看屋筆記：桃園市蘆竹區菁誠里厚LIHO(個案+價格分析)

 A10重劃區最近的討論度越趨熱絡，相比其他A8、A9或A17等機捷沿線的區域，算是新興發展區，區域平均房價目前落在30萬/坪上下，其房價優勢同時吸引蘆竹及南崁地區的人前來賞屋。而在多個建案中，菁誠里厚LIHO是區內為數不多主打耐震的建案，採用經過國家地震工程研究中心試驗的Alfa Safe耐震工法，並規劃15-40坪1~3房，提供多元戶型供消費者選擇。接著就一起來看看位於機捷沿線第一排的菁誠里厚LIHO有什麼特色吧！

菁誠里厚LIHO 外觀示意圖

建案特色：

1. 新穎建材工法

• 採用Alfa Safe耐震工法，以柱中柱結構，打造耐震安心好宅。
• 裝設Studor 吸氣閥，提升排水效能，防止蚊蟲、臭味進入室內。
• 從天花板的抽風系統當層排出濕氣及異味，避免戶別間互相影響。
• 機捷沿線戶別，採用8+6玻璃，有效阻擋機捷噪音。

2. 公設規劃巧思

• 於B1停車場打造第二門廳，使住戶擁有賓至如歸的尊榮感。
• 除主要大廳空間外，另於休閒公設區域設置沙發等候區，親朋好友來訪不擁擠。
• 獨立式中庭花園，保有住戶隱私性。

3. 格局設計貼心

• 房間樑柱皆外推，格局方正，方便規劃運用。
• 廚房皆連接工作陽台，使用動線流暢。

菁誠里厚LIHO格局分析：

菁誠里厚LIHO 1F平面圖

1. 本案基地640坪，建築物為地上9層，地下3層的大樓，共規劃88戶住家及2個店面。

2. 規劃81個坡道平面式車位，未來可安裝充電式設備。車道為獨立式車道，不影響社區住戶。

3. 建築物前方為機捷高架；後方為同區建案-吉澧景悅，前後與兩者的距離皆相隔10~15米，使視野上不會太過擁擠，又能營造安逸舒適的氛圍。

4. 公設規劃：設有空中花園、健身房、兒童遊戲室、圖書館及Lounge bar等，供住戶靈活使用。

5. 建材規劃：採用櫻花三機廚具、TOTO衛浴、國際牌冷風機、德國太格降噪木地板及賀眾牌淨水器等標配。

菁誠里厚LIHO 標準層平面圖

6. 產品規劃分為A/B兩區域，中間以防火門隔開，A區一層6戶，B區一層5戶，各配兩部電梯，公設比為34%。

• 無走道設計，且房間樑柱皆外推，使用坪效高。
• 除邊間戶型，其餘皆採一字型開放式廚房規劃，空間寬敞好運用，唯須留意油煙影響。
• 廚房都連接工作陽台，使用動線流暢。
• A3/A5/A6/A7戶臨機捷高架，採用8+6玻璃，阻隔噪音。

以上為菁誠里厚LIHO的共同格局特點，接著將針對不同戶型進行更深入的分析！

7. 先看到紅色部分，為套房規劃，坪數15坪。

• B6戶附有一衛，為單面採光。
  • 以套房來說，有獨立的陽台及廚房空間，加上工作陽台位於旁側，相對上隱私性也較高，算是很不錯的規劃。
  • 客廳空間直接連通臥室，空間寬敞。若在意隱私性的人可另設計屏風，但須注意會影響到室內整體的採光效果。

8. 再來看到棕色部分，為1+1房規劃，坪數22坪。

• A1戶為1+1房一衛的格局，為單面採光，面向社區中庭。位在2樓的此戶型，有露臺設計，增添愜意氛圍。
  • 開門不會直接看到客、餐廳等公共空間，隱密性較高。
  • 客廳及臥室皆位於採光面上，通風採光效果佳。
  • 進門左側即為+1空間，可規劃為書房或個人工作室等，增加使用上的靈活度。唯其不位於採光面，須留意光線問題。

9. 接著看到黃色部分，為兩房規劃，坪數22~30坪。

• B1戶格局為兩房一衛，坪數22坪，單面採光，面向社區中庭花園。
  • 此房型為最小坪數的兩房，無多餘廊道占用虛坪，使用坪效高。
  • 有獨立客、餐廳空間，公私領域分離。
  • 主臥空間寬敞，可擺放衣櫃、收納櫃及化妝桌等，供多功能使用。
  • 次臥不位於採光面上，會在意通風採光的朋友要多加留意。

