看屋筆記：高雄市鳥松區崧揚澄品(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄捷運黃線進度邁進一大步，做為捷運黃線起始站之一的鳥松機廠預定地，於今年10月舉辦遷墓祈福法會，象徵性表示捷運黃線前期準備工程已經進入施工階段，捷運黃線將於10月31日正式動工，可望替鳥松區房市注入一注活水。這次要介紹的是鳥松區少有的首購族產品，鳥松區大智路201巷10弄的崧揚澄品，規劃約18坪/全2房，一起來看看崧揚澄品有甚麼特別的地方吧~
崧揚澄品外觀圖
建案特色
- 三低建案，首購輕鬆負擔：
建案擁有低公設比、低管理費、低總價等三低優質條件，規劃公設比僅25.98%、管理費每坪30元/月、總價開價4字頭，對比市場上許多建來說，首購族入手負擔較少。
- 室內空間高坪效運用：
公設比僅有25.98%，室內坪效運用高，購買到的實際坪數多，且戶戶邊間擁有雙面採光，通風條件不錯。
- 單純居住環境：
全棟戶數僅17戶，附近居住環境也是簡單的透天住宅區，不管是居住品質和環境都相對單純，提供喜愛寧靜生活圈的客群多一個選擇。
崧揚澄品格局分析
崧揚澄品一樓平面分析
1.本案基地面積約112.2坪，雙面臨路，北面大智路201巷10弄、南面大智路201巷6弄。
2.社區為獨棟規劃，地上5層，無戶店面規畫設計的純住宅華廈，戶數僅有17戶，戶數單純。建案每層4戶併1梯，電梯戶數比和樓層戶數尚可接受。
3.車子由大智路201巷10弄進入1樓停車室。社區規劃全平面車位並和機車道分開，每戶配一機車位，汽機車停在1樓。
4.社區沒有管理室和子母車規劃，公設有：信箱區、曬被區、太陽能光電等，公設比25.98%，管理費：30元/坪，車位300元/月，機車位100元/月，價格略低市場行情。
5.建材廚具：櫻花廚具，衛浴：和成HCG，屬於中階規格。
崧揚澄品標準層分析
.jpg)
建案規劃約18坪/全2房，房型大致相同，只是進門面向差異而已，沒有高雄厝，附近都是透天建物，採光通風尚可接受。
崧揚澄品A2傢配圖
-
A1/A2/A3/A5為2房，坪數約18坪。
- 雙面採光，客廳為透過陽台直接採光，全部都是實牆。
- 客廳沒有浪費太多走道空間，2房間都有開窗，無暗房疑慮。
- 開放式廚房搭配IH電子爐，位於客廳旁採光面上，需留意有開門見灶的情況。
- 規劃1間套房1間次臥，2個臥室都可擺放雙人床和櫃體書桌。
- 2套通用化衛浴皆規劃三件式乾溼分離，都沒有開窗，留意日後可能會有潮濕情況。
- 僅單一陽台規劃，使用空間可能稍微不太足夠。與廚房連接，動線使用方便，但使用時較影響室內採光。
實價登錄分析
崧揚澄品位在鳥松市區生活圈
鳥松市區生活圈該區域是房市相對較冷淡的區域，從2017-2021年大多落在15-16萬，不過21年來到19萬，今年2022年成交價已經站上2字頭，因此呈現量縮價漲情況。
鳥松市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$29.96萬/坪。
- 崧揚澄品：屋齡0年。 平均成交價25.68萬/坪。 近一年無交易資訊。
文青苑 屋齡3年。平均成交價20.47萬/坪。近一年成交價30.07萬/坪。
鳥松市區生活圈周圍個案圖
.jpg)
- 仁美生活圈個案
獅情畫邑：屋齡3年。 平均成交價17.52萬/坪。 近一年無交易資訊。
獅情畫邑NO2愛樂芬：屋齡2年。 平均成交價20.84萬/坪。 近一年成交價25.51萬/坪。
仁美生活圈周圍個案圖
.png)
- 崧揚澄品還在預售中，也還沒有預售實價登錄出來，不過崧揚澄品都是規劃小坪數(沒有超過25坪)，所以比較適合用總價來參考喔。
崧揚澄品評價
鳥松區擁有靠近長庚醫院和文山特區優勢，澄清湖更是高雄的知名地標，也讓在這些區域工作的許多首購族把目光放到了鳥松區。崧揚澄品整體規劃以首購族為主，三低的規劃讓首購族在資金有限的情況下，壓力負擔減輕不少，小提醒的是坪數不到20坪還有雙衛浴，客廳和房間的空間感可能偏窄。