看屋筆記：高雄市三民區鑫空樹(個案+價格分析)

北高雄是許多重大建設持續投入的區域，其中凹子底捷運站及大順路週遭的發展，一直是高雄房市熱門話題，鑫空樹就坐落在該區東側的建工生活圈，接著，我們就一同來看看鑫空樹還有什麼特別的地方。

鑫空樹 外觀照片

建案特色：

1. 交通便捷：

• 沿台一線往北車行約10-15分鐘，連接國道一號鼎金系統，或抵達高鐵左營站。
• 基地鄰近未來高捷黃線Y9站預定地。

2. 生活機能完備：

• 學校：鼎金國中(車行約4分鐘)、高科大(車行約5分鐘)、愛國國小(距離550M，步行約8分鐘)。
• 休閒：同盟公園(距離500公尺，步行7分鐘)、科工館(車行約5分鐘)。
• 醫院：高雄醫學大學(距離850M，步行約10分鐘)、新高醫院(距離400M，步行5分鐘)、大昌醫院(車行5分鐘)。
• 購物：家樂福(距離70M，步行約9分鐘)、Costco(車行約5分鐘)、義享天地(車行約5分鐘)。

3. 罕見27高樓住宅，建築規劃佳：

• 地上27層樓高樓住宅，基地達647坪，高樓層戶別享市景，高雄市區少見。
• 停車道出入口設置於鼎山街，採人車分流動規劃，另外2樓規畫公共設施樓層，故無住戶層被停車道影響之虞。
• 2樓獨立設置住戶公設樓層，靜態活動(家教室、多功能教室)，動態活動(健身房、兒童遊戲區)。
• 標準層各戶室外機獨立擺放，不佔陽台空間。
• 2/3房產品都附有2衛浴。

鑫空樹格局分析：

1. 本案基地約647坪，臨路西側民族一路、西北側鼎山街，建築地上27層/地下6層，規劃354戶住宅(3-27F)及4戶住店(1-2F)，2樓規劃為公設樓層，1樓則為交誼廳，搭配137個坡道平面車位及133個機械車位，停車道設置於基地西北側鼎山街，人車分流動線佳，且由於2樓為公設樓層，停車道不影響住戶層。

鑫空樹 1F平面圖

鑫空樹 2F平面圖

鑫空樹 標準層平面圖

2. 本案標準層採一層14戶，配置4部電梯，4部電梯均可到達地下室，分別為2/3房產品，坪數約22-39坪，公設比約34%。

3. 先來看A8/A10/A11/A12/A13/A16，為2房產品，坪數約22-26坪。

A8/A10/A12/A13/A16戶，格局相似，為2房2衛，坪數分別為25.84/22.36/25.84/22.69/25.72坪，A10/A11/A12/A13面基地東側，A8面基地北側，A16面基地南側，皆為單面採光。

• A11戶進門後有玄關空間。
• 2間房間都有開窗，但客廳採光稍受影響。
• 2間衛浴，但未開窗。
• 廚房開放式規劃，一字型廚具規劃，動線連通工作陽台，預留冰箱空間。
• 梁柱外移設計，室內空間好規劃。
• 室外機空間獨立設置，不影響工作陽台面積。
• 各戶內都有1間房間未隔間完成。

4. 再來看A1/A2/A3/A5/A6/A7/A9/A15，為3房產品，坪數約29-37坪。

A9/A15戶為3房2衛，坪數分別為31.36/29.64坪，A9面基地北側，A15戶面基地南側，雙面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3間房間都有對外開窗。
• 主臥衛浴都有對外開窗，A3/A5/A6戶2間衛浴都有開窗。
• 廚房為開放式空間，採一字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 室外機空間獨立規劃，不佔工作陽台空間。
• 各戶內都有1間房間未隔間完成。

A2/A3/A5/A6戶為3房2衛，格局相似，坪數為32.82坪，面鼎山街，雙面採光。

• 3間房間都有對外開窗，其中2間能擺放雙人床，另前陽台設置於主臥內。
• 2間衛浴都有對外開窗。
• 廚房為開放式，採一字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 室外機空間獨立規劃，不佔工作陽台空間。
• A2戶梁柱外移，室內傢俱好擺放。
• 各戶內都有1間房間未隔間完成。

A1/A7戶為3房2衛，格局相似，坪數為37.28/39.44坪，面民族一路/鼎山街，3面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3面房間都有對外採光，且都能擺放雙人床，主臥有獨立衣櫃區域。
• A7戶2間衛浴都有對外開窗，但A1戶只有主臥衛浴開窗。
• 廚房獨立設置，採一字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 客廳格局方正，且景觀陽台設置於旁邊，採光通風佳。
• 室外機空間獨立設置，不佔陽台空間。
• A7戶梁柱外移設計，傢俱好擺放。
• 各戶內都有1間房間未隔間完成。

鑫空樹A2戶傢俱平面配置圖

鑫空樹A7戶傢俱平面配置圖

實價登錄分析：

鑫空樹位於建工生活圈：

• 建工生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$39.26萬/坪
• 2020年不分屋齡大樓成交價平均17.63萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均22.71萬元/坪。
• 成交量部分，2020年成交560戶，2021年成交614戶。
• 整體而言，呈現價量俱漲趨勢。

1. 建工生活圈行情

• 鑫空樹：屋齡0年。平均成交價32.79萬/坪。近一年無交易資訊。
• 龍騰鑫天地：屋齡5年。平均成交價23.57萬/坪。近一年成交價31.57萬/坪。
• 龍騰鑫天地NO2：屋齡2年。平均成交價31.57萬/坪。近一年成交價38.5萬/坪。
• 暉鍠時代：屋齡6年。平均成交價23.88萬/坪。近一年成交價34.6萬/坪。
• 龍鉅MY ONLY：屋齡5年。平均成交價23.82萬/坪。近一年成交價34.69萬/坪。

建工生活圈行情

2. 大順好事多生活圈行情：

• 享京城：屋齡6年。平均成交價37.97萬/坪。近一年成交價52.27萬/坪。
• 國泰R13馥建築：屋齡8年。平均成交價36.94萬/坪。近一年無交易資訊。

大順好事多生活圈行情

3. 高醫生活圈行情

仰德悅：屋齡6年。平均成交價24.45萬/坪。近一年無交易資訊。

璟HOUSE：屋齡4年。平均成交價24.1萬/坪。近一年無交易資訊。

棋琴文心苑大樓區：屋齡4年。平均成交價25.4萬/坪。近一年無交易資訊。

高醫生活圈行情

4. 以凹子底捷運站為核心的大順好事多生活圈條件佳，附近有凹子底森林公園、好市多、愛河之星等休閒購物機能，房價行情為高雄最佳區域之一，近一年新成屋行情已站上40萬/坪，高於東側的建工生活圈及南側的高醫生活圈(各約25-30萬/坪)，鑫空樹在建工生活圈西南側位置，為少見的27樓高樓住宅，且靠近高醫大，開價約38-44萬元/坪，高於區域行情。

鑫空樹評價：

鑫空樹為高雄少見的27層樓住宅，此外，週遭購物及休閒生活機能完善，且鄰近高雄醫大等醫療資源，有想在三民區看房子的朋友，值得參考鑫空樹的規劃唷。