看屋筆記:新北市土城區大同莊園NO3(個案+價格分析)

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看屋筆記:新北市土城區大同莊園NO3(個案+價格分析)

大同莊園NO3

大同莊園NO3位於土城市區生活圈的莊園街上,為4,966坪大基地建案,並與相鄰的大同莊園3棟建築及千坪中庭結合,呈現步步高升的建築意象及中庭樹海,是土城最具話題性的建案之一,以下就來看看大同莊園NO3還有哪些特點。

 

大同莊園NO3 外觀示意圖

建物外觀示意圖

 

大同莊園NO3 基地空拍意象圖

空拍示意圖

 

建案特色:

 

1. 大同莊園一期及三期具9,000坪超大基地,建築設計具備整體性:

  • 三期基地位於一期基地旁,基地面積分別為4,966坪及4,094坪,都是無店面純住宅社區,結合成9,000坪超大純住宅社區,居住品質單純。
  • 建物外觀由一期到三期共6棟住宅大樓,樓高遞增,呈現步步高升建築意象。
  • 建築棟距極佳,三期A棟大樓與一期A棟大樓棟距185米,三期B棟到莊園街對面金城舞建案有125米棟距。

 

2. 超低建蔽率,千坪超大中庭,400多棵樹植栽,莊園街北側綿延綠帶:

  • 三期建蔽率約26%,中庭面積達千坪,具有400多顆樹植栽。
  • 一期中庭近2,000坪,兩建案基地中庭相鄰,面積近3,000坪,面中庭戶享樹海綠意景觀。
  • 一期基地旁為中央公園,與大同莊園一期與三期相鄰,莊園街綠意綿延。

 

3. SS+SC鋼骨結構,耐震6級設計:

採用SS+SC鋼骨結構,搭配日本製鐵研發的UBB制震系統,以及森科嘉SENQCIA油壓阻尼器,耐震達6級,優於法規要求耐震5級。

 

4. 捷運藍線海山站:

基地北側既成巷道步行到藍線海山站約5分鐘,連接板南線、板橋站、台北車站及南港車站。

 

大同莊園NO3格局分析:

 

1. 本案基地4,966坪,臨路南側莊園街,東側明德路二段167巷,建築分為ABC棟,樓高分別為地上33/32/30層,地下3層。停車場坡道由基地東側獨立設置,不影響樓上層住戶。

 

2.  本案分為A/B/C棟,標準層都是採1層8戶,搭配4部電梯,公設比平均約34-35%。

 

大同莊園NO3 標準層平面圖-A棟

A棟平面圖

 

大同莊園NO3 標準層平面圖-B棟

B棟平面圖

 

大同莊園NO3 標準層平面圖-C棟

C棟平面圖

 

3. 先看紅色區塊,為2房產品,坪數約24-28坪。

B7/B8/C7/C8戶為2房1衛,坪數為24.38坪,格局相似,面基地北側,單面採光。

  • 主臥及次臥都能擺放雙人床及書桌,且次臥可擺放面窗長型大書桌。
  • 衛浴未開窗,但有乾溼分離規劃。
  • 廚房為開放式,可規劃一字型廚具,預留冰箱空間,IH爐旁有開窗,且動線連通工作陽台。
  • 餐桌擺放位置離窗戶近,用餐時有自然光及窗外景觀可看,但客廳的採光就會比較間接。

B2/B3/C2/C3戶為2房2衛,坪數為27.91坪,格局相似,面社區中庭,單面採光。

  • 主臥及次臥都能擺放雙人床及書桌,主臥的衣櫃可規劃成L型,次臥的衣櫃可規劃成ㄇ字型,收納空間充足。
  • 有2間衛浴,都有乾濕分離,位置規劃在靠梯廳側,將採光面留給臥房。
  • 開放式廚房規劃,可規劃一字型廚具,預留冰箱及電器櫃空間,IH爐旁邊有對外開窗,廚房動線與工作陽台相連。
  • 餐桌位置離窗戶近,用餐時有自然光及窗外景緻可看,但客廳的採光就會比較間接。

整體而言,B2/B3/C2/C3戶較B7/B8/C7/C8戶格局雖類似,但有千坪中庭景緻,室內空間尺度也較大,使用起來比較舒服,缺點是2間衛浴都沒有開窗。

 

