看屋筆記：新北市土城區大同莊園NO3(個案+價格分析)

大同莊園NO3位於土城市區生活圈的莊園街上，為4,966坪大基地建案，並與相鄰的大同莊園3棟建築及千坪中庭結合，呈現步步高升的建築意象及中庭樹海，是土城最具話題性的建案之一，以下就來看看大同莊園NO3還有哪些特點。

大同莊園NO3 外觀示意圖

大同莊園NO3 基地空拍意象圖

建案特色：

1. 大同莊園一期及三期具9,000坪超大基地，建築設計具備整體性：

• 三期基地位於一期基地旁，基地面積分別為4,966坪及4,094坪，都是無店面純住宅社區，結合成9,000坪超大純住宅社區，居住品質單純。
• 建物外觀由一期到三期共6棟住宅大樓，樓高遞增，呈現步步高升建築意象。
• 建築棟距極佳，三期A棟大樓與一期A棟大樓棟距185米，三期B棟到莊園街對面金城舞建案有125米棟距。

2. 超低建蔽率，千坪超大中庭，400多棵樹植栽，莊園街北側綿延綠帶：

• 三期建蔽率約26%，中庭面積達千坪，具有400多顆樹植栽。
• 一期中庭近2,000坪，兩建案基地中庭相鄰，面積近3,000坪，面中庭戶享樹海綠意景觀。
• 一期基地旁為中央公園，與大同莊園一期與三期相鄰，莊園街綠意綿延。

3. SS+SC鋼骨結構，耐震6級設計：

採用SS+SC鋼骨結構，搭配日本製鐵研發的UBB制震系統，以及森科嘉SENQCIA油壓阻尼器，耐震達6級，優於法規要求耐震5級。

4. 捷運藍線海山站：

基地北側既成巷道步行到藍線海山站約5分鐘，連接板南線、板橋站、台北車站及南港車站。

大同莊園NO3格局分析：

1. 本案基地4,966坪，臨路南側莊園街，東側明德路二段167巷，建築分為ABC棟，樓高分別為地上33/32/30層，地下3層。停車場坡道由基地東側獨立設置，不影響樓上層住戶。

2.  本案分為A/B/C棟，標準層都是採1層8戶，搭配4部電梯，公設比平均約34-35%。

大同莊園NO3 標準層平面圖-A棟

大同莊園NO3 標準層平面圖-B棟

大同莊園NO3 標準層平面圖-C棟

3. 先看紅色區塊，為2房產品，坪數約24-28坪。

B7/B8/C7/C8戶為2房1衛，坪數為24.38坪，格局相似，面基地北側，單面採光。

• 主臥及次臥都能擺放雙人床及書桌，且次臥可擺放面窗長型大書桌。
• 衛浴未開窗，但有乾溼分離規劃。
• 廚房為開放式，可規劃一字型廚具，預留冰箱空間，IH爐旁有開窗，且動線連通工作陽台。
• 餐桌擺放位置離窗戶近，用餐時有自然光及窗外景觀可看，但客廳的採光就會比較間接。

B2/B3/C2/C3戶為2房2衛，坪數為27.91坪，格局相似，面社區中庭，單面採光。

• 主臥及次臥都能擺放雙人床及書桌，主臥的衣櫃可規劃成L型，次臥的衣櫃可規劃成ㄇ字型，收納空間充足。
• 有2間衛浴，都有乾濕分離，位置規劃在靠梯廳側，將採光面留給臥房。
• 開放式廚房規劃，可規劃一字型廚具，預留冰箱及電器櫃空間，IH爐旁邊有對外開窗，廚房動線與工作陽台相連。
• 餐桌位置離窗戶近，用餐時有自然光及窗外景緻可看，但客廳的採光就會比較間接。

