2022-04-07
看屋筆記

看屋筆記:桃園市蘆竹區寶佳峰匯(個案+價格分析)

閱讀重點

機場捷運通車後,沿線各站的房市熱度也水漲船高,本次要介紹的寶佳峰匯,位於A10山鼻站周遭細部計畫區的東側,是稀有角地且面臨主要幹道機捷路,以下就來看看寶佳峰匯還有哪些特點。

 

寶佳峰匯 外觀示意圖

外觀示意圖

 

建案特色:

 

1. 機捷A10站旁650M,步行8分鐘

機場捷運A10站前一站就是林口蛋黃區A9站,捷運行駛時間僅約8分鐘,往西搭到桃園機場第一航廈,也只要約7分鐘,從寶佳峰匯基地走到A10站僅約8分鐘,交通條件良好。

 

2. 500坪花園中庭+南北雙公園

寶佳峰匯基地面積達到1,893坪,規劃私人花園中庭約500坪,由於有圍牆設置,隱私性更上一層樓,另外,基地北側街廓有公3公園,南側街廓則有公5公園,而且基地南邊有綠帶圍繞,在腹地有限的A10站周遭,屬於不錯的條件。

 

3. 社區棟距佳

基地北側有10M人行道退縮、東側有約8~10M人行道退縮,加上基地臨路機捷路(30M)及埤腳街(10M),讓北側及東側有不錯的棟距。南側的部分,基地內規劃有10~12M法定空地,加上鄰近的綠帶空間約6M,南側棟距約18M。整體來說,建物對基地外的棟距都算不錯。

 

4. 建築格局佳且建材規劃實用

  • 3房及4房產品全邊間規劃,為雙面及3面採光,4房產品有全房間全衛浴開窗的優點,2房產品除A3/C2/C5以外(A3為單衛,C2/C5有單衛開窗),都有規劃到2房2衛,實用性高。
  • 各戶室外機都獨立設置,不佔陽台空間,工作陽台空間釋放,寬敞好利用。
  • 衛浴的部分採用TOTO衛浴設備及KOHLER面盆,且全區住家衛浴皆搭配Panasonic暖風機,衛浴設備相當實用完備。
  • 室內採用青葉銀立淨乳膠漆,加強除霉抗菌功能,室內空間更舒適。

 

寶佳峰匯格局分析:

 

1. 寶佳峰匯全案共分成A/B/C/D/E等5棟,開發面積達約1,893坪,有500坪中庭花園,基地雙面臨路,北面正臨主要幹道機捷路,東面臨埤腳街,南面則有綠帶圍繞,形成實質3面臨路的使用,建築樓高為地上10-11層,地下2層。1F規畫10間店面及1間住宅,2樓以上都是住宅產品,停車場坡道設置在基地東側,樓上層為A2戶。

 

2.  本案B/C/D棟標準層為1層5戶,各自配置2部電梯,A棟為1層4戶,配置2部電梯,E棟則為1層3戶,配置1部電梯,公設比平均約31-33%。

 

寶佳峰匯 標準層平面圖

標準層平面圖

 

3. 先看藍色區塊,為2房產品,坪數約24-29坪。

A3戶為2房1衛,E2戶為2房2衛,坪數分別為24.26/27.31坪,面基地南側綠帶廊道,單面採光。

  • 2間房間都有開窗,客廳格局方正,旁有大面積採光。
  • 衛浴都有乾濕分離,衛浴設備之間的距離充足,但都沒有開窗。
  • 廚房獨立設置,動線連通工作陽台,但A3戶的冰箱需擺放在廚房外。
  • E2戶的工作陽台比較大,也有景觀陽台功能(客廳對陽台開窗)。

 

B3/C3/D3戶為2房2衛,坪數分別為27.92/28.59/28.18坪,為單面採光。B5/D5亦為2房2衛,坪數則為29.01/28.97坪,為雙面採光。這5戶都面機捷路。

