「保固、瑕疵擔保、債務不履行」有什麼差別?

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「保固、瑕疵擔保、債務不履行」有什麼差別?

作者:定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮



筆者時常發現大部分的民眾對於保固、物之瑕疵擔保、債務不履行的概念理解上十分的模糊,因此筆者想要以簡單的方式,解釋三者的意涵,供讀者參考。

首先瑕疵擔保、債務不履行在我國民法債篇有相關之規範,保固則是廠商所創造出來的概念,主要是避免消費者因無法察覺的瑕疵(尤其是購買房屋時),而由廠商提供一段時間的無條件修繕、更換責任,用來提升消費者購買意願,為了使讀者能夠清楚瞭解三者之關係,筆者以下案例解釋三者之意涵:

 

案例,A購買一戶中古屋及含有充電樁的停車位,某仲介並提供一年污水管滲漏的保固,交屋後A隨即委請驗屋公司代驗全戶屋況及充電樁:

1.    驗屋時發現窗邊長期滲水。
2.    驗屋時發現車位內無充電樁。
3.    驗屋時污水管未有滲漏,但驗屋公司發現該污水管久未維護,未來可能會有滲漏的風險,嗣A入住後污水管開始滲漏至樓下住戶。


 狀況1 中古屋內窗邊長期滲水時,屬於交屋時就存在的缺失,該缺失是屬於交屋前自始存在的瑕疵,屬於物之瑕疵擔保,A可以要求減少價金,嚴重狀況嚴重則可以請求解除買賣契約。

 狀況2 前屋主未將約定的充電樁留下,導致A無充電樁使用,此缺失屬於債務不履行的遲延給付,可以請求前屋主履行原先約定,返還該充電樁。

 狀況3驗屋時污水管未滲漏如A在保固期間內發現現開始滲水,A得主張仲介應無條件修復污水管滲漏的狀況,此時A不需要對瑕疵發生時點負擔舉證責任。

如A發現滲漏時,已超過某仲介的保固期間,此時A如能證明該污水管滲漏的狀況是在交屋前就發生,即可向前屋主主張無過失之瑕疵擔保責任,如A得證明滲漏原因是前屋主疏於清理、維護所造成的,A則得另向前屋主主張債務不履行責任。

樂居驗屋-新成屋/中古屋

律師專業建議:

讀者在交屋後,如發現屋內缺失時,請善用保固條款,直接請建商、前屋主或房仲進行相關修繕。

如超過保固期間但未超過瑕疵擔保的期間,得要求建商、前屋主就交屋時即存在的缺失,負擔物之瑕疵擔保責任(法律效果通常為減少價金)。

如該缺失可歸責建商、前屋主時,可另向建商、前屋主請求負擔債務不履行責任(法律效果得請求修補、解除契約、損害賠償)。

至於缺失如何證明及存在時點或造成原因,建議讀者,得委請專業人士(如驗屋公司、土木技師、結構技師等)在交屋前先行確認屋況、確認缺失原因,避免超過保固期間後,無從對建商或前屋主主張物之瑕疵擔保及債務不履行責任。

 

更新時間 2022/04/11
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