看屋筆記：桃園市龜山區和耀恆美(個案+價格分析)

和耀恆美位於A7站重劃區-樂善國小的住宅區，而它對面隔一條馬路即是公園及保護區，視野景觀綠意盎然，休閒機能便捷。和耀恆美這次規劃了2~4房27-48坪的住商混和產品，主打公園景觀宅，另外其旁邊就是樂善科技園區及郵政物流園區，未來也將進駐許多就業機會，加上鄰近雙北的地利優勢，吸引不少雙北地區的首購族前來賞屋。接下來就一起來看看和耀恆美還有哪些特色吧!

和耀恆美 外觀圖

建案特色：

1. 建案注重景觀效果，營造綠意新生活

• 連接公園及保護區，享有永久棟距。
• 於社區大門後規劃雙中庭花園，對內營造通透視覺效果；對外提高隱私性。
• 位於角地，雙面臨路，採光效果好。

2. 採用特殊建材，打造防疫新生活

• 採用VAF正負壓潔淨氣流系統，保持家中良好空氣。
• 裝設SHARP電梯型空氣清淨機，以消毒社區環境。
• 選擇安裝BWT德國倍世淨水系統，提供居民良好水質。

和耀恆美格局分析：

和耀恆美 1F平面圖

1. 本案基地1309坪，規劃地上15層，地下4層的住商混和大樓，共有A/B/C/D/E/F/G七棟建築，設有280戶住家，10戶商店。

2. A/B/C/E/F/G棟一層3戶，D棟一層2戶，各配置一部電梯。公設比為32~32.5%。

3. 規劃236個坡道平面車位，及59個坡道機械車位，而車道為獨立式車道，從樂學路進出，不會影響到社區住戶。

4. 公設規劃：打造雙中庭景觀花園、交誼廳、兒童遊戲室、多功能會議室、健身房、閱覽室等公設給住戶使用。

5. 建材規劃：採用VAF正負壓潔淨氣流系統、BWT德國倍世淨水系統等設備、SHARP電梯型空氣清淨機、櫻花三機、伊奈衛浴，打造防疫宅。

和耀恆美 標準層平面圖

整理來說和耀恆美各個戶型的廚房皆連接工作陽台，動線規劃上較流暢，而也多有設置前後陽台，方便在使用上作區別。此外，冷氣室外機皆放置於工作陽台外，不占室內使用空間，提高室內的使用坪效。接下來將針對每種戶型進行詳細的分析。

先看到綠色部分，為兩房規劃，坪數27-29坪。

• A2/B2/C2/E2/F2/G2戶為兩房一衛的格局，為單面採光。
  • 客廳及主、次臥都在採光面上，通風採光效果良好。
  • 主臥空間大，可擺放雙人床、化妝桌、書桌等，也有預留更衣室的空間，唯有室內柱，在空間規劃上須多加注意。而次臥空間較小，建議採用滑門式衣櫃，以方便使用。
  • A2/B2/E2/F2/G2戶為半開放式廚房規劃，C2戶為開放式廚房，空間較大，較好擺放餐桌，其餘戶型因住家大門設計的位置，若擺放餐桌，空間會較為擁擠，若有規劃餐廳之需求者，要多加注意。
  • 除C2戶別外皆為雙陽台規劃，C2戶別僅設置一工作陽台，使用用途上較為受限。另外，E2及G2戶的工作陽台有室內柱，在動線規劃上須特別留意。

• A3/B1/F3戶為兩房一衛的格局，為雙面採光。
  • F3戶之玄關空間較其他兩戶大，留設較多的緩衝空間。
  • 客廳及兩房都位於採光面上，光線通風效果佳。
  • 此格局整體配置空間較為狹長，公共空間寬敞，可規劃獨立的客、餐廳空間。
  • 為獨立式廚房的規劃，防止油煙及異味飄散至公共空間。
  • F3戶的房間無室內柱，使用坪效高；唯A3/B1戶的臥室有室內柱，在規劃上須多加注意。
  • F3戶的衛浴有開窗，可防潮通風，相比之下，A3/B1戶之衛浴無開窗，會在意的人須多加留意。
  • A3及F3戶的陽台有室內柱，在動線規劃上可多留意。

再來看到藍色部分，為三房規劃，坪數36-40坪。

• A1/C1/C3/D2/E1/G1戶為三房兩衛的格局，C1/C3/D2/E1/G1戶為雙面採光；A1戶為三面採光。
  • 有玄關設計，能在進門處增加緩衝空間。唯D2戶無玄關規劃。D2戶因進門處的規劃，導致放置電視的安定面較小，在規劃上須多加注意。
  • A1、C1及C3戶無特別留設餐廳空間，若在客廳旁擺放餐桌，則會影響走道空間。
  • A1戶的三房皆無室內柱，使用坪效會較高，是蠻好的規劃。其餘戶型之臥室有室內柱，在規劃上須多加留意。
  • 皆為獨立式廚房規劃，可減少油煙異味的影響。
  • 兩套衛浴皆為三件式，主衛浴配置浴缸，但無開窗，稍為可惜，在意通風潮濕問題的人須多加留意。而A1戶的兩間衛浴皆有開窗，相較之下算是不錯的規劃。

