看屋筆記：新北市汐止區星野之森D區(個案+價格分析)

近年因為南港東區門戶計畫效應，帶動汐止房市熱度，加上2022年2月基隆捷運計畫定案，汐東線交通部也已審議通過，為汐止地區帶來交通利多，「星野之森」基地接近基隆捷運-保長坑2號站預定地，屬於第一階段南港到八堵段路線的其中一站。本次要介紹的「星野之森」，以全區合計來說有4,800坪的基地規模，目前首先推出的星野之森D區，是各區當中開發規模最大的個案，為1,783坪大基地建案，以下就來看看星野之森D區還有哪些特點。

星野之森D區 外觀示意圖

星野之森D區 全案位置圖

建案特色：

1. 南港通勤便利

「星野之森」基地位於汐止主要幹道新台五路沿線，開車約15分鐘可以到南港展覽館，距離中山高、北二高、北宜高、環東快速道路等也都不遠；此外社區提供接駁車，每天往返遠雄U-TOWN及南港展覽館站，對通勤族來說十分方便，最後就是已排入基隆捷運計畫第一階段的保長坑2號站，未來可望再提升其交通便利性。

2. 大基地綠意環抱

「星野之森」四週都是樹海綠意，而星野之森D區基地面積為各區中最大，達到1,783坪，光是中庭就有約200坪，提供了不錯的戶外活動空間，另外，1F也規劃了蠻全面的公設，例如：健身房、交誼廳、媽媽教室、音樂教室及宴會廳等，在腹地較破碎的汐止地區，屬於較難得的基地條件。

3. 建材規劃實用

本次建材提供了實用性高的組合，衛浴的部分提供了麗舍代理的德國Innoci衛浴(包含智能馬桶、浴缸、龍頭等)，及Panasonic多合一暖風機，廚具則是櫻花廚具(包含嵌入式微波烤箱、廚下淨水加熱器等)，另外還有永大電梯、德國Dormakaba電子門鎖及中華鋁窗等，以首購個案來說，配備算相當不錯。

星野之森D區格局分析：

1. 「星野之森」全案共分成A/B/C/D/E/G等區，開發面積總計達約4,800坪，其中E區屬於共用的公設大樓，B區為第一期，G區為第二期，D區為第三期，A/C區則為第四期，停車場及公設為各區獨立使用。本案D區基地1,783坪，臨路西側8M計畫道路(囊底路規劃)，建築分為A/B/C棟，樓高為地上11層，地下4層。停車場坡道設置在基地西北側，樓上層為C1/C5戶。

2.  本案D區分為A/B/C棟，A/B棟標準層梯廳相通，為1層27戶，搭配4部電梯，C棟標準層則為1層7戶，公設比平均約34.5%。

星野之森D區 1樓平面圖

星野之森D區 標準層平面圖

3. 先看藍色區塊，為1房產品，坪數約20-23坪。

A3/A5戶為1房1衛，坪數分別為20.84/22.97坪，格局相似，面中庭。

• 房間能擺放雙人床及書桌。
• 衛浴未開窗，但有乾溼分離規劃。
• 廚房為開放式，可規劃一字型廚具，但須注意位於門口旁。

4. 再看紅色區塊，為2房產品，坪數約25-28坪。

A6/A7/A8/A9/A10/A11/A12戶格局類似，為2房1衛，坪數分為25.91/25.91/26.68/27.06/26.28/26.28/26.28坪，A6/A7/A8面社區中庭，A9/A10/A11/A12面社區東邊茄苳溪。

B1/B2/B3/B5/B6/B9/B11/B12/B13/B15/B16格局類似，為2房1衛，坪數分為26.62/25.91/25.91/26.49/25.07/26.28/27.55/26.28/26.28/26.28/27.05坪，B1/B2/B3/B5面社區中庭，B11/B12/B13/B15/B16面社區東邊茄苳溪。

C2/C3/C5/C6/C7戶格局類似，為2房1衛，坪數為26.21/28.03/26.21/25.63/27.44坪，C5/C6/C7面對社區中庭，C2/C3面基地北側。

• 主臥能擺放雙人床及書桌，次臥能擺放單人床。
• 衛浴未開窗，但有乾溼分離規劃。
• 廚房為開放式，可規劃一字型廚具，但須注意位於門口旁。
• B6戶部分視野景觀被C棟影響。
• C5戶樓下為車道出入口。

