看屋筆記：桃園市龜山區鴻築鴻典(個案+價格分析)

2017年機捷的開通加速了A7重劃區的發展，距離雙北生活圈只需要半小時的通勤時間，而相較A8、A9等發展較成熟的區域，A7仍屬於房價凹陷區，倚靠著交通位置及房價上的優勢，吸引不少雙北地區的首購、換屋族前來購屋。鴻築鴻典位於A7站重劃區-樂善國小生活圈，在A7重劃區的西北方，離長庚生活圈僅隔一條文化一路，除了交通便利外，生活機能的取得也較其他A7重劃區內的建案來得方便。鴻築鴻典主打通風良好、採光佳的格局，並規劃24-42坪2~4房的產品，滿足不同需求的客群，接著就一起看看鴻築鴻典有甚麼特色吧！

鴻築鴻典 外觀示意圖

建案特色：

1. 格局設計貼近需求

• 各戶型皆無暗房暗廳，採光及通風效果良好。
• 建築物圍繞社區中庭興建，面向社區中庭之戶別，視野景觀佳。
• 皆為獨立式廚房規劃，且連接工作陽台，方便排除油煙及異味。

2. 特殊建材

• 採用戴雲發Alfa Safe耐震專利，打造柱中柱結構，穩固建築。
• 迎賓門配置SHARP空氣濾淨機，過濾病毒，防疫升級。

3. 地段優勢

• 本案對街即是文德公園，方便遊憩且享永久棟距。
• 距離樂善國小走路五分鐘，享優良學區。
• 與其餘A7重劃區內的建案相比，開車抵達長庚商圈僅需五分鐘，生活機能較為便利。

鴻築鴻典格局分析：

鴻築鴻典 1F平面圖

1. 本案基地約1063坪，建築物為地上15層樓，地下4層樓，共規劃196戶住家，11戶店面。

2. 共有四棟建築，分為A/B/C/D四個區域，A/B區一層兩戶，各配一部電梯；C/D區一層五戶，各配兩部電梯。公設比為32%。

3. 規劃214個坡道平面式的車位，為獨立式車道，不影響社區內住戶，從長慶二街進入。

4. 公設規劃：提供健身房、兒童遊戲室、交誼廳及電話亭KTV等設施，供住戶多元使用。

鴻築鴻典 標準層平面圖

• 整體建築物呈L型，A1/A2/B1/B2/C5/C6/D1/D6戶皆面向社區中庭，視野景觀佳。
• 無暗房暗廳，採光通風效果良好。
• 獨立式廚房規劃，減少油煙及氣味影響。且連接工作陽台，動線規劃流暢。
• 工作陽台空間寬敞，且冷氣室外機設置於外側，方便空間上的運用。

整體規劃上無多餘廊道占用虛坪，接下來將針對各戶型深入分析！

先看到藍色區塊的部分，為兩房規劃，坪數24-28坪。

• C2/C6/D3戶為兩房一衛的格局，單面採光，C2/D3戶面向長慶二街；C6戶面向社區中庭，不過由於位於L型轉角處，採光效果較受影響。
  • 主臥空間寬敞，有預留擺放衣櫃、化妝桌及書桌的空間，供住戶運用，增加收納效果。
  • 房間樑柱皆外推，格局方正，較好規劃運用。唯C6戶之主臥有室內柱，在空間規畫上須多加留意。

• C1/C3/D2/D5戶為兩房兩衛的格局，雙面採光。
  • 主、次臥及客廳皆位於採光面上，整體來說採光通風效果佳。不過D2、C3戶別位於建築內側，棟距較近些，D5、C1戶別的採光及通風會更好一些。
  • 有獨立客、餐廳空間，公私領域分離。
  • 雙衛浴規劃，主衛浴配有浴缸，客浴則為三件式乾濕分離設計，唯客衛無開窗，較在意潮濕問題的人須多加留意。
  • 雙陽台規劃，公、私領域使用上的功能方便區分。