  • 2間房間都有開窗,且都能擺放雙人床及書桌,但次臥衣櫃與床的距離較近。
  • 客廳格局方正,可以規劃L型沙發,B3/D3戶客廳旁邊有大片的窗戶,B5/C3/D5客廳旁有景觀陽台。
  • B3/C3/D3等戶2間衛浴未開窗,但有乾溼分離及單層排氣規劃。
  • B5/D5戶主臥衛浴有開窗,客用衛浴沒有開窗。
  • 廚房為獨立設置,可規劃一字型廚具,預留冰箱空間,且廚房動線連通工作陽台。
  • B3/B5/D3/D5戶瓦斯爐旁有開窗,烹飪時通風較好。

 

C2/C5戶為2房1衛,坪數為28.3坪,面對機捷路,雙面採光。

  • 進門後有玄關空間。
  • 客廳格局方正,沙發類型好挑選,且旁有景觀陽台。
  • 衛浴有乾濕分離,且開窗在淋浴間,使用後較容易乾燥。
  • 廚房為獨立設置,預留冰箱空間,採一字型廚具,瓦斯爐旁有開窗,且廚房動線連通工作陽台。

 

整體來說,2房產品邊間戶的B5/C2/C5/D5格局方正,且都有前後陽台,另外B5/D5規劃到2房2衛,整體條件算是不錯。單面採光戶的A3/B3/C3/D3/E2,雖然衛浴沒開窗,但空間規劃上無走道空間浪費,且B3/D3烹飪區旁有對外開窗,C3則是有前後陽台,仍算各有特點。

 

4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約34-38坪。

B6/D6戶格局類似,為3房2衛,坪數分為34.45/34.3坪,面社區中庭,雙面採光。

  • 進門後有玄關空間。
  • 3間房間都有開窗,且主臥有獨立衣櫃空間。
  • 2間次臥都有書桌及衣櫃空間,且與床的距離充足。
  • 主臥衛浴有開窗,且開窗在淋浴間內,使用後容易乾燥。
  • 客用衛浴未開窗,但有乾溼分離及單層排氣規劃。
  • 廚房為獨立空間,可規劃一字型廚具,預留冰箱及電器櫃空間,動線連通後陽台。
  • 瓦斯爐旁有開窗,烹飪通風佳。

 

A1/A2/B1/B2/C1/C6/D2格局類似,為3房2衛,坪數約為37-38坪,A1/A2/B1戶面埤腳街,B2/D2面對機捷路,C1/C6面社區中庭,都是雙面採光。

  • A2/B1/C1/C6戶,進門後有較大的玄關空間。A1戶進門後有鞋櫃擺放空間。
  • 客廳格局方正,沙發類型好挑選,且旁邊都有景觀陽台。
  • 廚房獨立設置,規劃一字型廚具,預留冰箱空間,動線連通工作陽台。
  • C1/C6戶烹飪區旁邊有對外開窗,通風較佳。
  • 主臥有獨立衣櫃空間,且可彈性規劃大書桌或電視櫃。
  • 主臥衛浴都有開窗,A1/A2/B1/B2/D2戶主臥衛浴有規劃浴缸。
  • 2間次臥都有書桌及衣櫃空間,且與床的距離充足。
  • C1/C6主臥衛浴有乾濕分離,且開窗在淋浴間內,使用後較易乾燥。
  • B2/D2戶工作陽台空間大。
  • A2戶別樓下為停車車道出入口。

 

D1戶為3房2衛37.65坪,面E棟有一定棟距,但景觀稍被影響,雙面採光。

  • 進門後有鞋櫃收納空間。
  • 客廳格局方正,旁有陽台大片開窗。
  • 廚房獨立空間,預留冰箱空間,動線連通工作陽台。
  • 工作陽台空間大,規劃在客廳及廚房旁邊,兼具景觀陽台功能。
  • 主臥衛浴有開窗,客用衛浴未開窗,但都有乾濕分離。

 

整體來說,3房產品格局都是有前後陽台的邊間戶,條件都不錯,各戶別也各有特色,A2/B1戶有大玄關空間加上主臥配置浴缸,A1/B2則為社區基地角間雙面臨路戶別,有永久棟距,C1/C6、B6/D6的廚房比較大,可多擺放電器櫃,而且烹飪區還有對外開窗,通風會更好,B2/D2的超大工作陽台適合人口較多的家庭。