• A7戶格局為兩房一衛，坪數26坪，位在邊間，兩面採光。
  • 一進門為公共空間區域，建議可用櫃子隔出獨立的玄關處，增加緩衝區域。
  • 為獨立式廚房，加上位於格局後方的通風面上，可減少油煙及氣味的影響。
  • 衛浴為三件式，有開窗，利於通風。
  • 有前後雙陽台，可供住戶靈活運用。

• A5/A6/B5 格局相似，為兩房兩衛，坪數28坪，皆為單面採光。
  • 客廳、廚房及主臥皆位於採光面上，屬於大面寬的設計，光線效果佳。
  • 無獨立的客廳及廚房空間，公共空間寬敞，室內光線通透。建議可另設計中島或收納櫃將空間分隔開來，增加使用上的獨立性。
  • 以單面採光來說，兩房皆有開窗，算是不錯的規劃。
  • 主衛空間較大，有額外空間可擺放收納櫃，收納需求較多的人可多多參考。

• A2戶格局為兩房兩衛，坪數30坪，位在邊間，兩面採光，其中一面面向社區中庭。
  • 主、次臥及客廳皆位於採光面上，通風採光效果佳。
  • 規劃半獨立式的廚房，可以減少油煙的影響。
  • 共規劃1.5套衛浴，在上班上課時間可同時使用。

10. 最後看到綠色部分，為三房規劃，坪數36~40坪。

• A3/B2/B3戶皆為三房兩衛。兩面採光，B2戶面向社區中庭花園。
  • 客廳、主、次臥及廚房都位於採光面上，通風採光效果佳。
  • B2戶擁有較大的玄關空間，可以規劃更多的鞋櫃及收納空間，可依不同的需求進行選擇。
  • B2、B3戶別的客廳較深一些，可在窗戶旁可規劃臥榻設計，有客人來訪時，能增加座位數。
  • 三房皆為雙衛浴規劃，主衛皆有對外開窗，唯客衛無開窗，在意潮濕問題的朋友需多加注意。
  • 皆規劃獨立式廚房，可減少油煙及氣味的影響。
  • A3戶的主臥，有額外空間可擺放衣櫃，使臥室空間更為完整，算是蠻貼心的設計。

實價登錄分析：

• 菁誠里厚LIHO位於A10山鼻重劃區，以A10山鼻重劃區來說，2020年不分屋齡大樓成交價平均23.7萬/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均27.45萬/坪。
• 房價漲幅：A10山鼻重劃區較一年前+11.59%(屋齡0-5年)
• 隨著此區逐漸開發，建商陸續推案，於2022年該區開價已達30萬/坪以上，呈現價量俱漲的趨勢。

1. A10山鼻重劃區周邊行情

菁誠里厚LIHO：預售屋。平均成交價32.25萬/坪。近一年成交價34.38萬/坪。

新潤捷韻A10：屋齡1年。平均成交價30.03萬/坪。近一年成交價37.44萬/坪。

大華首捷：屋齡1年。平均成交價32.53萬/坪。近一年成交價34.65萬/坪。

A10山鼻重劃區周邊行情

2. A7重劃區周邊行情

禾悅花園：預售屋。平均成交價26.95萬/坪。近一年成交價44.82萬/坪。

頤昌澄岳：屋齡0年。平均成交價34.02萬/坪。近一年成交價46.37萬/坪。

富宇敦峰：屋齡4年。平均成交價26.88萬/坪。近一年成交價42.96萬/坪。

A7重劃區周邊行情

3. A7重劃區內有郵政物流園區、樂善科技園區等，相比之下未來發展性較高，因此區內近一年的成交價皆穩定落在3字頭。而A10山鼻重劃區正在發展階段，未來政府將在商業區興建土開大樓，提供酒店式公寓、辦公室、住宅等設施，帶動當地商業機能，滿足居民生活所需。但在另一方面，A10山鼻重劃區有樓高興建上的限制，導致整體開發密度較低，相對開發較密集的A7重劃區，環境氛圍較為慢活。位於A10山鼻重劃區內的菁誠里厚LIHO、新潤捷韻A10及大華首捷等建案的價格，也隨著建案陸續開案，皆落於30萬/坪上下。與同區個案相比，菁誠里厚LIHO符合區域行情。

菁誠里厚LIHO評價：

隨著機捷沿線開發，捷運宅的熱度始終居高不下。相對晚開發的A10重劃區，近年推案不斷，房價已逼近A7重劃區的價格。菁誠里厚LIHO利用Alfa Safe耐震工法、Studor 吸氣閥等多項新穎的建材設計，以打造安全、乾淨的居住環境。在格局規劃方面，也以樑柱外推的方式，提升室內的使用坪效，唯開放空間分區較不明顯，裝潢時需花些巧思。有在觀望A10重劃區，且喜歡開放彈性空間以及緩慢生活步調的朋友，不妨多多參考菁誠里厚LIHO！