• B3/D1戶為三房兩衛的格局，為雙面採光。
  • 客廳及三房皆位於採光面上，通風採光效果佳。
  • B3戶的進門處不會直接看到客廳空間，較具有隱私性。
  • B3戶因其主臥開門處的位置規劃，導致擺放沙發的牆面較小，在規劃上須多加注意。
  • 房間空間算大，可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌，還留有行走空間。
  • 為獨立式廚房，可以減少油煙的影響。
  • 規劃兩套三件式的衛浴，主臥配置浴缸，但客衛無開窗，會在意的人須留意。

• F1戶為三房兩衛的格局，為三面採光。
  • 客廳及三房皆位於採光面上，光線效果佳。
  • 三房皆可擺放雙人床、衣櫃及化妝桌，還保有行走空間。
  • 主臥、次臥及工作陽台有室內柱，在規劃上須多加留意。
  • 由於大次臥開門處的規劃，導致擺放電視的安定面有限，在規劃時須多加留意。
  • 採獨立式廚房設計，另有預留擺放電器櫃的位置，可做收納使用。
  • 規劃兩套三件式衛浴，主臥配置浴缸，皆無開窗，以三面採光來說，較為可惜，會在意潮濕問題的人須多加留意。

• G3戶為三房兩衛的格局，為三面採光。
  • 客廳、主臥、一次臥及工作陽台有室內柱，在規劃設計上須多加注意。
  • 三房空間算寬敞，皆能放置雙人床、衣櫃及化妝桌，還留有行走空間。
  • 規劃獨立式廚房，以防止油煙飄散至公共空間。
  • 規劃兩套三件式衛浴，主臥配置浴缸，皆有開窗，通風不易潮濕。另外，主衛浴為外推設計，不佔主臥空間，且衛浴之開窗處位於浴缸旁，有景觀優勢。

最後看到橘色部分，為四房規劃，坪數48坪。

• E3戶為四房兩衛的格局，為三面採光。
  • 客廳及四房皆位於採光面上，採光通風效果良好。
  • 由於主臥開門處的位置規劃，導致沙發不能擺放在前陽台旁，會在意的人須多加注意。
  • 房間皆可擺放雙人床、衣櫃及書桌。唯有一次臥較小，僅能擺放一雙人床及衣櫃，在規劃上需多加注意。
  • 為獨立式廚房，且另有預留擺放電器櫃的位置，可做收納使用。
  • 配置兩套三件式衛浴，主臥的衛浴配置浴缸，皆有開窗，通風不易潮濕。

實價登錄分析：

• 和耀恆美位於A7站重劃區-樂善國小，在此區域，2020年不分屋齡大樓成交價平均22.45萬/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均26.46萬/坪。
• 房價漲幅：A7站重劃區-樂善國小較一年前-2.58%(屋齡0-5年)
• 整體而言該區呈現價漲量縮的趨勢。

1. A7站重劃區-樂善國小周邊行情

和耀恆美：屋齡4年。平均成交價27.54萬/坪。近一年成交價37.1萬/坪。

皇普MVP：屋齡4年。平均成交價24.14萬/坪。近一年成交價41.02萬/坪。

玄泰V1：屋齡3年。平均成交價23.59萬/坪。近一年成交價37.2萬/坪。

A7站重劃區-樂善國小周邊行情

2. A7站重劃區-中心商業區周邊行情

A7地王竹城甲子園：屋齡4年。平均成交價27.25萬/坪。近一年成交價42.54萬/坪。

水悦青青：屋齡4年。平均成交價27.19萬/坪。近一年成交價41.86萬/坪。

新潤鉑麗：屋齡5年。平均成交價26.16萬/坪。近一年成交價44.88萬/坪。

A7站重劃區-中心商業區周邊行情

3. A7站重劃區-樂善國小與A7站重劃區-中心商業區皆鄰近長庚生活圈，生活機能相似，雖A7站重劃區-中心商業區區內有公墓用地，但因其位於商業區，因此與A7站重劃區-樂善國小兩者相比，房價行情相似，約略落在25萬/坪，而和耀恆美符合區域行情。

和耀恆美評價：

和耀恆美周圍多為住宅區，也因其基地座落的位置良好，能享有公園及大片綠帶的景觀視野，適合喜愛較寧靜居住氛圍的族群。而此建案有較多棟建築物，擁有許多種類的戶型，至於每間格局都各有好壞，可以依照自身的需求去做進一步的選擇，有一共通的缺點是空間上有較多室內柱，會影響室內的規劃設計，會在意的人要多加留意。以上為和耀恆美的介紹，有興趣的人可以參考看看!