再來看到綠色區塊的部分，為三房規劃，坪數33-38坪。

• C5/D1/D6戶為三房兩衛的格局，兩面採光，面向社區中庭。為最小坪數的三房格局。
  • 由於房間門開的位置及客衛的規劃，導致擺放餐桌的空間受限。
  • 三房皆有開窗，皆可擺放雙人床，不過客廳旁次臥擺放雙人床後無走道空間。另外，主臥有室內柱，在規劃上需稍加留意。
  • 衛浴皆為三件式，主臥配置浴缸，唯客衛無開窗較為可惜。

• A2/B1戶為三房兩衛的格局，形狀呈L型。兩面採光，面向社區中庭。
  • 房間樑柱皆外推，方便空間規劃運用。
  • 大次臥位於客廳後方，隱密性高，適合注重隱私的人。
  • 三間主、次臥皆有雙人床空間，尺度寬敞。主衛浴旁有額外空間，可做更衣空間或收納使用。

• B2戶為三房兩衛的格局，三面採光，面向社區中庭，位於L型轉角處，採光效果微受影響。
  • 有較大的獨立玄關空間，可規劃較多的鞋櫃及收納空間，方便收納。
  • 客廳、三房及衛浴皆位於採光面上，通風採光效果佳。
  • 公共領域空間較小，餐桌擺放位置會較為受限。
  • 主臥有預留擺放衣櫃的空間，可打造獨立衣帽間，算是蠻貼心的設計。

最後看到紫色區塊的部分，為四房規劃，坪數42坪。

• A1戶為四房兩衛的格局，三面採光，雙衛浴皆有對外開窗。
  • 相比其他戶型，有較大的獨立玄關空間，可規劃較多的鞋櫃及收納空間，若有收納需求的人可多加參考。
  • 廚房為雙排設計，空間寬敞，有預留擺放電器或收納櫃的地方，是非常貼心的設計。
  • 主臥有預留擺放L型衣櫃的空間，可規劃獨立衣帽間，提高收納效用。
  • 主衛為三件式，配置浴缸，於洗手台旁有空間規劃收納櫃進行利用。

實價登錄分析：

• 鴻築鴻典位於A7站重劃區-樂善國小，在此區域，2020年不分屋齡大樓成交價平均22.44萬/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均26.47萬/坪。
• 房價漲幅：A7站重劃區-樂善國小較一年前+19.40%(屋齡0-5年)
• 隨著該區周邊的各項建設陸續開發，房屋單價不斷上漲，但由於建案數量已逐漸飽和，整體而言該區呈現價漲量縮的趨勢。

1. A7站重劃區-樂善國小周邊行情

鴻築鴻典：屋齡2年。平均成交價24.41萬/坪。近一年成交價43.92萬/坪。

台北國際村：屋齡3年。平均成交價21.87萬/坪。近一年成交價45.16萬/坪。

和發大境：屋齡2年。平均成交價30.2萬/坪。近一年成交價48.78萬/坪。

A7站重劃區-樂善國小周邊行情

2. 長庚生活圈周邊行情

九揚華典：屋齡2年。平均成交價35.86萬/坪。近一年成交價61.77萬/坪。

三禾雅堺：屋齡7年。平均成交價37.58萬/坪。近一年成交價53.64萬/坪。

富堡大湖滙：屋齡0年。平均成交價40.89萬/坪。近一年無交易資訊。

長庚生活圈周邊行情

3. A7站重劃區-樂善國小及長庚生活圈分別在文化一路的左右兩側，距離相差不遠，但長庚生活圈內的生活機能較為完善，目前預售屋的平均房價已達37-40萬/坪，也可發現儘管屋齡4年的房屋，其平均成交價也落在35萬/坪。

至於A7站重劃區-樂善國小雖有文德文明商圈支持其生活機能，但其發展較早，市容較老舊，因此近一年成交房價大約落在22-27萬/坪。鴻築鴻典近一年成交價為24.42萬/坪，大致符合區域行情。

鴻築鴻典評價：

A7站重劃區-樂善國小除了區域內既有的生活機能，也能藉由開車5分鐘到達長庚生活圈，同時，鴻築鴻典鄰近文德公園及樂善國小，方便滿足各項生活所需。至於格局方面，鴻築鴻典主打採光良好的戶型，提供舒適明亮的居住環境。若想要在A7重劃區尋找生活機能便利且採光佳的朋友，不妨可以參考看看！