2022-03-11
看屋筆記

看屋筆記:桃園市龜山區玄泰V1(個案+價格分析)

閱讀重點

機捷A7體育大學站為桃園區域首站,30分鐘就可以進入北市,在價格擠壓的情況下,許多雙北外移人口及首購族會考慮A7重劃區的新建案,而在建案林立的重劃區,玄泰V1位於42米寬的文化一路與樂學一路商業角區第,外觀採用現代ART DECO的設計風格,建造24層樓的擎天雙塔建築,規劃1~3房25-56坪的產品,吸引不同需求的消費者族群,接下來就一起來看看更詳細的特色吧!

 

玄泰V1 外觀示意圖

玄泰V1 外觀示意圖

 

建案特色:

 

1. 採用高科技建材,打造全能智慧養生宅

  • 迎賓大廳採社區人臉辨識系統 ;電梯採樓控辨識系統,安全管理社區人流。
  • 各戶大門使用PAPAGO四合一智能電子鎖,以指紋辨識結合悠遊卡,快速便利進出家門。
  • 運用長庚生技活水設備 ,裝設愛惠浦淨水器,過濾水中雜質,保障飲用水衛生。

 

2. 設置多元公設,供住戶靈活運用

  • 打造7.3米高的迎賓大廳,營造大器尊榮感。
  • 規劃區內唯一重訓中心健身會館,方便雕塑身形。
  • 設置防災會議中心、戶外兒童遊戲中心,完善生活品質。

 

玄泰V1格局分析:

 

玄泰V1 1F平面圖

玄泰V1 1F平面圖


1. 本案基地912坪,鄰文化一路,規劃地上24樓,地下5層樓的住辦大樓,11樓以下做為事務所及辦公室使用,規劃125戶一般事務所及8個店面;12樓以上為住宅使用,共規劃138戶。住商比例約1:1。

2.住商動線分離,事務所部分有獨立規劃2部電梯。住宅部分分為A/B兩區,各規劃2部電梯,12-17層一層6戶,18樓以上則為一層5戶。公設比為31.9%。

3. 規劃284個坡道平面式車位,為獨立式車道,由樂學一路進出,不影響社區住戶。

4. 公設規劃:提供交誼廳、多功能休閒室、防災會議中心、全A7唯一重訓健身房、戶外兒童遊戲區等,供住戶使用。

5. 建材規劃:使用社區臉部辨識系統、四合一智能電子鎖、長庚生技活水系統、冠軍拋光石英磚、錦鋐氣密隔音窗,打造智慧養生宅。

 

玄泰V1 18F-23F標準層平面圖

玄泰V1 標準層平面圖

 

  • 房間內樑柱皆外推,格局方正,使用坪效高。
  • 皆為獨立式廚房規劃,並連接工作陽台,使用動線流暢。
  • 除A3戶外,其餘戶別皆為雙陽台規劃,工作、休閒方便區分使用。
  • 冷氣室外機皆規劃於陽台內側,須留意使用空間是否足夠。

以上是各戶型的共通點,接下來將針對各戶型進行更深入的分析。

 

先看到橘色部分,為一房規劃,坪數25坪。

  • A3戶為一房一衛的格局,為單面採光。
    • 在臥室旁邊有一個+1空間,可規劃為書房或儲藏空間,但有室內柱,空間規劃上須多加留意。
    • 無廊道空間,使用坪效高。
    • 主要採光面留給臥室及+1空間,公共空間無直接採光,會在光線問題的人要稍加留意。

 

再來看到綠色部分,為兩房規劃,坪數25-28坪。

  • A1/B1戶為兩房一衛的格局,為單面採光。
    • 客廳、主、次臥皆位於採光面上,採光通風效果佳。
    • 廚房空間較小,無預留冰箱擺放位置,須留意空間規劃。
    • 相較其他格局,本戶型的工作陽台空間最為狹小,且受風面也非常少,擺放洗衣機後幾乎無多餘空間,使用上可能須搭配前陽台做使用,需稍加留意。

 

  • B3戶為兩房一衛的格局,為單面採光
    • 衛浴為三件式,有開窗,以單面採光的格局來說,算是不錯的設計。
    • 規劃獨立式L型廚房,檯面空間是所有戶型中空間較大的,喜歡下廚的人可多多考慮。
    • 進門處左側有+1空間,可規劃做為書房或工作室使用。
    • 此戶型僅以房間的牆面做為電視牆,空間較小,在規劃上須多加留意。

 

