看屋筆記：桃園市楊梅區豪發帝景360(個案+價格分析)

豪發帝景360基地位於楊明國小旁，而楊明國小又緊鄰楊明公園，有綠地也有兒童遊樂設施，小區住宅環境單純，且生活機能佳，接著，我們就一同來看看豪發帝景360還有什麼特別的地方吧。

豪發帝景360 外觀示意圖

建案特色：

1. 住宅環境單純：

基地位於楊明國小東側，而楊明國小南邊又是楊明公園，由北到南有操場、校舍、公園綠地及兒童遊戲場，住宅環境單純，與大成路商圈週遭住商混合有所不同，也與台1線沿線較多工業使用建物有所差異。

2. 永久棟距：

楊明國小操場位於基地西側，部分戶別享有永久棟距。

3. 同時具備生活機能及交通便捷：

開車到怡仁醫院或天成醫院各只要5分鐘內，且車行約5分鐘可上國道一號交流道，社區旁就有小學及超商，較少楊梅建案可同時擁有這樣的條件。

豪發帝景360格局分析：

1. 本案基地813坪，臨路北側新農街、西側中山北路一段494巷、東側新農街501巷，建築樓高地上13層/地下3層。停車場坡道由基地東側獨立設置，不影響2樓住戶。

豪發帝景360 鳥瞰圖(中庭)

豪發帝景360 鳥瞰圖(停車道)

豪發帝景360 標準層平面圖

2.  A/B棟標準層採1層4戶，分別搭配2部電梯，電梯戶別比例佳，公設比平均約33.8%。

3. 先看藍色區塊，為2房產品，坪數約27.97坪。

A2/B2戶為2房1衛，坪數為27.97坪，格局對稱，面新農街，單面採光。

• 2間房間都有對外開窗，都能擺放雙人床及書桌，但客房衣櫃與床之間無充足空間。
• 衛浴未開窗，但有乾溼分離規劃。
• 廚房獨立設置，為L字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 客廳方正，傢俱好挑選，旁有大片玻璃採光佳。
• 室外機空間獨立規劃，不佔陽台空間。
• 梁柱外移規劃，室內空間好規劃。

4. 再看黃色區塊，為3房產品，坪數約40-45坪。

A5/B5戶為3房2衛，坪數為40.36坪，A5戶面494巷及楊明國小操場，有永久棟距，B5戶面501巷，都是3面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3間房間都有對外開窗，主臥有獨立衣櫃空間。
• 2間衛浴都有開窗且都有乾濕分離，客用衛浴洗手台獨立設置。
• 廚房為開放式，一字型廚具預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 客廳方正，傢俱好挑選，且旁邊有景觀陽台。
• 室外機空間獨立規劃，不佔陽台空間。

A1/A3/B1/B3戶為3房2衛，坪數為44.75/42.06/44.75/42.06坪，A1戶面新農街及楊明國小操場，有永久棟距，A3/B1/B3戶面新農街，A3/B3雙面採光，A1/B1為3面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3間房間都有對外開窗，而且3間都可擺放雙人床及書桌。
• 2間衛浴都有乾濕分離，差異點為A3/B3戶主臥衛浴沒有開窗，次臥衛浴有開窗，客用衛浴有獨立洗手台規劃，A1/B1戶1間衛浴都有開窗。
• 廚房為開放式，L型廚具，檯面空間大，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台，但缺點為開門見灶。
• 客廳方正，傢俱好挑選，且旁邊有景觀陽台。
• 室外機空間獨立規劃，不佔陽台空間。

實價登錄分析：

豪發帝景360位於楊梅市區生活圈，楊梅市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$34.69萬/坪

2020年不分屋齡大樓成交價平均17.56萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均20.43萬元/坪。

成交量部分，2020年成交735戶，2021年成交1,003戶。

整體而言該區呈現價量俱漲趨勢。

1. 楊梅市區生活圈週遭行情

豪發帝景360/楊梅帝景: 屋齡2年。平均成交價25萬/坪。近一年成交價35.03萬/坪。

鼎藏學苑: 屋齡0年。平均成交價28.68萬/坪。近一年成交價30.31萬/坪。

楊梅經典: 屋齡7年。平均成交價22.25萬/坪。近一年無交易資訊。

英捷雲集: 屋齡3年。平均成交價20.81萬/坪。近一年成交價31.64萬/坪。

泓典金鑽NO2: 屋齡1年。平均成交價23.22萬/坪。近一年成交價29.08萬/坪。

楊梅市區生活圈週遭行情

2. 楊梅生活機能由楊梅火車站為核心向外發展：

• 楊梅市區生活圈以楊梅火車站為核心，站前大成路生活機能完備，新楊梅區公所大樓也位於大成路，大成路往南可連接台一線(中山北路)，東西往返埔心及湖口，再往南則可透過校前路連接國道一號及五楊高架，新成屋住宅大樓行情約在20-25萬元/坪，靠近火車站週遭則有接近25萬/坪的行情。
• 楊明國小週遭有公園及完整街廓，又無舊商圈影響，住宅區環境較單純，新成屋行情也接近25萬/坪。
• 本案坐落楊梅市區生活圈東邊，鄰近楊明國小及楊明公園，小區住宅環境單純，生活機能佳，且西側戶別有永久棟距，實價登錄平均行情約24.36萬/坪，高於區域行情。

豪發帝景360評價：

豪發帝景360緊鄰楊明國小，西側戶別有永久棟距，週遭有公園及小學，且無舊商圈影響，小區住宅環境單純且生活機能佳，另外，開車5分鐘內可以上國道一號，或著抵達天成醫院或怡仁醫院，樓下就有超商生活機能，對於在楊梅看房子的朋友，是相當值得參考的個案。