整體而言，B2/B3/C2/C3戶較B7/B8/C7/C8戶格局雖類似，但有千坪中庭景緻，室內空間尺度也較大，使用起來比較舒服，缺點是2間衛浴都沒有開窗。

4. 再看黃色區塊，為3房產品，坪數約29-45坪。

A2/A5/A6/A8戶為3房2衛，坪數為31.19/29.37/29.37/30.23坪，A2面莊園街，A5/A6面社區中庭，A8面基地北側，單面採光。

• 主臥可放置雙人床及書桌，衣櫃可規劃成L型，收納空間足夠。
• A5/A6次臥2間都是單人房，可放置書桌，但都有衣櫃離床太近的缺點。
• A2/A8戶的次臥為1間雙人房及1間單人房，2間都可規劃書桌，但單人房的衣櫃離床太近，且為暗房。
• 2間衛浴都有乾濕分離，位置規劃在靠梯廳側，將採光面留給臥房。
• 廚房為開放式，一字型廚具預留冰箱及電器櫃空間，動線連通工作陽台，差異點為A5/A6戶IH爐旁有開窗。
• 餐桌擺放在窗戶旁，用餐時有自然光及戶外景觀，但客廳採光會稍差，且只能擺放一字型沙發。

A1/A9戶為3房2衛，坪數分別為43.13/42.18坪，都是邊間戶3面採光，A1面對莊園街，A9面對基地北側。

• 進門後有玄關空間，可以規劃2排收納櫃，擺放鞋子或行李箱都很方便。
• 客廳規劃在大片窗戶旁，格居方正，可擺放L型沙發。
• 3間臥房都是雙人房，主臥可以規劃書桌及長排衣櫃，2間次臥衣櫃跟書桌可分2側設置，收納衣服時比較容易。
• 廚房為獨立空間，可規劃一字型廚具，有預留冰箱及電器櫃空間，動線連通工作陽台。
• 餐桌位於客廳及廚房間空間，可放置6人桌，但比較沒有戶外光。
• 衛浴2間都有對外開窗且有乾濕分離，主臥衛浴為四件式，次臥衛浴開窗在浴室內，淋浴完比較容易乾。

A7戶為3房2衛，坪數43.53坪，面社區中庭，邊間3面採光。

• 進門後有玄關空間，L型收納空間，擺放鞋子或行李箱都很方便。
• 客廳規劃在大片窗戶旁，有面中庭景觀，格居方正，可擺放L型沙發。
• 3間房間都可擺放雙人床及書桌，面中庭主臥及次臥可規劃靠窗或面窗書桌，有中庭景觀，主臥可規劃靠窗長型大書桌，這2間臥房的衣櫃都可規劃成L型，收納空間很充足。
• 客房對工作陽台開窗，可規劃長條型衣櫃，收納空間足夠，另可規劃L型置物櫃。
• 2間衛浴都有乾濕分離，主臥衛浴有開窗且為四件式，但客用衛浴未開窗。
• 廚房空間獨立設置，可規劃2排廚具，瓦斯爐位於工作陽台門口旁，通風較佳，預留冰箱及電器櫃空間。
• 餐桌可擺放在客廳及廚房中間位置，可擺放6人用餐桌，但較無戶外自然光。

B6/B9/C6/C9戶為3房2衛，坪數分別為36.69/37.81/36.69/37.81坪，面基地北側，邊間3面採光。

• 進門後有玄關空間，可規劃雙排收納櫃。
• 客廳旁有開窗及大片玻璃採光，但僅能擺放一字型沙發。
• 2間雙人房及1間單人房規劃，都能擺放書桌，但衣櫃空間稍嫌不足。
• 2間衛浴都有開窗及乾濕分離，開窗位置都是在淋浴間，淋浴完比較容易乾。
• 廚房獨立設置，L型廚具規劃，預留冰箱位置，動線連通工作陽台。
• 餐桌擺放在廚房及客廳中間，能擺放4人桌，但採光比較間接。

B1/C1戶為3房2衛，B5/C5戶為3房3衛，坪數分別為B1/C1戶44.32坪，B5/C5戶45.34坪，面千坪庭園，邊間3面採光。

• 進門後有玄關空間，可規劃雙排收納櫃。
• 客廳旁有開窗及大片玻璃採光，且能擺放L型沙發。
• 3間房間都是雙人房，主臥衣櫃為長條型，收納空間足夠，2間次臥衣櫃空間稍小，但離床的距離都足夠，不會影響衣櫃正常使用，3間房間都有規劃書桌。
• B5/C5為雙套房規劃，3間衛浴都有開窗，開窗位置都在浴室，淋浴後容易乾，衛浴設備間距離足夠，且主臥衛浴為4件式。
• B1/C1戶2間衛浴都有開窗，而且主臥衛浴為4件式，開窗位置都在浴室，使用後比較容易乾，衛浴設備間的距離也比較寬敞。
• 廚房為獨立空間，廚具為L型廚具，預留冰箱及電器櫃空間，廚房動線連通工作陽台。
• 餐桌放在廚房與客廳中間位置，可以擺放6人餐桌，採光較為間接。

