看屋筆記：桃園市蘆竹區寶佳峰匯(個案+價格分析)

機場捷運通車後，沿線各站的房市熱度也水漲船高，本次要介紹的寶佳峰匯，位於A10山鼻站周遭細部計畫區的東側，是稀有角地且面臨主要幹道機捷路，以下就來看看寶佳峰匯還有哪些特點。

寶佳峰匯 外觀示意圖

建案特色：

1. 機捷A10站旁650M，步行8分鐘

機場捷運A10站前一站就是林口蛋黃區A9站，捷運行駛時間僅約8分鐘，往西搭到桃園機場第一航廈，也只要約7分鐘，從寶佳峰匯基地走到A10站僅約8分鐘，交通條件良好。

2. 500坪花園中庭+南北雙公園

寶佳峰匯基地面積達到1,893坪，規劃私人花園中庭約500坪，由於有圍牆設置，隱私性更上一層樓，另外，基地北側街廓有公3公園，南側街廓則有公5公園，而且基地南邊有綠帶圍繞，在腹地有限的A10站周遭，屬於不錯的條件。

3. 社區棟距佳

基地北側有10M人行道退縮、東側有約8~10M人行道退縮，加上基地臨路機捷路(30M)及埤腳街(10M)，讓北側及東側有不錯的棟距。南側的部分，基地內規劃有10~12M法定空地，加上鄰近的綠帶空間約6M，南側棟距約18M。整體來說，建物對基地外的棟距都算不錯。

4. 建築格局佳且建材規劃實用

• 3房及4房產品全邊間規劃，為雙面及3面採光，4房產品有全房間全衛浴開窗的優點，2房產品除A3/C2/C5以外(A3為單衛，C2/C5有單衛開窗)，都有規劃到2房2衛，實用性高。
• 各戶室外機都獨立設置，不佔陽台空間，工作陽台空間釋放，寬敞好利用。
• 衛浴的部分採用TOTO衛浴設備及KOHLER面盆，且全區住家衛浴皆搭配Panasonic暖風機，衛浴設備相當實用完備。
• 室內採用青葉銀立淨乳膠漆，加強除霉抗菌功能，室內空間更舒適。

寶佳峰匯格局分析：

1. 寶佳峰匯全案共分成A/B/C/D/E等5棟，開發面積達約1,893坪，有500坪中庭花園，基地雙面臨路，北面正臨主要幹道機捷路，東面臨埤腳街，南面則有綠帶圍繞，形成實質3面臨路的使用，建築樓高為地上10-11層，地下2層。1F規畫10間店面及1間住宅，2樓以上都是住宅產品，停車場坡道設置在基地東側，樓上層為A2戶。

2.  本案B/C/D棟標準層為1層5戶，各自配置2部電梯，A棟為1層4戶，配置2部電梯，E棟則為1層3戶，配置1部電梯，公設比平均約31-33%。

寶佳峰匯 標準層平面圖

3. 先看藍色區塊，為2房產品，坪數約24-29坪。

A3戶為2房1衛，E2戶為2房2衛，坪數分別為24.26/27.31坪，面基地南側綠帶廊道，單面採光。

• 2間房間都有開窗，客廳格局方正，旁有大面積採光。
• 衛浴都有乾濕分離，衛浴設備之間的距離充足，但都沒有開窗。
• 廚房獨立設置，動線連通工作陽台，但A3戶的冰箱需擺放在廚房外。
• E2戶的工作陽台比較大，也有景觀陽台功能(客廳對陽台開窗)。

B3/C3/D3戶為2房2衛，坪數分別為27.92/28.59/28.18坪，為單面採光。B5/D5亦為2房2衛，坪數則為29.01/28.97坪，為雙面採光。這5戶都面機捷路。

• 2間房間都有開窗，且都能擺放雙人床及書桌，但次臥衣櫃與床的距離較近。
• 客廳格局方正，可以規劃L型沙發，B3/D3戶客廳旁邊有大片的窗戶，B5/C3/D5客廳旁有景觀陽台。
• B3/C3/D3等戶2間衛浴未開窗，但有乾溼分離及單層排氣規劃。
• B5/D5戶主臥衛浴有開窗，客用衛浴沒有開窗。
• 廚房為獨立設置，可規劃一字型廚具，預留冰箱空間，且廚房動線連通工作陽台。
• B3/B5/D3/D5戶瓦斯爐旁有開窗，烹飪時通風較好。

C2/C5戶為2房1衛，坪數為28.3坪，面對機捷路，雙面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 客廳格局方正，沙發類型好挑選，且旁有景觀陽台。
• 衛浴有乾濕分離，且開窗在淋浴間，使用後較容易乾燥。
• 廚房為獨立設置，預留冰箱空間，採一字型廚具，瓦斯爐旁有開窗，且廚房動線連通工作陽台。

整體來說，2房產品邊間戶的B5/C2/C5/D5格局方正，且都有前後陽台，另外B5/D5規劃到2房2衛，整體條件算是不錯。單面採光戶的A3/B3/C3/D3/E2，雖然衛浴沒開窗，但空間規劃上無走道空間浪費，且B3/D3烹飪區旁有對外開窗，C3則是有前後陽台，仍算各有特點。

4. 再看黃色區塊，為3房產品，坪數約34-38坪。

B6/D6戶格局類似，為3房2衛，坪數分為34.45/34.3坪，面社區中庭，雙面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3間房間都有開窗，且主臥有獨立衣櫃空間。
• 2間次臥都有書桌及衣櫃空間，且與床的距離充足。
• 主臥衛浴有開窗，且開窗在淋浴間內，使用後容易乾燥。
• 客用衛浴未開窗，但有乾溼分離及單層排氣規劃。
• 廚房為獨立空間，可規劃一字型廚具，預留冰箱及電器櫃空間，動線連通後陽台。
• 瓦斯爐旁有開窗，烹飪通風佳。

