看屋筆記：台南市仁德區森景澤(個案+價格分析)

根據最新2022/1月清華安富房價指數分析，台南整體房價相較於同期上漲了7.08%，優於全台的3.84%，其中仁德區漲幅來到13.05%位居全台南漲幅第一，與護國神山台積電佈局大台南地區引發的漲價連鎖效應有關，導致整個台南房價都有感漲幅，許多行政區新屋已經站穩3字頭，鄰近台南蛋黃區的仁德，部分建案成交價也來到4字頭了。

一起來欣賞仁德區建案：奇美建設、盛富建設『森景澤』

森景澤外觀圖

建案特色

1. 採光表現：基地附近透天建物居多，鮮少有大樓遮蔽物，建案樓高14樓，戶戶三面採光，中高樓層整體採光通風表現佳外，建案周圍綠覆蓋率高，四周視野遼闊，部分房型正對台南都會公園，是採光和景觀兼具的大樓建案。
    
2. 稀少建案：該區域大多是透天建物，少有屋齡較年輕的新大樓可以參考，該建案可以提供附近居民一個不一樣的購屋選擇。
    
3. 建案配備：全棟使用衛浴：德國V&B、GROHE、日本INAX、德國吉博力玻璃水箱電腦馬桶，廚房：德國noblessa、其他：日本YKK氣密窗、LOW-E玻璃、Yale智能鎖、義大利地磚、V&B木地板等，都是屬於中高階以上的規格。
    
4. 地理位置：建案位於保生東路上，附近為單純的住宅環境，生活機能方面，車程10分內可以到崇德商圈。交通方面，車程10分內可以到國1仁德交流道、台南機場、南台南車站等。休閒方面是最大賣點之一，車程1分鐘可以到台南都會公園，車程約15分鐘內可到達近期高人氣的三井0UTLET和台南高鐵站。

森景澤格局分析

森景澤一樓平面分析

• 基地面積1034坪，屬於大型建案，社區三面臨路，分別為保生東路(15米寬)、保生東路138巷6弄(6米寬)、計畫道路(10米寬)；社區大廳由保生東路進出。該區域綠地環境多以外，大多是透天建物，大樓整體採光通風表現不錯。
   
• 建案只使用了40%基地面積做為建築空間，其餘60%用在公設造景設計上面，臨保生東路退縮25米，提升了寬敞的居住空間。
   
• 純大樓住宅設計，為14F/B2電梯大樓，總社區規劃60戶住家，戶數單純。
   
• 大廳一樓挑高5.8米，一樓公共設施規劃：涵碧式水景、美作廚藝教室、閱覽室、咖啡廳、多功能會議室、親友客房等，公設比約32.8%，略低於市場行情。
   
• 除了區內環景池水造景外，社區還有設計臨路植栽步道，提升社區綠覆蓋率，增加環境整體質感，臨路都有退縮，增加社區用路人的安全。
   
• 車道進出規劃在計畫道路上，設計5.5米汽車道和2米機車道，汽機車分道，增加行車安全。汽車停車位全是坡道平面，共112個車位，車位比1：1.8，部分房型需要配置雙車位。
   
• 地下室車道採用少見的磁磚鋪地，B1有11個車位配置台達電掛壁式汽車充電座，B2也設置2座公用直流電汽車充電區等，並且規劃洗車工作區、重機停放區，自行車停放區域，少有的多元化大樓停車場。
   
• 目前該區域為純住宅區，生活採買還需依賴其他商圈，附近生活圈便利性稍微不足。

森景澤頂樓分析

• 頂樓規畫多功能閱讀室、高爾夫果嶺推桿區、健身房、觀夕吧台座椅區等，能夠遙望萬坪綠地公園。

森景澤4~9樓標準層分析

• 建案規畫1幢AB兩棟，每棟一層2~3戶，房型坪數和格局依造樓層而不同，分成2樓、3樓、4~9樓、10樓、11樓、12樓、13樓、14樓等多種房型和格局。
   
• 每棟每層2~3戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳，2部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗。
   
• 整棟規劃2房-38/54坪 、 3房-74/92坪 、 4房-185坪，適合大家庭或換屋族選擇，全棟使用天然氣明火設施。
   
• 標準層樓高2~9樓規劃3.33米，10~14樓規劃3.45米，優於普遍市場的樓3.2米。
   
• A1房型：權狀54.48坪，室內36.5坪，三面採光，為2+1房型，客廳擁有直接採光，雙衛浴開窗，主臥規劃浴缸，雙陽台增加使用空間。
   
• A2房型：權狀38.21坪，室內25.6坪，少有的兩房雙面採光和雙衛浴開窗、雙陽台規劃。
   
• A3/B3房型：權狀74.95坪，室內50.22坪，規劃大坪數3+1房，房型四面開窗，3套衛浴內含雙套房設計，衛浴都有開窗。
   
• B1房型：權狀92.68坪，室內62.1坪，規劃大坪數3房，採用客廳開放式格局，室內空間感大，4套衛浴內含3套房的規劃，另有3陽台設計。
   
• 學區為：仁德國小、虎山實驗國小、崇明國中。

實價登錄分析

森景澤位於台南市醫生活圈

台南市醫生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$32.53萬/坪。
 

1. 台南市醫生活圈周邊行情
   
   森景澤：屋齡6年。 平均成交價37.22萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
   台南市醫生活圈周邊行情
   
   
    
2. 台南市醫生活圈周邊行情
   
   東都綠學：屋齡1年。 平均成交價32.94萬/坪。 近一年成交價32.31萬/坪。
   
   清景麟巴克禮：屋齡3年。 平均成交價27.14萬/坪。 近一年成交價37.08萬/坪。
   
   和築真邦： 屋齡7年。 平均成交價23.27萬/坪。 近一年成交價48.51萬/坪。
   
   
   台南市醫生活圈周邊行情
   
    
3. 森景澤近一年的成交價來到4字頭，對比附近的大樓建案的成交價，森景澤屬於該區域總價較高的建案，不過建案的規劃和建材用料也都屬上乘，適合要求居住品質高的客群。

森景澤評價

原本廠房林立、人煙罕至的仁德區，隨著大型廠商陸續進駐，包含家樂福、宜得利、迪卡儂及大魯閣等，加上奇美博物館助攻之下，區域轉型後開始出現人潮和車潮，有了「新東區」的稱號，不少建商在此推出建案，更出現了熬夜排隊買房的情況。森景澤整體規劃適合自住的產品，尤其無價的綠地景觀使住戶身心都能得到放鬆，社區規劃和採光通風表現讓居住品質加分不少，小提醒的是周圍是單純住宅區，生活便利性上稍微不足。