看屋筆記：台中市北屯區惠宇朗庭(個案+價格分析)

過去為低基期首購區的捷運機廠重劃區，這兩年仗著捷運通車，以及好市多的開幕，已成為北屯的鬧區之一，房市也十分火熱，大樓一棟接一棟的建造。這次我們要介紹的惠宇朗庭，是台中老品牌建商－惠宇建設於此區的第5起件案，與前4期一樣，開案不到3天即完銷，建案規劃2-4房，坪數約30-55坪，來看看惠宇朗庭的特色吧。

惠宇朗庭外觀示意圖

建案特色：

1. 自然感官體驗公園旁：
   • 惠宇朗庭北側相鄰公園，面向此處戶別享有永久棟距。
   • 公園內設有多座自然感官體驗區，閒暇時間或晚上直接下樓即可踏青。
      
2. 格局規劃：
   • 戶戶皆為邊間，房、廳都有採光面，光照及通風皆十分良好；樑柱皆有外推。
   • 衛浴全都有開窗通風，2-4房皆有雙衛浴。
   • 戶戶陽台視野上良好，面相社區內之戶別棟距寬闊，無壓迫感。
      
3. 惠宇建設：
   • 近年來台中最火熱的品牌之一，基本推出新案在一周內即完銷，十分搶手。
   • 完整的售後服務，建材使用上也屬較高規格，房子相對保值。

惠宇朗庭格局分析：

惠宇朗庭1F平面圖

1. 本案基地約1665坪，為1幢3棟規劃，地上15層，地下3層，共計257戶住家，無店面。
    
2. 標準層為26-45坪2-4房，每棟皆為一層6戶規劃，皆配有兩部電梯。
    
3. 接待大廳入口朝東，為28米敦富路。
   • 東側：臨28米敦富路，有退縮16米，規劃為綠化廊道。
   • 西側：臨15米南興路，退縮11米人行步道，距離對面的大漁ONE約46米。
   • 南側：為登陽春賞，棟距較小，約7米。
   • 北側：為自然感官體驗公園，公園規劃約900坪。
      
4. 車道規劃由南興路進出，位於M戶下方，低樓層住戶須留意此點，設計為雙向兩車道進出，共計343個平面車位。
    
5. 公設比為33%，公設分別為接待大廳、交誼廳、視聽室、健身房、多功能會館、韻律教室、KTV、閱覽室、環保室等。
    

惠宇朗庭標準層平面圖

• 全戶別特點：
   
  • 全房型皆為邊間雙面採光規劃，房、廳皆有採光面；樑柱皆有外推，格局佳，裝潢方便。
  • 廚房皆為雙排式或開放式規劃，動線上有連接工作陽台，油煙排放效果較佳。
  • 房、廳區域分離，有餐廳空間，隱私性較高，衛浴皆有對外開窗，通風良好。
     
• 各戶別特點：
   
  • 藍色M、O、P戶約為30-33坪2房規劃。
    • O戶有設計玄關，開門不會直式廚房；O、P戶別有設立鞋櫃之空間。
    • M戶有設置前陽台，其餘戶別則無；戶戶皆為開放式廚房，須留意冰箱擺房位置。
    • 1.5套衛浴，客衛為半套規劃，主衛浴為搭配浴缸的三件式。
    • 視野上來說M戶最佳，陽台可觀望公園，棟距廣闊；P戶則面向社區內，享中庭花園景觀，中庭棟距約有30米，不會有壓迫感。
       
  • 米色E、G、J、K、L、Q戶約為37-40坪。；黃色C、D、F、H、I、N、R戶約為40-45坪，皆為3房規劃。
    • 米色區域除E戶外，皆有玄關設計，Q戶設有前陽台。
    • 黃色區域D、H、F戶有設立玄關；除F戶外，其餘皆有設立陽台
    • N戶廚房為開放式、F戶則為半開放式，其餘戶別全為獨立式設計；G戶工作陽台空皆較小，使用上須留意。
    • 雙衛浴皆為三件式，主衛浴搭配浴缸，客衛則配淋浴式，N戶主衛浴為四件式規劃。
    • C、D、H、I戶陽台面向敦富路，N戶面向公園，視野極佳；L戶面向社區內側，棟距約18米。
       
  • 粉紅色A、B戶約為55坪4房規劃
    • 皆有玄關設計，廚房採獨立式設計，油煙較不影響其餘空間。
    • 餐廳空間寬廣，客廳皆有設置陽台。
    • 雙衛浴，主衛採四件式(淋浴+浴缸)規劃，客衛浴採三件式(淋浴)。
    • 主臥室有+1小空間可規劃更衣室或書房等，也有設立陽台。
    • 陽台面向公園預定地，享有永久棟距的視野。

實價登錄分析：

惠宇朗庭位於捷運機廠重劃區

捷運機廠重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$53.05萬/坪。近一年交易全為0-5年新成屋與預售屋，房價方面單是去年的漲幅來到了7成3，區域內房屋屋齡皆為5年以下。

1.捷運機廠重劃區周邊個案：

惠宇朗庭：屋齡3年。平均成交價33.92萬/坪。近一年成交價51.31萬/坪。

寬埕埕和花園：屋齡5年。平均成交價27.23萬/坪。近一年成交價46.99萬/坪。

捷運機廠重劃區周邊個案

2.單元十二重劃區周邊個案：

華太怡和：屋齡1年。平均成交價32.56萬/坪。近一年成交價44.47萬/坪。

漢宇琢森：屋齡3年。平均成交價31.6萬/坪。近一年成交價46.55萬/坪。

單元十二重劃區周邊個案

3.單元十二重劃區為低密度開發區，區域內透天多，居住起來舒適度高，適合換屋族、退休族等群族。相較之下捷運機廠重劃區在過去被定義為投資客、首購的區域，住宅密度雖較高，不過未來發展性較好，目前兩處房價有逐漸拉近的趨勢。惠宇朗庭於2021年1月1日開案，僅2天半即完銷，開出的價格以當時來說算是略高於區域行情。

惠宇朗庭評價：

捷運機廠重劃區這兩年因捷運開通，以及好市多的商場帶動下，房市熱動持續維持高點，新開案已突破4字頭。惠宇朗庭走路至好市多約10分鐘，開車約5分鐘可上74號道路，十分方便。要注意的是，捷運機廠重劃區道路規劃目前較差，好市多周圍時常塞車，且對外出入口較少，不過惠宇朗庭位於區域北側，往北有對外道路可銜接至74號道路，影響較小。惠宇朗庭雖已完銷，但市場上有許多二手物件，相較新開案價格上更好入手，加上惠宇的房子普遍保值，因此有在捷運機廠重劃區附近看房的朋友們可以參考看看惠宇朗庭的規劃。