A1/A2/B1/B2/C1/C6/D2格局類似，為3房2衛，坪數約為37-38坪，A1/A2/B1戶面埤腳街，B2/D2面對機捷路，C1/C6面社區中庭，都是雙面採光。

• A2/B1/C1/C6戶，進門後有較大的玄關空間。A1戶進門後有鞋櫃擺放空間。
• 客廳格局方正，沙發類型好挑選，且旁邊都有景觀陽台。
• 廚房獨立設置，規劃一字型廚具，預留冰箱空間，動線連通工作陽台。
• C1/C6戶烹飪區旁邊有對外開窗，通風較佳。
• 主臥有獨立衣櫃空間，且可彈性規劃大書桌或電視櫃。
• 主臥衛浴都有開窗，A1/A2/B1/B2/D2戶主臥衛浴有規劃浴缸。
• 2間次臥都有書桌及衣櫃空間，且與床的距離充足。
• C1/C6主臥衛浴有乾濕分離，且開窗在淋浴間內，使用後較易乾燥。
• B2/D2戶工作陽台空間大。
• A2戶別樓下為停車車道出入口。

D1戶為3房2衛37.65坪，面E棟有一定棟距，但景觀稍被影響，雙面採光。

• 進門後有鞋櫃收納空間。
• 客廳格局方正，旁有陽台大片開窗。
• 廚房獨立空間，預留冰箱空間，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大，規劃在客廳及廚房旁邊，兼具景觀陽台功能。
• 主臥衛浴有開窗，客用衛浴未開窗，但都有乾濕分離。

整體來說，3房產品格局都是有前後陽台的邊間戶，條件都不錯，各戶別也各有特色，A2/B1戶有大玄關空間加上主臥配置浴缸，A1/B2則為社區基地角間雙面臨路戶別，有永久棟距，C1/C6、B6/D6的廚房比較大，可多擺放電器櫃，而且烹飪區還有對外開窗，通風會更好，B2/D2的超大工作陽台適合人口較多的家庭。

5. 最後來看綠色區塊，為4房產品，坪數約46-47坪。

A5戶為4房2衛，坪數為46.98坪，面基地南側綠帶廊道，3面採光。

• 4間房間都有開窗，客廳旁邊有景觀陽台，採光通風佳。
• 2間衛浴都有開窗，且主臥衛浴為4件式，次臥衛浴有乾濕分離，且開窗在淋浴間裡面，使用後容易乾燥。
• 廚房為開放式規劃，可規劃中島吧檯，預留冰箱空間，動線連通工作陽台。

E1及E3戶為4房3衛，坪數分別為46.9/46.86坪，面對南側綠帶廊道，3面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 雙主臥套房規劃，且都位於邊間，面中庭主臥有獨立衣櫃空間。
• 4間房間都有開窗，且客廳旁邊規劃景觀陽台。
• 3間衛浴都有開窗，主臥衛浴為4件式。
• 廚房獨立設置，廚具規劃為雙排，預留冰箱空間，動線連通工作陽台。
• 公設比約31%，低於社區平均。

4房產品整體來說是全社區最好的，為1層3戶或1層4戶格局，都是3面採光，且有全衛浴及全房間都開窗，規劃前後陽台以及大空間工作陽台，整體條件優良。

實價登錄分析：

寶佳峰匯位於A10山鼻站重劃區，A10山鼻重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$39.54萬/坪

2020年不分屋齡大樓成交價平均23.7萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均27.46萬元/坪。

成交量部分，2020年成交172戶，2021年成交522戶。

整體而言該區呈現價量俱漲。

1. A10山鼻站重劃區週遭行情

寶佳峰匯：屋齡1年。平均成交價32.36萬/坪。近一年成交價37.2萬/坪。

和發F1：屋齡0年。平均成交價25.93萬/坪。近一年無交易資訊。

A10公園翫：屋齡0年。平均成交價31.73萬/坪。近一年成交價33.59萬/坪。

元周兀：屋齡1年。平均成交價29.38萬/坪。近一年無交易資訊。

新潤捷韻A10：屋齡1年。平均成交價30.03萬/坪。近一年成交價42.63萬/坪。

A10山鼻站重劃區週遭行情

2. 上南崁生活圈週遭行情

雲想：屋齡7年。平均成交價25.77萬/坪。近一年成交價36.52萬/坪。

閱美：屋齡2年。平均成交價26.22萬/坪。近一年成交價43.45萬/坪。

安美大望：預售屋。平均成交價45萬/坪。近一年成交價47.6萬/坪。

上南崁生活圈週遭行情

3. A10山鼻站重劃區往南沿南山路就會到上南崁生活圈，機捷通車以前，以具有舊市區機能及靠近國道一號等優勢的南崁房價較高，但在機捷通車以後，各站發展會受到捷運沿線各站外溢效應，位於A9林口蛋黃區下一站的山鼻站，房價近期隨著推案量逐漸增加，已站上約30-35萬/坪，而上南崁生活圈目前新推出個案較少，屋齡5年內住宅行情約26-31萬/坪。

本案有角地、大中庭及雙公園等特色，開價33-37萬/坪，持續帶動區域行情。

寶佳峰匯評價：

寶佳峰匯本身具有雙面臨路1,893坪大基地，及500坪私人中庭花園，加上南北兩側街廓各有一座公園，算是充滿綠意的寧適社區，以建築規劃來說，3房及4房產品戶戶邊間，也都也雙面採光以上，2房產品則大多為2房2衛，實用性頗高，對於在A10站周遭或蘆竹區看房子的朋友，寶佳峰匯是相當值得參考的個案。