看屋筆記：新北市板橋區新外灘/仰真(個案+價格分析)

在板橋江翠北側重劃區擁有最多基地的立信建設，先前在E區的首推案為新外灘系列的雙江翠，現在則為第二期新外灘仰真。這次就來看看一樣在E區，以首購小坪數為主的新外灘仰真有什麼特色。

建案特點：

1. 近江翠捷運站：離江子翠站約500公尺（走路約7分鐘），開車1分鐘可上台64線快速道路。

2. 生活機能：離華江市場約300公尺（走路約4分鐘），走路約7分鐘可進入江子翠生活圈。

3. 綠帶公園：距溪頭公園約300公尺(走路約3分鐘)即可抵達，到達江子翠河濱公園也僅450公尺(走路約5分鐘)。

新外灘/仰真格局分析：

1. 全區分為A、B兩棟，為2-3房21~44坪規劃。

2. A棟同一層7戶，B棟則為6戶，每層皆共用2部電梯，使用上較為不足。

3.獨立車道規劃，低樓層不易受干擾。

4. 黃色區塊為2房21~24坪規劃，單面採光，衛浴未開窗。B2、B3戶，坪數較小，總價相對較低具有優勢，但面矮舊公寓，低樓層視野較不佳。

5. 綠色區塊為2+1房26坪規劃，單面採光，衛浴未開窗。坪數小，總價低，但為暗廳。

6. 藍色區塊為小3房29坪~36坪規劃，皆為邊間雙面採光且主浴有開窗，客浴則無。除A7戶以及B6戶外，其餘有暗廳問題。

6. 橘色區塊為正3房，41~44坪規劃，為邊間雙面採光，格局方正，主浴有開窗，客浴則無。另正對學校預定地，為永久棟距，高樓層有河岸景觀。

7.以接手性來講，A7、B2、B3會是比較好的。

實價登錄分析：

1. 新外灘仰真目前開價約48萬，實際成交會在低一些，請參考這裡。

2. 江翠北側E區周圍建案：

江翠ONE目前已完銷價，格可以參考這邊。

新外灘雙江翠目前開價約48萬，實際成交較低，可參考這裡。

3. 捷運江子翠站周圍建案：

三輝都匯2部曲屋齡2年，平均成交約69.97萬，近期成交約59~62萬。

第一天廈屋齡7年，平均成交約63.98萬，近期成交約63~66萬。

龍之邦A區屋齡19年，平均成交約57.55萬，近期成交約63~66萬。

4. 整體來說江子翠捷運站周圍建案，因交通生活機能佳，比起重劃區周圍建案來的方便，也讓江子翠捷運站旁的建案價格不論中古或是新建案皆高於重劃區。新外灘仰真價格與一期新外灘雙江翠以及江翠ONE相比算是差不多。三輝都匯2部曲、第一天廈以及龍之邦A區因位於捷運站周圍，故價格皆相對比新外灘仰真來的高。新外灘仰真綜觀來看算是符合區域行情。

新外灘/仰真評價：

江翠北側重劃區目前推案量有稍微增加，但生活機能尚未成形，目前只能仰賴捷運站旁的商圈機能，故距離捷運站的遠近成了價格的重點。新外灘仰真雖位處重劃區，但距捷運站約7分鐘路程，對一般人來說算是可接受步行距離，不過因為與新外灘系列的問題一樣，一層的戶數較多，格局較差，都以低總價為主要特點。因此這種建案建議挑選坪數小且性較比高的戶別，之後的接手性會比較好。對於小坪數有興趣的首購族群來說，可以來看看。