2022-03-09
看屋筆記

看屋筆記:桃園市八德區逍遙遊(個案+價格分析)

閱讀重點

未來捷運綠線的開通,將加速串聯大桃園地區,更可連接機場捷運、台鐵,提升整體方便性,也因此使得沿線建案備受矚目。這次要介紹的逍遙遊,以2-3房的規劃為主,主打鄰近未來捷運綠線G01站及佔地約17公頃的大湳森林公園。讓我們一起來看看還有哪些特色吧。

 

逍遙遊 外觀示意圖

 

建案特色:

 

1. 產品規劃

  • 近每戶皆有雙面採光,一層5戶,電梯戶別比例佳。降低非必要的虛坪空間,坪效表現理想。
  • 具備冷氣室外機專屬空間,不影響陽台使用規劃。

2. 地段優勢

  • 鄰近全桃園最大的公園—大湳森林公園,輕鬆享受大面積綠地。
  • 距離未來捷運綠線G04站約600公尺,將與三鶯延伸線LB14共構,為桃園首座捷運體聯合開發案,佔地2500坪,預計規劃為商場、農會辦公等,加速區內發展。

 

逍遙遊格局分析:

 

逍遙遊 一樓平面圖

 

1. 逍遙遊規劃1棟,地上10層,地下2層,共計45住家,2戶店面。

2. 車位規劃為47個坡道平面車位,由重慶街150巷進出,巷弄較為狹窄,可能影響車輛出入方便性,可再多注意此部分。

3. 每層5戶,搭配2部電梯,規劃約26坪2房、28-38坪3房。

4. 東側為較低矮的住宅,西側、南側為溫室專區,北側則為第二期彩彩棠

 

逍遙遊 標準層平面圖

 

5. 橘色區塊為2房規劃,坪數約26坪

  • A1,A6戶型格局相似,雙面採光。
    • 雙陽台設計,以2房來說較為稀有;冷氣室外機專屬空間,不佔用陽台。
    • A6戶型距離電梯較近,可能須注意噪音問題。
    • 廚房為開放式規劃,一字型檯面設計,動線連接工作陽台,具方便性。
    • 兩間房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗。
    • 衛浴為三件式規劃,有開窗較不易潮濕,以兩房來說算是滿好的規劃。

6. 綠色區塊為3房規劃,坪數約28-38坪

  • A2,A5戶型約38坪,格局相似,雙面採光。
    • 進門為客廳及餐廳空間,客廳部分連接景觀陽台,採光面大。
    • 廚房為單排獨立式規劃,相較其他格局,較不會有油煙四散的問題。
    • 三間房間皆有對外窗,主臥、較大的次臥可擺放較大的衣櫃,或作為更衣、收納的空間使用;較小的次臥亦可擺放雙人床,但如欲擺放書桌或梳妝台,可能須注意房門開關的範圍是否會影響到椅子的位置。
    • 主衛有開窗,通風良好,但須注意浴缸的使用動線是否會因馬桶及乾濕分離的擺放受到影響;客衛未開窗,較為可惜,須注意潮濕問題。
       
  • A3戶型約28坪,單面採光。
    • 進門即為客廳空間,電視牆受限於主臥室門的位置,開門時會有影響電視使用的疑慮。採光經由餐廳串透,為間接採光。
    • 廚房為單排開放式規劃,與餐廳共用空間,動線連接工作陽台;陽台空間寬敞,但如進行曬衣等使用會影響到客、餐廳的採光。
    • 三間房間皆有開窗,主臥、較大的次臥空間寬敞,可依照需求擺放衣櫃、書桌或梳妝台,使用彈性高,但須注意兩間次臥擺放床的空間較小,床頭及床尾都直接連接牆壁,且較小的次臥如擺放書桌,椅子的擺放會影響到開關門。
    • 受限於採光面的影響,主衛、客衛皆無對外窗,較為可惜,在意衛浴通風效果的朋友需多加留意。

 

實價登錄分析:

 

逍遙遊位於大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)

大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.17萬/坪。房價漲幅部分大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)較一年前+30.99%(屋齡0-5年),整體而言本區目前屬於價量俱漲的情況。

 

1. 大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)個案

逍遙遊屋齡1年。近一年成交價32.45萬/坪。

元臺謙屋齡0年。近一年成交價28.96萬/坪。

彩彩棠屋齡1年。近一年成交價31.95萬/坪。

 

大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)個案周邊行情

 

2. 桃園後站生活圈個案

陽明青屋齡2年。近一年無交易資訊。

囍上宏預售屋。近一年無交易資訊。

 

桃園後站生活圈個案周邊行情

 

3. 大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)具有未來捷運綠線開通的發展潛力,目前屬於價量俱漲的狀態;桃園後站生活圈則具備生活機能發展較為成熟的優勢,在價格方面大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區)略低於桃園後站生活圈。與區內個案相比,逍遙遊是符合區內行情的。

 

逍遙遊評價:

 

逍遙遊位於大湳生活圈(廣豐、東勇重劃區),距離未來捷運綠線G04站約600公尺,具發展潛力,2-3房的規劃較適合小家庭。但基地位於較狹窄的巷弄中,主要只能透過重慶街150巷出入,會車可能較為不便,可再多注意此部分。