5. 接著來看黃色區塊，為3房產品，坪數約32-42坪。

A13/A15/B10戶為3房2衛，坪數分別為32.01/32.26/35.55坪，A13/B10面基地東側茄苳溪及A15面基地南側。

• 客廳旁有陽台採光，3間房間都有開窗。
• 廚具規劃在大門口旁，須注意能否接受。
• 2間衛浴都沒有開窗，但都有乾濕分離。

A1/A2為3房2衛，坪數分別為41.6/38.87坪，A1面對基地南側，A2面對基地中庭，邊間雙面採光。

• A1/A2戶進門後有玄關空間。
• 3間房間都有開窗，客廳旁邊有景觀陽台，採光通風佳。
• 主臥衛浴為4件式衛浴，並且有開窗，次臥衛浴未開窗，但有乾濕分離。
• 廚房為開放式，廚具為一字型，規劃在工作陽台旁邊，動線連貫，烹飪區在工作陽台門口旁，通風比較好。

B7/C1/C8戶為3房2衛，坪數分別為35.86/35.97/34.8坪，B7/C8戶面對社區中庭，C1面對基地西側道路，為雙面採光。

• 進門後有規劃鞋櫃收納空間。
• 3間房間都有開窗，客廳旁邊有景觀陽台，採光通風佳。
• B7戶主臥衛浴有浴缸，但未開窗，次臥衛浴有開窗及乾濕分離。
• C1/C8戶的2間衛浴都沒有開窗，但都有乾濕分離。
• B7戶廚房為獨立空間，烹飪區旁邊有開窗戶，通風較好，但冰箱動線被柱子影響。C1/C8戶廚房為開放式，廚具為一字型，動線連通工作陽台，烹飪區在工作陽台門口旁，通風比較好，C1戶可規劃雙排廚具。
• B7戶部分視野景觀被C棟影響。

6. 最後來看綠色區塊，B8戶為4房2衛，坪數約41.93坪，邊間雙面採光。

• 4間房間都有開窗，客廳旁邊有景觀陽台，採光通風較佳。
• 2間衛浴都沒有開窗，但都有乾濕分離。
• 廚房規劃成開放式，一字型廚具，動線連通工作陽台，採光通風佳，冰箱擺放位置與水槽及烹飪區連貫。

整體來說，1房及2房產品衛浴都沒有開窗，是較需注意的，3房產品的A1/A2戶有玄關空間，且主臥有開窗的4件式衛浴，又是邊間2面採光戶，條件優於其他戶別。

實價登錄分析：

星野之森D區位於茄苳路生活圈，屬於大基地開發建案，以下篩選預售屋及屋齡五年內新成屋建案，其基地面積超過800坪，且實價登錄成交日期在2021.10之後的個案交易資訊

1. 汐止區域行情(800坪以上基地個案)

星野之森D區：基地約1,783坪，預售屋，開價45-48萬/坪。

忠孝誠藝：基地約872坪，預售屋，開價48-55萬/坪。

忠孝大院：基地約1,381坪，實價登錄2021年10月成交行情，約44-50萬/坪。

翠御：基地約816坪，實價登錄2022年2月成交行情，約44.36萬/坪。

敦美苑/敦美御林：基地約1,777坪，實價登錄2021年12月-2022年1月之成交行情，約45-52萬/坪。

哲人德林：基地約965坪，實價登錄2021年11月-2022年1月之成交行情，約37-53萬/坪。

汐止區域行情(800坪以上基地個案)

2. 汐止區由於腹地較小，較少有大基地開發建案，本文篩選基地面積達800坪以上建案，且為預售屋開價或2021年10月後實價登錄交易資訊，行情約為45-50萬/坪。

星野之森D區為汐止地區少見的大基地建案，有約200坪中庭花園及每日社區接駁車往返南港展覽館，開價45-48萬/坪，符合區域行情。

星野之森D區評價：

星野之森D區本身就有1,783坪超大基地，與200坪中庭景觀的條件，若與社區其他區結合則可達到4,800坪大基地，加上社區四周綠海，可說是綠意環繞的寧適社區，在汐止算是相當少見。另外本次建築外觀與公設設計請到日商Nonscale團隊，Nonscale是東京Metro銀座線站、國內微風信義、CITYLINK南港店及松山店的設計團隊，對於在汐止或基隆看房子的朋友，星野之森D區是相當值得參考的個案。