4. 再看黃色區塊,為3房產品,坪數約29-45坪。

A2/A5/A6/A8戶為3房2衛,坪數為31.19/29.37/29.37/30.23坪,A2面莊園街,A5/A6面社區中庭,A8面基地北側,單面採光。

  • 主臥可放置雙人床及書桌,衣櫃可規劃成L型,收納空間足夠。
  • A5/A6次臥2間都是單人房,可放置書桌,但都有衣櫃離床太近的缺點。
  • A2/A8戶的次臥為1間雙人房及1間單人房,2間都可規劃書桌,但單人房的衣櫃離床太近,且為暗房。
  • 2間衛浴都有乾濕分離,位置規劃在靠梯廳側,將採光面留給臥房。
  • 廚房為開放式,一字型廚具預留冰箱及電器櫃空間,動線連通工作陽台,差異點為A5/A6戶IH爐旁有開窗。
  • 餐桌擺放在窗戶旁,用餐時有自然光及戶外景觀,但客廳採光會稍差,且只能擺放一字型沙發。

A1/A9戶為3房2衛,坪數分別為43.13/42.18坪,都是邊間戶3面採光,A1面對莊園街,A9面對基地北側。

  • 進門後有玄關空間,可以規劃2排收納櫃,擺放鞋子或行李箱都很方便。
  • 客廳規劃在大片窗戶旁,格居方正,可擺放L型沙發。
  • 3間臥房都是雙人房,主臥可以規劃書桌及長排衣櫃,2間次臥衣櫃跟書桌可分2側設置,收納衣服時比較容易。
  • 廚房為獨立空間,可規劃一字型廚具,有預留冰箱及電器櫃空間,動線連通工作陽台。
  • 餐桌位於客廳及廚房間空間,可放置6人桌,但比較沒有戶外光。
  • 衛浴2間都有對外開窗且有乾濕分離,主臥衛浴為四件式,次臥衛浴開窗在浴室內,淋浴完比較容易乾。

A7戶為3房2衛,坪數43.53坪,面社區中庭,邊間3面採光。

  • 進門後有玄關空間,L型收納空間,擺放鞋子或行李箱都很方便。
  • 客廳規劃在大片窗戶旁,有面中庭景觀,格居方正,可擺放L型沙發。
  • 3間房間都可擺放雙人床及書桌,面中庭主臥及次臥可規劃靠窗或面窗書桌,有中庭景觀,主臥可規劃靠窗長型大書桌,這2間臥房的衣櫃都可規劃成L型,收納空間很充足。
  • 客房對工作陽台開窗,可規劃長條型衣櫃,收納空間足夠,另可規劃L型置物櫃。
  • 2間衛浴都有乾濕分離,主臥衛浴有開窗且為四件式,但客用衛浴未開窗。
  • 廚房空間獨立設置,可規劃2排廚具,瓦斯爐位於工作陽台門口旁,通風較佳,預留冰箱及電器櫃空間。
  • 餐桌可擺放在客廳及廚房中間位置,可擺放6人用餐桌,但較無戶外自然光。

B6/B9/C6/C9戶為3房2衛,坪數分別為36.69/37.81/36.69/37.81坪,面基地北側,邊間3面採光。

  • 進門後有玄關空間,可規劃雙排收納櫃。
  • 客廳旁有開窗及大片玻璃採光,但僅能擺放一字型沙發。
  • 2間雙人房及1間單人房規劃,都能擺放書桌,但衣櫃空間稍嫌不足。
  • 2間衛浴都有開窗及乾濕分離,開窗位置都是在淋浴間,淋浴完比較容易乾。
  • 廚房獨立設置,L型廚具規劃,預留冰箱位置,動線連通工作陽台。
  • 餐桌擺放在廚房及客廳中間,能擺放4人桌,但採光比較間接。

B1/C1戶為3房2衛,B5/C5戶為3房3衛,坪數分別為B1/C1戶44.32坪,B5/C5戶45.34坪,面千坪庭園,邊間3面採光。

  • 進門後有玄關空間,可規劃雙排收納櫃。
  • 客廳旁有開窗及大片玻璃採光,且能擺放L型沙發。
  • 3間房間都是雙人房,主臥衣櫃為長條型,收納空間足夠,2間次臥衣櫃空間稍小,但離床的距離都足夠,不會影響衣櫃正常使用,3間房間都有規劃書桌。
  • B5/C5為雙套房規劃,3間衛浴都有開窗,開窗位置都在浴室,淋浴後容易乾,衛浴設備間距離足夠,且主臥衛浴為4件式。
  • B1/C1戶2間衛浴都有開窗,而且主臥衛浴為4件式,開窗位置都在浴室,使用後比較容易乾,衛浴設備間的距離也比較寬敞。
  • 廚房為獨立空間,廚具為L型廚具,預留冰箱及電器櫃空間,廚房動線連通工作陽台。
  • 餐桌放在廚房與客廳中間位置,可以擺放6人餐桌,採光較為間接。