最後看到藍色部分,為三房規劃,坪數35-56坪。

  • B2戶為三房一衛的格局,兩面採光
    • 進門處有一室內柱,不會直接看到公共區域,較具有隱私性。也可多加設計當成玄關空間。
    • 衛浴為三件式,以兩面採光來說,無對外窗較為可惜。
    • 此戶型為最小坪數的三房,僅規劃一間衛浴,空間相對較多,使用坪效也高,對於有多房需求使用者來說,也有總價帶上的優勢。

 

  • A2戶為三房兩衛的格局,兩面採光
    • 客廳及三房都位於採光面上,採光通風效果良好。唯小次臥有室內柱,須留意空間規劃。
    • 主衛浴配有浴缸,不過未規劃乾濕分離;客衛則為四件式,有開窗,通風不易潮濕。
    • 進門處左側有+1空間,可規劃為書房或是儲藏空間。
    • 由於臥室進出的位置規劃,導致客廳擺放電視的安定面空間較小,沙發也不能擺放在前陽台旁,會在意的人須多加留意。

 

  • A5/B5戶為三房兩衛的格局,兩面採光
    • 兩間衛浴皆為三件式,皆有開窗,通風不易潮濕。
    • 主臥空間寬敞,可放置雙人床、衣櫃、化妝桌等,可靈活運用。
    • A5戶的小次臥空間較小,若放置雙人床,建議採用拉門式衣櫃,以節省空間。
    • 以空間配置上來說,B5戶的兩間次臥空間較A5戶寬敞一些。
    • 工作陽台的位置位於建築內側,通風效果會較為受限。

 

  • A4/B4戶為三房三衛的格局,兩面採光
    • 規劃2.5套衛浴,避免在上班上學時間有搶廁所的情形,且皆有開窗,通風防潮,算是很不錯的設計。
    • 客廳後方有+1空間,可規劃為書房或工作室使用。
    • 三房空間皆寬敞,可擺放書桌、化妝台、衣櫃等,可自由規劃空間。

 

實價登錄分析:

 

  • 玄泰V1位於A7站重劃區-樂善國小,在此區域,2020年不分屋齡大樓成交價平均22.44萬/坪,2021年不分屋齡大樓成交價平均26.47萬/坪。
  • 房價漲幅:A7站重劃區-樂善國小較一年前+8.63%(屋齡0-5年)
  • 隨著該區周邊的各項建設陸續開發,房屋單價不斷上漲,但由於建案數量已逐漸飽和,整體而言該區呈現價漲量縮的趨勢。

 

1. A7站重劃區-樂善國小周邊行情

玄泰V1:屋齡0年。平均成交價22.88萬/坪。近一年成交價32.43萬/坪。

耀台北:屋齡3年。平均成交價22.64萬/坪。近一年成交價36.41萬/坪。

富宇敦峰:屋齡3年。平均成交價26.5萬/坪。近一年成交價38.61萬/坪。

 

A7站重劃區-樂善國小周邊行情

A7站重劃區-樂善國小周邊行情

 

2. A7站重劃區-體育大學周邊行情

和煦隆陞:屋齡2年。平均成交價28.77萬/坪。近一年無交易資訊。

櫻花澍:屋齡1年。平均成交價26.86萬/坪。近一年無交易資訊。

竹城明治:屋齡3年。平均成交價26.36萬/坪。近一年成交價34.93萬/坪。

 

A7站重劃區-體育大學周邊行情

A7站重劃區-體育大學周邊行情

 

3. A7站重劃區-樂善國小A7站重劃區-體育大學的地理位置相差不遠,但體育大學周遭的生活機能較為完善且離捷運站較近,因此A7站重劃區-體育大學的平均成交價落於26-28萬/坪,高於A7站重劃區-樂善國小的平均成交價為22-25萬/坪。與同區個案相比,玄泰V1符合區域行情。

 

玄泰V1評價:

 

玄泰V1運用四合一智能電子鎖、人臉辨識系統和長庚生技活水設備等新穎建材,致力打造智慧養生宅,提供住戶高科技且便利安全的居住空間。另外,最大的三房戶型規劃為三房三衛,在次臥中設置半套衛浴,進而增加房間使用上的隱私性,是很少見且貼心的設計。在交通方面,玄泰V1位在機捷A7、A8站的中間,在交通方面捷運的機能不如想像中來的方便,另外,其位在文化一路上,塞車問題較嚴重,在通勤時間需多注意交通狀況。

以上是玄泰V1的相關介紹,若有興趣的人可多加參考!