看屋筆記：新北市蘆洲區鴻悅微風(個案+價格分析)

蘆洲區域生活機能發展成熟，日常採買十分便利，加上素地稀少，新案在此區相對稀有。本次要介紹的鴻悅微風 位於永安南路二段上，緊鄰整治過的鴨母港溝步道，區域氛圍休閒，一層四戶的設計，戶戶皆享有極佳的採光及視野棟距。坪數規劃22-32坪2房，吸引不少小家庭與在地換屋族群青睞。讓我們一起來看看還有哪些特色吧!

建案特色

1.稀有小坪數新案

蘆洲區域發展成熟，素地相對不多，鴻悅微風不僅是區域難得的新建案，小坪數的規劃也符合首購族的需求。

2.坡道平面車位規劃

現代新案車位常受限於基地面積，規劃機械或是倉儲車位。鴻悅微風規劃了獨立的坡道平面車位，以區域新建案來說算是相當稀有的規劃。

3.便捷交通

本案鄰近永安大橋，出門開車一分鐘即可上橋，快速銜接台64、65線及國道一號(中山高)，出門、回家都方便。距離公車站牌約200公尺，即有串連北車的14號公車可搭乘，交通便捷。

4.雙商圈便利性

下樓2分鐘即享長安街商圈、長榮路佳瑪商圈等完整生活機能，便利商店、全聯、小吃應有盡有，滿足日常所需。

鴻悦微風格局分析

鴻悅微風 1F平面圖

1.本案為獨棟規劃，地上9層，地下3層，共計31戶住家，3戶店面。

2.基地位於15米永安南路二段與8米長安街193巷角地，對面即為鴨母港溝休閒綠帶。

3.標準層為1層4戶，搭配1部15人座電梯。坪數規劃為22坪-32坪，皆為兩房規劃，樓高3米4。

4.車位共計43個，為坡道平面式規劃，車道為獨立車道，寬度3米半，從長安街193巷進出。該巷為汽車單向道、機車雙向道規劃。

5.一樓挑高4米2，2樓以上退縮3米半。公設規劃一樓接待大廳，及四樓管委會空間。

6.建材包含waferlock三合一電子鎖、林內三機廚具、TOTO衛浴、國際牌暖風機、德瑞克衛浴面盆浴櫃、BACHOR精品龍頭、伸縮電動曬衣架等。

鴻悅微風 標準層平面圖

7.綠色區塊A1、A3戶別為32坪2房規劃。設有玄關空間，方便規劃鞋櫃收納。客廳及工作陽台皆有大面寬，使整體空間採光良好。有獨立的客、餐廳空間，兩者可彈性安排，不受採光影響，A1戶別臨角地位置，採光會更好。廚房為單排開放式設計，工作陽台空間寬敞方便使用。規劃兩房少見的的雙衛浴，皆為三件式設計，皆有對外窗，通風不易潮濕；本房型主衛浴另有蒸汽規劃，在家蒸氣浴的享受功能。客浴洗手台規劃於外側，方便彈性使用。臥室空間寬敞，擺放雙人床後仍有便利走道。面向永安南路二段，享有鴨母港溝綠意景觀。

鴻悅微風 A1戶傢配圖

8.紅色區塊A5戶別為26坪2房規劃，同樣有規劃玄關空間，且入門不會正對公共領域，隱私性相對高。廚房為一字型開放式規劃，較無額外餐桌擺放位置。衛浴為三件式規劃，並有對外窗。臥室空間方正好規劃，客廳位置有柱，裝潢需稍加留意。面長安街193巷，對面現為空地，享有寬闊視野，未來街廓有待觀察。

9.藍色區塊為A2戶別22坪2房規劃，為本案最小坪數產品，有總價帶上的優勢。開門即進入客廳區域，次臥及衛浴開門位置會影響到安定面，空間擺放會較為受限。廚房為一字型規劃，位於採光面上，工作陽台位於次臥前方，不影響公共領域採光。衛浴規劃為進門右側，由於採光面較少，無直接對外開窗，洗手台則規劃於外側。主、次臥空方正寬敞，使用好規劃。

鴻悅微風 A2戶傢配圖

實價登錄分析

鴻悅微風位於灰瑶生活圈，周邊發展完整，推案量不多。這邊以區內近5年相似產品規劃個案進行比較。

1.灰瑤生活圈個案

鴻悅微風 屋齡3年。 平均成交價50.52萬/坪。 近一年無交易資訊。

洋溢綠境 屋齡0年。 平均成交價46.8萬/坪。 近一年成交價58.43萬/坪。

城市知己3米蘭公寓 屋齡5年。 平均成交價47.67萬/坪。 近一年無交易資訊。

灰瑤生活圈個案

2.洲子洋生活圈個案

九揚威騰堡 預售屋。 平均成交價36.68萬/坪。 近一年無交易資訊。

春城愛 屋齡5年。 平均成交價37.37萬/坪。 近一年成交價50.46萬/坪。

天空之邑 屋齡3年。 平均成交價45.56萬/坪。 近一年成交價49.82萬/坪。

洲子洋生活圈個案

3.洲子洋區域算是相對新的重劃區，生活機能尚需依靠周邊的成泰路商圈，新案價位落在33-28萬/坪不等，因面河景或福地、電塔、高架等因素造成區內房價上的落差。蘆洲區域生活機能發展成熟，區內速地稀少，新案量需求大，近期新案成交價已有逐漸站穩5字頭的趨勢。鴻悅微風與區內個案相比，算是符合區域行情。

鴻悅微風評價

鴻悅微風緊鄰鴨母港溝休閒綠帶，除了有良好的棟距景觀，出門即可享有休閒機能，不過永安南路二段有電塔電纜經過，在地立委積極爭取地下化，現階段仍需觀望，若是在意風水的朋友需稍加留意。採光良好是建案一大亮點，住戶少也相對單純，整體室內空間也十分寬敞，使用坪效高，加上區域稀有的坡道平面車位規劃，算是在細節上相對用心的案子，推薦給有在蘆洲區域尋找新建案的朋友參考看看。