機械車位，其中有24個平面車位已安裝充電樁，如需購買充電車位每部需加價20萬元。

3. 公設規劃有蔦屋閱覽室、運動吧、320坪私人中庭花園、交誼廳、視聽室、健身房、瑜伽教室、媽媽廚藝教室、兒童遊戲室等設施，1樓設有雙接待大廳，門廳分別面慈文路、挑高5.8M，及面慈愛路、挑高4M，進出較彈性便利，本案公設比約31.04％。

接下來將針對合展悦禾各戶型進行詳細分析：

合展悦禾 標準層平面圖

4. 藍色區塊（A1/A2/B2/B3戶）為3+1房產品：

(1) B2、B3戶對稱、格局配置相似，為3+1房2衛、42.57坪規劃。

• 皆為邊間雙面採光，房間皆有開窗、無暗房
• +1房需自行隔間，位置可規劃於次臥與客廳之間，已預留開窗，空間適合設計為書房使用
• 主臥格局方正、空間充足，可規劃更衣室空間；動線上主臥與其他2次臥房分離客廳兩側
• 客廳及主臥方向，開窗面3~５層舊透天、公寓，棟距約10米，低樓層戶須注意

(2) A1、A2戶格局配置相似，可規劃為完整4房2衛、47~48坪規劃。

• 皆為邊間雙面採光，房間皆有開窗、無暗房
• 第4房需自行隔間，位置可規劃於次臥與客廳之間，已預留開窗，大小充足，可依照個人喜好設計為書房、臥榻或房間等用途
• 動線上主臥與其他3次臥房分離客廳兩側
• 衛浴乾濕分離，主衛配置四件式、無開窗，客衛有開窗
• 客廳及主臥方向開窗面20米慈文路，擔心車聲嘈雜的需注意

5. 綠色區塊（A3/A4/B1/B4/C1/C2/D1/D2戶）為3房產品：

(1) B1、B4戶對稱、格局配置相似，為3房1.5衛、33坪規劃。

• 邊間雙面採光，3房皆有開窗
• 客廳安定面充足
• 第３房大小僅能放置單人床
• 主衛僅半套、有開窗；客衛乾濕分離，無浴缸、無開窗
• 開放式廚房規劃
• 客廳及主臥面中庭，視野較佳

(2) A3、A4、C1、C2、D1、D2戶為3房2衛、35~37坪規劃。

• 皆為邊間雙面採光，3房皆有開窗
• A3、C1、C2、D1、D2戶玄關空間充足，可規劃收納空間
• A3、D1戶第３房大小僅能放置單人床
• C2戶主衛配設浴缸、無乾濕分離、有開窗，其他戶型衛浴皆乾濕分離
• A3、A4廚房空間寬敞，除冰箱空間外、另有預留電器櫃空間
• 景觀及工作陽台空間皆充足
• A3戶客廳、主臥及次臥開窗面3~５層舊透天、公寓，棟距約10米，低樓層戶須注意
• A4戶雙面開窗皆面中庭，視野佳
• D1、D2戶客廳、主臥、主衛開窗面中庭，棟距寬闊

(3) 3房較推薦格局：

• C2格局方正，動線流暢，主衛有配置浴缸、規劃較完整。
• A4格局雙面中庭，3房皆格局方正、空間充足，也是不錯的選擇。

6. 黃色區塊（C5戶）為2+1房1衛產品、28坪規劃。

• 整體格局方正，邊間雙面採光，2+1房皆有開窗
• +1房面積適合可規劃書房
• 衛浴1間，衛浴乾濕分離，無浴缸、有開窗
• 開放式廚房規劃
• 客廳及衛浴開窗面鄰棟12層建案昭揚君硯，棟距約20米

7. 橘色區塊（C3/C4/D3/D4/D5戶）為2房產品：

(1) C4、D4戶格局配置相似，為2房1衛、24坪規劃，是全區最小格局。

• 皆單面採光，整體格局方正，客餐廳、臥室皆在採光面上
• 衛浴乾濕分離，無浴缸、無開窗
• 開放式廚房規劃
• 陽台空間充足
• D4戶面兒童公園，高樓層有景觀優勢
• C4戶面鄰棟12層建案昭揚君硯，棟距約20米
• 此2戶型於購買時需強制選配機械車位

(2) C3、D3、D5戶為2房2衛、28~29坪規劃。

• 皆為邊間雙面採光
• 衛浴皆乾濕分離，客衛未開窗、主衛有開窗，其中D3戶主衛僅半套、D5戶主衛配置四件式
• 規劃有雙陽台，工作陽台寬敞、動線由廚房進出
• D3、D5戶面兒童公園，高樓層有景觀優勢
• C3戶客廳及主衛開窗面鄰棟12層建案昭揚君硯，棟距約20米

實價登錄分析：

合展悦禾位處中路重劃區，

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$54.32萬/坪，房價漲幅部分中路重劃區較一年前+2.61%(屋齡0-5年)。

成交量部分，2020年成交2845戶，2021年成交2109戶。

整體而言中路重劃區呈現價漲量縮的狀態。

1. 中路重劃區 周邊行情：

合展悦禾：屋齡3年。開價38～42萬/坪。近一年成交價48.38萬/坪。

璟都米蘭：屋齡2年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價46.43萬/坪。

嘉璟一品硯：屋齡2年。平均成交價40.85萬/坪。近一年成交價50.56萬/坪。

中路重劃區 周遭個案行情圖

2. 小檜溪重劃區 周邊行情：

亞昕一見：屋齡1年。平均成交價36.91萬/坪。近一年成交價42.44萬/坪。

福鄉心匯：屋齡2年。平均成交價37.06萬/坪。近一年成交價49.52萬/坪。

國泰溪境：屋齡2年。平均成交價38.5萬/坪。近一年成交價53.37萬/坪。

東騰青一：屋齡1年。平均成交價38.49萬/坪。近一年成交價49.44萬/坪。

小檜溪重劃區 個案周邊行情圖

3. 中路重劃區與小檜溪重劃區皆是綠覆高、街廓整齊的重劃區，兩者都還在開發階段、生活機能待完整。地理位置方面，小檜溪重劃區周圍環繞桃園區的成熟生活圈，如站前生活圈、大有生活圈，距離也都不遠、可步行到達，因此機能可以仰賴周邊補給；中路重劃區鄰近桃園市政府、司法園區及交流道是其位置上的主要優勢，整體來說，目前這兩個區域相似類型產品的平均房價相近，皆在35～40萬元/坪左右。

合展悦禾與中路重劃區周邊格局規劃相近的個案相比，目前的開價略高於區域市場行情，不過其公設比低於區內一般建案，公共設施也相對豐富。

合展悦禾評價：

中路重劃區取向為純住宅規劃，建蔽率低、綠覆率高，環境宜居， 相較於發展成熟的中正藝文特區來說，整體價格較低、較好入手。合展悦禾位置坐落相對其他中路個案靠近舊市區，生活機能不差、鄰近學區及公園，全案公設比低且設有獨特的臺灣蔦屋悅讀室，親子皆宜。

建材設備方面，本案規劃為銀級綠建築，採用YKK AP氣密隔音窗、5+5mm LOW-E膠合玻璃、銀立淨乳膠漆，設有德國BWT淨水系統初步過濾社區水質，電梯內設有SHARP空氣清淨機；室內設備部分，廚房有配置林內雙機，每套衛浴都有配置INAX免治馬桶、Husky暖風機、搭配單層排氣系統，整體來說設備配置都不錯。

如果是在桃園地區找房、重視學區及公設的族群，不妨可以參考看看合展悦禾！