2022-03-08
看屋筆記

看屋筆記:桃園市桃園區定泰翫寶龍(個案+價格分析)

閱讀重點

中路重劃區主要以純住宅規劃為主,街廓整齊、綠覆率高,擁有多個大型公園及兒童公園,整體而言環境相當舒適。這次要介紹的是定泰翫寶龍,位於永安路商圈,生活機能佳,單層只有4-5戶規劃,相較之下較為單純。讓我們來一起看看還有哪些特色吧。

 

定泰翫寶龍 外觀圖

 

建案特色:

 

1. 產品規劃佳

  • 獨棟規劃,單層戶數少,電梯戶別比例佳,出入較單純。
  • 樑柱外推設計,格局方正,提高使用坪效。
  • 戶戶雙面採光,通風效果良好。

2. 建材選用

  • 採用定泰建設八項專利施工技術,包含「一筆箍」、「樓板鋼筋固定器」、「牆筋固定器」、「磁磚固定器」、「水電明管配置」、「一體式窗框」、「角隅補強片」及「模組化污水排水系統」,提升整體安全性。
  • 以RC鋼筋混凝土建造,搭配cleanup廚具、林內三機,衛浴部分為TOTO及凱樂衛浴。

3. 地段價值高

  • 距離佔地4.8公頃的風禾公園約600公尺、桃園中路運動公園約250公尺,享受休閒健康環境。
  • 車程5分鐘接軌國道二號南桃園交流道,門口為高鐵接駁公車站牌,實現北北桃1小時生活圈。
  • 位於永安路商圈,商店林立,車程10分鐘內可抵達桃園市政府,生活機能發展成熟。

 

定泰翫寶龍格局分析:

 

定泰翫寶龍 一樓平面圖

 

1. 定泰翫寶龍為一棟式規劃,地上13層,地下3層,共計50戶住家,1戶店面。可從永安街前側步道及吉安一街68巷雙向進出,具隱私性。

2. 車位規劃為67個坡道平面式,預留電動車充電設備管線。車輛自吉安一街68巷進出,獨立式車道規劃,出入不影響住戶,但巷弄相較而言路寬較窄,會車時較為不便,若自有車較大台需稍加留意。

3. 標準層為一層5戶,搭配電梯2部,規劃約20-42坪1-3房。冷氣室外機放置於雨遮,不佔用陽台面積。

4. A1,A2戶型景觀較佳,但基地與周邊的建案距離較近,會介意者可再注意視野問題。

5. 1、2樓為全齡化公設,包含健身房、交誼廳、韻律教室、吧台區等,提供日常休閒使用。

 

定泰翫寶龍 標準層平面圖

 

6. A1,A5戶型為42.43坪及39.12坪3房,格局相似,皆為雙面採光。

  • 進門有玄關空間,留有空間進行收納配置。本戶型有+1空間,可依需求進行彈性運用。
  • 公領域採開放式規劃,空間寬敞,餐廳可擺放6人座餐桌;雙陽台規劃,客廳連接景觀陽台,採光佳。
  • 廚房為單排半開放式規劃,動線連通工作陽台,具方便性。
  • 三個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗,採光佳;惟主臥動線須由客廳出入,且會影響電視的安定面,會介意者可多注意此部分。此外其中一個臥室內有室內柱,須注意裝潢規劃。
  • 兩個衛浴皆有開窗,利於採光通風。

7. A2戶型為41.38坪3房,雙面採光。

  • 樑柱外推,格局方正,不影響室內裝潢。整體屬於長型格局,公共領域空間寬敞。
  • 客廳外有景觀陽台,採光充足,餐廳可擺放6人座餐桌,空間尺度大。
  • 廚房為單排獨立式規劃,動線連通工作陽台,方便性高。
  • 三個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗,採光佳。
  • 主衛為三件式規劃,有對外窗;客衛外有空間可規劃為梳妝區等使用,但本身未開窗較為可惜,須注意潮濕問題。

8. A3戶型為32.97坪2房,雙面採光。

  • 客廳面寬寬闊,連接景觀陽台,採光良好。
  • 廚房為單排半開放式規劃,動線連通工作陽台,具方便性。
  • 兩個房間皆可擺放雙人床,且皆有對外窗;次臥部分有室內柱,需考慮裝潢部分。
  • 主衛有對外窗,但客衛未開窗,較為可惜,可再注意通風問題。

9. A6戶型為20.6坪1房,單面採光。

  • 進門不直接看到客廳,較具隱私性;外部銜接陽台,採光佳。
  • 廚房為一字形開放式規劃。
  • 房間可擺放雙人床,且有對外窗,較其他戶型的房間大。
  • 衛浴未開窗,較為可惜,須注意通風防潮。

 

實價登錄分析:

 

定泰翫寶龍位於中路重劃區

中路重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.78萬/坪。房價漲幅部分中路重劃區較一年前+10.22%(屋齡0-5年),整體而言本區目前屬於價漲量縮的狀態。中路重劃區可劃分為三個區域,一段區域為大興西路以北,區內有桃園司法園區、桃園地檢署,目前推案量較少;二段為主要的重劃區,範圍為大西興路以南、正光街以西,風禾公園、水秀公園皆在其中;三段為大興西街以南、正光街以東,較接近舊市區。

1. 中路重劃區三段個案:

定泰翫寶龍屋齡2年。近一年成交價36.5萬/坪。

君邑富域屋齡1年。近一年成交價39.54萬/坪。

璟都米蘭屋齡0年。近一年成交價41.38萬/坪。

 

中路重劃區三段個案周邊行情

 

2. 中路重劃區二段個案:

嘉璟一品硯屋齡0年。近一年成交價42.63萬/坪。

豐邑風禾預售屋。近一年無交易資訊。

合輝云朵屋齡4年。近一年成交價20.61萬/坪。

 

中路重劃區二段個案周邊行情

 

3. 中路重劃區二段屬於重劃區內綠覆率較高的部分,較多大型公園坐落於此,因此房價較高;中路重劃區三段為此重劃區中最接近舊市區的部分,生活機能較為完善,可同時兼具重劃區的街廓和方便性,整體而言二段的價格略高於三段。定泰翫寶龍與區域內個案相比,是符合區內行情的。

 

定泰翫寶龍評價:

 

定泰翫寶龍位於永安路商圈,鄰近力行市場及私立康萊爾學校,公園也在附近,享受整齊街廓外也接近舊市區的生活機能。定泰翫寶龍單層戶數不多,整體坪數規劃也十分接近,以3房為主的規劃適合小家庭,不過車輛進出的巷道較為狹窄,介意此部分者可再多留意。有在中路重劃區尋找個案的朋友,可以參考看看定泰翫寶龍的規劃喔!