整體而言,B5/C5戶有3房3衛及雙套房規劃,衛浴全開窗,與面向中庭樹海景觀等優勢,算是3房產品中很值得參考的戶別,A2/A8雖然房坪比不錯,但有2間衛浴都沒開窗及1間暗房等2個缺點。

 

5. 最後來看藍色區塊,為4房產品,坪數約47.02坪。

A3戶為4房2衛,坪數為47.02坪,面千坪中庭,邊間戶為雙面採光。

  • 進門後有玄關空間,可以規劃L型收納櫃。
  • 客廳位於窗邊,享有自然光,且空間足夠可以規劃L型沙發。
  • 3間雙人房及1間單人房,面中庭的2間雙人房衣櫃空間充足,且可規劃靠窗書桌,靠工作陽台的雙人房可以規劃L型衣櫃。
  • 單人房衣櫃位置與床距離較近。
  • A3主臥衛浴有開窗,而且為4件式,客用衛浴未開窗,但有乾濕分離,2間衛浴的衛浴設備間距離都充足。
  • 廚房為獨立設置,雙排廚具預留冰箱及電器櫃空間,動線連通工作陽台。
  • 餐桌可放置在客廳及廚房間,空大寬敞可以擺放6人用圓桌。

 

實價登錄分析:

 

大同莊園NO3位於土城市區生活圈,土城市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$51.06萬/坪

2020年不分屋齡大樓成交價平均41.83萬元/坪,2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均43.97萬元/坪。

成交量部分,2020年成交1,183戶,2021年截至目前成交956戶。

整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。

 

1. 土城市區生活圈週遭行情(莊園街沿線)

 

大同莊園NO3:預售屋。平均成交價58.5萬/坪。近一年成交價58.5萬/坪。

大同莊園:屋齡3年。平均成交價45.76萬/坪。近一年成交價50.66萬/坪。

金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園:預售屋。平均成交價43.95萬/坪。近一年成交價50.17萬/坪。

皇翔PARK/創活新天地/皇翔國鼎:屋齡2年。平均成交價42.31萬/坪。近一年成交價43.67萬/坪。

 

土城市區生活圈週遭行情(莊園街沿線)

土城市區行情

 

2. 土城暫緩重劃區行情

 

綠見竺:預售屋。平均成交價48.3萬/坪。近一年成交價48.26萬/坪。

璞真仰睦:屋齡1年。平均成交價41.02萬/坪。近一年成交價56.12萬/坪。

有富正旺富玉:預售屋。平均成交價51.5萬/坪。近一年成交價51.5萬/坪。

馥華城奕:預售屋。平均成交價57.33萬/坪。近一年成交價57.33萬/坪。

皇翔芊樾:預售屋。平均成交價57.11萬/坪。近一年成交價57.11萬/坪。

 

土城暫緩重劃區週遭行情

暫緩重劃區行情

 

3.中央路及莊園街沿線個案,主要是屋齡約2年的皇翔PARK/創活新天地/皇翔國鼎大同莊園,以及興建中的金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園,住宅行情約45-55萬/坪,暫緩重劃區則約50-55萬/坪,少數建案有到接近約60萬/坪行情。

大同莊園基地原為大同集團廠房,捐地新北市後為工轉住,大同莊園大同莊園NO3基地都正臨莊園街相鄰,與中央公園連成莊園街綠帶,再加上從大同莊園NO3基地步行到海山站僅約5分鐘,享有海山站週遭市區機能,大同莊園NO3社區外景觀與大同莊園基地的3棟建築及千坪中庭景觀具整體性,屬於土城少有的基地條件,開價63-68萬/坪,高於區域行情。

 

大同莊園NO3評價:

 

大同莊園NO3本身就有4,966坪超大基地,與千坪中庭景觀的條件,社區外觀又與大同莊園基地中庭及建築物結合,呈現6棟摩天大樓步步高升,及大片綠海的整體意象,在土城甚至雙北都算是相當少見的。

另外本次外觀設計請到:設計日本羽田機場二期航廈及大同莊園大同莊園NO2的設計大師光井純、日本京都金閣寺及清水寺的燈光設計大師內原智史、哈佛大學及柏克萊大學雙碩士徐維志建築師等優秀團隊,建築耐震設計達到6級,優於法規標準,對於在土城看房子的朋友,是相當值得參考的個案。

更新時間 2022/04/14
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