 

5. 最後來看綠色區塊,為4房產品,坪數約46-47坪。

A5戶為4房2衛,坪數為46.98坪,面基地南側綠帶廊道,3面採光。

  • 4間房間都有開窗,客廳旁邊有景觀陽台,採光通風佳。
  • 2間衛浴都有開窗,且主臥衛浴為4件式,次臥衛浴有乾濕分離,且開窗在淋浴間裡面,使用後容易乾燥。
  • 廚房為開放式規劃,可規劃中島吧檯,預留冰箱空間,動線連通工作陽台。

 

E1及E3戶為4房3衛,坪數分別為46.9/46.86坪,面對南側綠帶廊道,3面採光。

  • 進門後有玄關空間。
  • 雙主臥套房規劃,且都位於邊間,面中庭主臥有獨立衣櫃空間。
  • 4間房間都有開窗,且客廳旁邊規劃景觀陽台。
  • 3間衛浴都有開窗,主臥衛浴為4件式。
  • 廚房獨立設置,廚具規劃為雙排,預留冰箱空間,動線連通工作陽台。
  • 公設比約31%,低於社區平均。

 

4房產品整體來說是全社區最好的,為1層3戶或1層4戶格局,都是3面採光,且有全衛浴及全房間都開窗,規劃前後陽台以及大空間工作陽台,整體條件優良。

 

實價登錄分析:

 

寶佳峰匯位於A10山鼻站重劃區,A10山鼻重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$34.18萬/坪

2020年不分屋齡大樓成交價平均23.7萬元/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均27.46萬元/坪。

成交量部分,2020年成交172戶,2021年成交522戶。

整體而言該區呈現價量俱漲

 

1. A10山鼻站重劃區週遭行情

 

寶佳峰匯:屋齡0年。平均成交價32.15萬/坪。近一年成交價32.61萬/坪。

和發F1:預售屋。平均成交價25.99萬/坪。近一年成交價29.7萬/坪。

A10公園翫:預售屋。平均成交價31.49萬/坪。近一年成交價33.57萬/坪。

元周兀:屋齡0年。平均成交價29.38萬/坪。近一年無交易資訊。

新潤捷韻A10:屋齡0年。平均成交價29.95萬/坪。近一年成交價36.8萬/坪。

 

A10山鼻站重劃區週遭行情

A10站週遭行情

 

2. 上南崁生活圈週遭行情

 

雲想:屋齡6年。平均成交價25.28萬/坪。近一年成交價31.28萬/坪。

閱美:屋齡1年。平均成交價26.13萬/坪。近一年成交價38.24萬/坪。

安美大望:預售屋。平均成交價43.48萬/坪。近一年成交價43.8萬/坪。

 

上南崁生活圈週遭行情

上南崁行情

 

3. A10山鼻站重劃區往南沿南山路就會到上南崁生活圈,機捷通車以前,以具有舊市區機能及靠近國道一號等優勢的南崁房價較高,但在機捷通車以後,各站發展會受到捷運沿線各站外溢效應,位於A9林口蛋黃區下一站的山鼻站,房價近期隨著推案量逐漸增加,已站上約30-35萬/坪,而上南崁生活圈目前新推出個案較少,屋齡5年內住宅行情約26-31萬/坪。

本案有角地、大中庭及雙公園等特色,開價33-37萬/坪,持續帶動區域行情。

 

寶佳峰匯評價:

 

寶佳峰匯本身具有雙面臨路1,893坪大基地,及500坪私人中庭花園,加上南北兩側街廓各有一座公園,算是充滿綠意的寧適社區,以建築規劃來說,3房及4房產品戶戶邊間,也都也雙面採光以上,2房產品則大多為2房2衛,實用性頗高,對於在A10站周遭或蘆竹區看房子的朋友,寶佳峰匯是相當值得參考的個案。