看屋筆記:板橋新外灘/仰真(個案+價格分析)

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看屋筆記:板橋新外灘/仰真(個案+價格分析)

新外灘NO2仰真

在板橋江翠北側重劃區擁有最多基地的立信建設,先前在E區的首推案為新外灘系列的雙江翠,現在則為第二期新外灘仰真。這次就來看看一樣在E區,以首購小坪數為主的新外灘仰真有什麼特色。

 

新外灘仰真-3D外觀圖

 

建案特點:

 

1. 近江翠捷運站:離江子翠站約500公尺(走路約7分鐘),開車1分鐘可上台64線快速道路。

 

2. 生活機能:離華江市場約300公尺(走路約4分鐘),走路約7分鐘可進入江子翠生活圈。

 

3. 綠帶公園:距溪頭公園約300公尺(走路約3分鐘)即可抵達,到達江子翠河濱公園也僅450公尺(走路約5分鐘)。

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為A、B兩棟,為2-3房21~44坪規劃。

 

2. A棟同一層7戶,B棟則為6戶,每層皆共用2部電梯,使用上較為不足。

 

3.獨立車道規劃,低樓層不易受干擾。

 

4. 黃色區塊為2房21~24坪規劃,單面採光,衛浴未開窗。B2、B3戶,坪數較小,總價相對較低具有優勢,但面矮舊公寓,低樓層視野較不佳。

 

5. 綠色區塊為2+1房26坪規劃,單面採光,衛浴未開窗。坪數小,總價低,但為暗廳。

 

6. 藍色區塊為小3房29坪~36坪規劃,皆為邊間雙面採光且主浴有開窗,客浴則無。除A7戶以及B6戶外,其餘有暗廳問題。

 

6. 橘色區塊為正3房,41~44坪規劃,為邊間雙面採光,格局方正,主浴有開窗,客浴則無。另正對學校預定地,為永久棟距,高樓層有河岸景觀。

 

7.以接手性來講,A7、B2、B3會是比較好的。

 

新外灘仰真-標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 新外灘仰真目前開價約48萬,實際成交會在低一些,請參考這裡

 

2. 江翠北側E區周圍建案:

江翠ONE目前已完銷價,格可以參考這邊

新外灘雙江翠目前開價約48萬,實際成交較低,可參考這裡

 

3. 捷運江子翠站周圍建案:

三輝都匯2部曲屋齡2年,平均成交約69.97萬,近期成交約59~62萬。

第一天廈屋齡7年,平均成交約63.98萬,近期成交約63~66萬。

龍之邦A區屋齡19年,平均成交約57.55萬,近期成交約63~66萬。

 

4. 整體來說江子翠捷運站周圍建案,因交通生活機能佳,比起重劃區周圍建案來的方便,也讓江子翠捷運站旁的建案價格不論中古或是新建案皆高於重劃區。新外灘仰真價格與一期新外灘雙江翠以及江翠ONE相比算是差不多。三輝都匯2部曲第一天廈以及龍之邦A區因位於捷運站周圍,故價格皆相對比新外灘仰真來的高。新外灘仰真綜觀來看算是符合區域行情。

 

 

新外灘仰真-江翠北側E區周圍建案

 

新外灘仰真-江子翠捷運站周圍建案

 

評價:

 

江翠北側重劃區目前推案量有稍微增加,但生活機能尚未成形,目前只能仰賴捷運站旁的商圈機能,故距離捷運站的遠近成了價格的重點。新外灘仰真雖位處重劃區,但距捷運站約7分鐘路程,對一般人來說算是可接受步行距離,不過因為與新外灘系列的問題一樣,一層的戶數較多,格局較差,都以低總價為主要特點。因此這種建案建議挑選坪數小且性較比高的戶別,之後的接手性會比較好。對於小坪數有興趣的首購族群來說,可以來看看。

 

 

 

 

更新時間 2018/01/06
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