2022-03-21
房產法律通

買房前必看! 預售合約的7大重點!

閱讀重點

 

■ 「預售屋」跟「成屋」合約有什麼不一樣?
 

 成屋合約:房子已經蓋好,通常會依照現況約訂,直接確認所有權狀包含土地跟房子。

 預售屋合約:房子還沒蓋好,會將看不見的東西做明確的約定,土地跟房子會分開簽訂權利,等交屋後才會合併權狀。

 

■ 審閱期權益要記得
 

預售屋買賣定型化契約條款更有利於賣家,因此政府規定買家至少要有5天的契約審閱期。

Q:現場說要下訂才能拿出合約的話該怎麼辦?
先跟案場說明,消保法相關規定是有契約審閱期的,如果願意出售的話請先提供合約。如果真的很喜歡這間房子,而且案場還是要付訂才能提供合約的話,建議「用刷卡付訂」只保留信用額度還不會扣款,並簽保留單約定,審閱合約有問題可以無條件退款。

 

 Tips :個別磋商條款也有審閱期嗎?

個別磋商條款是雙方另外做的約定並不適用契約審閱期!但要特別注意如果個別磋商條款「每一戶都有、每一戶都很像」還是會被認定是定型化契約條款!如果沒有審閱期,可以主張違反審閱期規定,不可以列入契約內容。

 

■ 預售合約注意重點!

 

1.履保機制:

履約保證一般分成3大類:

  • 價金返還:
    信託專戶在建商蓋完房子才會給付價金,如果建商沒蓋好,一毛錢就拿不到!
     
  • 價金/不動產開發信託:
    建商依工程進度請款,專款專用,但是萬一建商倒閉,消費者可能拿不回全部款項。
     
  • 公會/同業擔保:
    由人擔保,當建商倒閉無法完工交屋時,由保證人付起連帶責任繼續蓋完。風險最大的原因在於,擔保的同業可能是子公司,很有可能一起倒閉。

建商在推案前都會決定好履保機制,消費者沒辦法選擇,如果對履保機制有疑慮,最好就直接找下一個案子,而履保機制建議優先順序:價金返還>價金/不動產開發信託>公會/同業擔保。

 

2.建材設備表:

預售屋看不到實體,因此建材設備表很重要,關係到建商標配會給你什麼建材,雖然建材琳瑯滿目,但是每一樣都要留意,不要讓自己的權益受損,為了避免未來的爭議,建議大家可以這樣做;

  • 參觀樣品屋要拍照配備表、廣告宣傳圖要留存
  • 比對契約內容,和廣告有無誤差,並註明廠牌型號
  • 如果只寫同等值產品,也要請他寫明替換的廠牌型號和價格
     

3.交屋誤差:

房子沒辦法100%和設計圖一樣,在施作過程中多少會有誤差,但是誤差有上限,消費者要特別注意下列2點:

  • 當房屋蓋完後與合約誤差超過3%,只有消費者可以主張解約
  • 消費者支付誤差額以2%為上限

很多人會誤會,誤差找補是「實際成交價x缺少的坪數」這樣的計算方式不對!找補金額要「扣除土地價格」並「區分主建物與附屬件物」來計算價格,很有可能當初成交價60萬/坪,但找補僅6萬/坪,要特別留意!

 

 Tips :長度和寬度的誤差也算在裡面嗎?

誤差規範是依照地政機關圖面為準,並沒有特別規範長寬的誤差。主要還是看廣告平面圖和實際落差,是否影響到契約標的內容,如果蓋完的空間形狀和當初預想完全不一樣,會有廣告不實的問題,可以主張詐欺,並請求建商恢復原狀或解除契約。

 

4.完工時間:

契約內容通常會約定好「取得使用執照」與「交屋」的時間,但要注意還是有不可歸責於建商的因素,導致時間遲延,ex.颳風下雨就不會認為是工作日,導致期程增加。

而近幾年常聽到建商說,因為供應關係建材或原物料短缺,甚至缺工找不到工人而導致工期遞延。如果發生這種情況建議可以嘗試這麼做:

  1. 寄發存證信函跟建商說明,發生工程延期可能會受到什麼樣的損害
  2. 請建商出面協商調解,看有沒有什麼方法補償

 

5.違約罰責:

政府規定違約金至少要已繳價金的15%,過高或過低都要注意:

  • 違約金過低:建商可能一屋二賣或是都不解決問題,甚至不想履行契約直接付違約金了事,對消費者來說有不小的風險。
  • 違約金過高:建商如果訂定高額違約金,消費者可以直接把他當作15%,因為如果有任何爭議,在法院上還是以15%為準。

 

6.比對應記載不得記載事項:

可以上網搜尋內政部的「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」做比對,記得逐一審查,如果有不同的條文一定要提出請建商修改。

 

■ 遇到不合理條約怎麼辦?

 

1. 一千萬的房子建商交屋保留款只留2萬這樣合理嗎?

律師:不合理。已經違反定型化契約條款,交屋保留款規定為總價的5%,所以這條無效。為什麼會刻意訂定這麼少的保留款,要特別小心可能是剝削消費者,因為他寧願不要保留款也不幫你修。
 

Q:那如果這個條文是簽在磋商條款裡會有效嗎?

律師:如果這條被放在個別磋商條款裡,要注意這個磋商條款是不是「每一戶都有、每一戶都很像」,如果是,可能會被認為是屬於定型化契約的一部分;如果單獨就個別消費者去立這種買房規定,則可能顯失公平,不符合消費者權利保障,兩種情況都有可能被認定這個條款無效。

實務上遇到這種情況,記得善用契約審閱期審酌條款,發現契約內容和政府公布的應記載不得記載事項不同時,向現場反應不符合消保法規定,請他們改善。如果他們還是不願意變更,可以將契約內容寄送給公平會或消保會檢舉。

 

2. 建商要求簽屬條款「地磚局部空心屬正常現象,不予處理」但驗屋的時候發現大量空心狀況,該怎麼辦?

律師:如果空心的情況是可以修繕但建商又不修繕的話,不符合驗收交屋規定。如果建商不修繕,建議消費者可以請專業人士評估修繕費用,並要求建商減少價金;如果都不願意,寄發存證信函說明始末,並要求建商履約或減少價金,否則送請消保會處理。通常到這個階段建商都會出來面對,因為修繕地磚空心的成本比訴訟低。

 

3.建商通知驗屋只限1個時間點,沒辦法配合就放棄驗屋,要直接進行交屋這樣合理嗎?

如果通知短時間做驗收交屋,不合理。定型化契約內規定,在使用執照取得後6月內進行交屋;但有些案子會選固定時間或是趕著消費者交屋;這時候建議消費者跟建商表示,在交屋前要先驗收和修繕,請先修繕好再來進行交屋程序。最好請建商在現場提供單子記載缺失,並影印一份提供做為存證。