2022-03-14
看屋筆記

看屋筆記:台中市烏日區登陽未來之丘(個案+價格分析)

閱讀重點

烏日房市議題持續火熱,其中最受矚目的高鐵超級娛樂購物城目前已進入開發階段,預計2024年完工,帶上三鐵共構以及74號道路的加持,使得許多投資客及首購族紛紛入駐,已不再是過去的低基期區了。登陽建設於登陽之驛後方推出第二起新案登陽未來之丘,與前案同樣享有便利的交通機能外,視野更加的優秀。登陽未來之丘規劃2-4房,主打走路2分鐘即可抵達高鐵站的強大優勢,來看看還有什麼特色吧。

 

登陽未來之丘外觀示意圖

 

建案特色:

 

  1. 高鐵站旁地利優勢:
    • 距離三鐵共構的高鐵站約200公尺,走路2分鐘即可抵達,以及開車3鐘就可上74號快速道路,十分方便。
       
  2. 格局規劃佳:
    • 20年老牌建商登陽建設使用的建材有一定的水準,且搭配的三機、洗碗機以及衛浴設備都是有口碑的品牌。
    • 全戶型房間皆有對外開窗採光,無暗房,且3-4房衛浴皆有對外開窗通風。
       
  3. 視野遼闊:
    • 建案除了北側外,其餘方位皆無建物,且都有退縮10米以上,4樓以上可享有寬闊棟距。

 

登陽未來之丘格局分析:

 

登陽未來之丘1F平面圖

 

  1. 本案基地約1753坪,為1幢2棟規劃,為地上24層,地下4層,共計414戶住家,無店面。
     
  2. 標準層為26-45坪2-4房,每棟皆為一層9戶規劃,戶數稍多,可能較易互相影響,不過皆配有三部15人座電梯,使用上還算足夠。
     
  3. 社區一樓大廳挑高為5.2米,接待大廳出入口面向南,設有花園步道連接高鐵東路。
    • 東側:臨高鐵東路,有退縮規劃人行道。
    • 西側:目前為停車場,街廓環境尚待觀察。
    • 北側:為11-14樓高的高鐵之星,需16樓以上方可享無限視野。
    • 南側:鄰站前一路,路面為高價規劃,不過建案有推縮,距離高架有20米以上,棟距還算舒適,4樓以上可享有永久棟距。
       
  4. 車道規劃由高鐵東路進出,位於A9戶下方,低樓層住戶須留意此點,設計為雙向兩車道進出,共計458個平面車位。
     
  5. 公設比為34.9%,公設分別為接待大廳、交誼廳、視聽室、健身房、家教室、兒童遊戲室、閱覽室、飲茶區等。
     
  6. 建材設備:全棟使用BWT德國倍世全自動砂濾設倍淨水系統,廚房使用義大利品牌Glem Gas雙口感應盧、排煙機、以及洗碗機,使用ToTo品牌衛浴以及設置免治馬桶,並配有日本三菱五合一進口暖風機,地板使用KRONOTEX德國精工木地板。

 

登陽未來之丘標準層平面圖

 

  • 紅色區域A3、A7、A8、A10、B3、B6、B7、B10戶為約26-27坪2房規劃,整體格局類似:
    • 入門即為客廳,客廳寬敞舒適,不過須透過廚房間接採光。
    • 廚房為單排開放式設計,空間視野寬敞,不過若會在意油煙的朋友需稍加留意。動線連接工作陽台,方便作業。
    • 樑柱皆外推,且無多餘廊道,整體使用坪效高。
    • 主臥室採光面較小,不過以2房來說,空間算是寬敞。
    • A3、B10戶別主臥較不方正,旁邊緊鄰電梯,較容易有噪音問題。
    • 廁所為三件式乾濕分離設計,無對外開窗,不過建商有配備三菱五合一進口暖風機改善曬潮濕問題。
    • A3、B10戶面向嘟嘟房,視野佳。A10則面向筏子溪,中高層樓戶可觀賞河景及74號道路車流景觀。
       
  • 黃色區域A2、A5、A6、A9、B1、B2、B8、B9戶為約39-41坪3房規劃,整體格局類似:
    • 有玄關設計,旁邊可設置鞋櫃。有獨立的客、餐廳空間。
    • 有前、後雙陽台,廚房連接工作陽台,採L型半開放設計。
    • 經典格局,公、私領域分離,其中A5、A6、B8、B9客廳有些微室內柱外,其餘皆外推。
    • 為邊間雙面採光,採光面充足,無暗房暗廳,內側臥室透過陽台採光。
    • 雙衛浴並排規劃,為三件式乾濕分離設計,都有對外開窗,通風良好不易潮濕。
    • A9中高層戶可觀河景,A2、A5、B1、B9戶面向嘟嘟房,視野較佳。
       
  • 藍色區域A1、B2戶為約46坪4房規劃,與3房格局類似,其中差異之處再於:
    • 除玄關處之外,樑柱皆有外推。
    • 工作陽台與3房空間相同,須留意使用上是否足夠。
    • 衛浴位置不同,且為外推設計,使室內的使用坪效可增加。
    • 兩間視野皆良好,客廳皆面向嘟嘟房停車場,其中B2戶別次臥室面向車站,A1戶則面向筏子溪河景。

 

實價登錄分析:

 

登陽未來之丘位於烏日高鐵特區

烏日高鐵特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.26萬/坪。此區若以鐵路區分南北的話,有一定的價差。其中北側的興富發造鎮案夢幻誠於近期以完銷,加上登陽此次的開價,預估接下來推出的新案單價將趨近於40萬/坪左右。

 

1.烏日高鐵特區周邊個案:

登陽未來之丘 根據市調,開價為38-41萬/坪(僅供參考)。

浩瀚豐世紀 屋齡0年。 平均成交價26.33萬/坪。 近一年成交價32.2萬/坪。

 

烏日高鐵特區周邊個案

 

2.烏日車站生活圈周邊個案:

磐鈺昕昕裏山 預售屋。 平均成交價29.35萬/坪。 近一年無交易資訊。

 

烏日車站生活圈周邊個案

 

3.烏日最近推案量較小,其中烏日車站生活圈僅有1新案,而烏日高鐵特區則僅兩案正處於銷售狀態,這區又分為鐵路以南的住宅區,以及以北的高鐵站周邊,房價上也有些微的的落差,過去成交價大概多落在3字頭中間,不過登陽未來之丘這次為此區首開先例,開價首度衝上4字頭。

 

登陽未來之丘評價:

 

登陽未來之丘處於高鐵特區的精華路段,走路即可抵達三鐵共構的車站,對於常出差的上班族,不僅方便,還可以省下大量的停車費。建案東側及南側的視野遼闊,整體棟距也十分舒適。不過建案不論進出皆為單向,往74號方向需繞一小圈,而地段上鄰近高鐵站,或許有些許聲響,只是列車到站須減速,是否會影響還須待觀察,末班車也不會超過12點。

而規劃許久的超級購物,預計於2年之後落成,勢必會帶動區域發展,預估房價只會再漲,算是個投資未來的好區域,所以如果有在烏日高鐵車站附近找房的朋友,不妨參考看看登陽未來之丘吧。