整體而言，B5/C5戶有3房3衛及雙套房規劃，衛浴全開窗，與面向中庭樹海景觀等優勢，算是3房產品中很值得參考的戶別，A2/A8雖然房坪比不錯，但有2間衛浴都沒開窗及1間暗房等2個缺點。

5. 最後來看藍色區塊，為4房產品，坪數約47.02坪。

A3戶為4房2衛，坪數為47.02坪，面千坪中庭，邊間戶為雙面採光。

• 進門後有玄關空間，可以規劃L型收納櫃。
• 客廳位於窗邊，享有自然光，且空間足夠可以規劃L型沙發。
• 3間雙人房及1間單人房，面中庭的2間雙人房衣櫃空間充足，且可規劃靠窗書桌，靠工作陽台的雙人房可以規劃L型衣櫃。
• 單人房衣櫃位置與床距離較近。
• A3主臥衛浴有開窗，而且為4件式，客用衛浴未開窗，但有乾濕分離，2間衛浴的衛浴設備間距離都充足。
• 廚房為獨立設置，雙排廚具預留冰箱及電器櫃空間，動線連通工作陽台。
• 餐桌可放置在客廳及廚房間，空大寬敞可以擺放6人用圓桌。

實價登錄分析：

大同莊園NO3位於土城市區生活圈，土城市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$64.21萬/坪

2020年不分屋齡大樓成交價平均41.83萬元/坪，2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均43.97萬元/坪。

成交量部分，2020年成交1,183戶，2021年截至目前成交956戶。

整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。

1. 土城市區生活圈週遭行情(莊園街沿線)

大同莊園NO3：預售屋。平均成交價59.07萬/坪。近一年成交價62.31萬/坪。

大同莊園：屋齡5年。平均成交價46.3萬/坪。近一年成交價71.83萬/坪。

金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園：預售屋。平均成交價50.34萬/坪。近一年成交價67.58萬/坪。

皇翔PARK/創活新天地/皇翔國鼎：屋齡5年。平均成交價43.51萬/坪。近一年成交價55.7萬/坪。

土城市區生活圈週遭行情(莊園街沿線)

2. 土城暫緩重劃區行情

綠見竺：屋齡2年。平均成交價53.33萬/坪。近一年成交價63.22萬/坪。

璞真仰睦：屋齡3年。平均成交價41.59萬/坪。近一年成交價71.84萬/坪。

有富正旺富玉：預售屋。平均成交價52.74萬/坪。近一年成交價61.89萬/坪。

馥華城奕：預售屋。平均成交價57.44萬/坪。近一年無交易資訊。

皇翔芊樾：預售屋。平均成交價57.83萬/坪。近一年無交易資訊。

土城暫緩重劃區週遭行情

3.中央路及莊園街沿線個案，主要是屋齡約2年的皇翔PARK/創活新天地/皇翔國鼎及大同莊園，以及興建中的金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園，住宅行情約45-55萬/坪，暫緩重劃區則約50-55萬/坪，少數建案有到接近約60萬/坪行情。

大同莊園基地原為大同集團廠房，捐地新北市後為工轉住，大同莊園與大同莊園NO3基地都正臨莊園街相鄰，與中央公園連成莊園街綠帶，再加上從大同莊園NO3基地步行到海山站僅約5分鐘，享有海山站週遭市區機能，大同莊園NO3社區外景觀與大同莊園基地的3棟建築及千坪中庭景觀具整體性，屬於土城少有的基地條件，開價63-68萬/坪，高於區域行情。

大同莊園NO3評價：

大同莊園NO3本身就有4,966坪超大基地，與千坪中庭景觀的條件，社區外觀又與大同莊園基地中庭及建築物結合，呈現6棟摩天大樓步步高升，及大片綠海的整體意象，在土城甚至雙北都算是相當少見的。

另外本次外觀設計請到：設計日本羽田機場二期航廈及大同莊園及大同莊園NO2的設計大師光井純、日本京都金閣寺及清水寺的燈光設計大師內原智史、哈佛大學及柏克萊大學雙碩士徐維志建築師等優秀團隊，建築耐震設計達到6級，優於法規標準，對於在土城看房子的朋友，是相當值得參考的個案。