【區域房市】台中環74沿線最熱首購區-太平區房市分析

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【區域房市】台中環74沿線最熱首購區-太平區房市分析

近年來台中房市大熱,房價大漲,單是去年一年的漲幅就來到了23.93%,位居全台之首,如今市區的新屋價格已經不是一般首購族負擔的起了。因此有人說台中買房,不三不四,意思就是台中74環內的房子,不是三字頭就是四字頭,精華區甚至要5字頭,那麼台中的首購族要選哪裏CP值會較高呢?這就是今天要介紹的區域-台74沿線,房價相對較低的-太平區

 

■ 74環線區域房價

 

這幾年台中的大型重劃區,都是圍繞著台74發展。道路的重要性在於串聯了烏日高鐵、國道1號及3號、市政中心......等等台中重要的生活機能,沿線的重劃區,只要能上這條快速道路,實質的交通時間,差異就不會太大。不過,雖然交通條件的差異小,但房價的差異卻很大。以下我們來看一下台74沿線,屋齡5年內新成屋的房價。

 

 

首先,從南端的烏日高鐵開始,連接到嶺東科大,新案房價大約30萬初,往北的單元二重劃區,房價就跳漲到四十幾萬,接近50萬的水準。而台中的核心區,包含七期、水湳、十四期重劃區,新案預計都至少從5字頭起跳。

過了台鐵的東側,包含捷運機廠重劃區、十期重劃區以及環外的潭子,平均房價約35萬-37萬左右,潭子因為是環外,房價會再低一些。廍子重劃區因近山區,生活機能不足,以及鄰近地震帶,平均25萬/坪左右,是整個環74沿線重劃區中房價最低的區域。

再持續往南,就進入了太平的新光以及樹孝/宜欣生活圈,屋齡五年內的新成屋還可以找到在30萬以內。太平再往南的大里,重劃區則是大約30~35萬左右的房價。


由上圖可以看出:

1.台74的東側,房價遠低於西側的價格。主要原因在於台鐵以前的阻隔,但現在台鐵高架化之後,影響其實已經縮小了。因此如果預算相對較低的族群,可以先考慮台74線東側這一區的個案

2.太平的CP值相對較高。太平和廍子,是目前台74沿線,還可以找到屋齡五年內,平均房價還在2字頭的區域。但太平的新光或者樹孝/宜欣生活圈,機能明顯是優於廍子的。所以影片的一開始才會說,太平是目前首購族相對高CP值的區域。
 

 

我們這次要介紹的太平區,其中以新光地區(新光生活圈以及樹孝/宜欣生活圈)最受矚目,近年來不少建商看中此地,投入資金進行大量的推案,五年來新推案突破8000戶。

 

■ 太平區的基本資料

 

  • 地理位置

 

 

太平區位於台中東南側,台鐵以東的區域,北臨北屯區、新社區,東邊為南投的國姓鄉,南邊則是大里區、霧峰區。

太平區有80%面積為山區,整個東太平幾乎都是山區,人口集中於西側平原,西側平原的部份,以東平路劃分,可分為南太平和北太平,以人口密度來看,北太平的人口密度又高於南太平。

 

 

北太平樹孝商圈的新城里,人口密度高達27000人/平方公里,大概可以想像是台北市大安區的人口密度。

 

  • 人口資訊

 

 

人口方面,截至去年12月,太平區人口數有195,613人,台中市區域排名第四(次於北屯區、西屯區和大里區)。資料記載,太平已將近80年的連續正成長,從未有一年為負成長,以近五年來看,增加量排在台中前三,僅次於北屯區及南屯區。且在去年台中呈現40幾年來第一次人口負成長之下,太平人口依舊處於成長中。

 

  • 交通設施

 

如前面說的,太平的人口集中在西側平原區,因此太平的主要的交通和生活機能也是偏重於西側,分別為74號道路,以及一般的平面道路,其中北太平新光生活圈因鄰近市區,同樣可享太原車站、精武車站的交通機能。

 

 

台74號快速道路:

最重要的聯外快速道路台74,經過太平的西側,南北總共有三個匝道,大里一、太平、太原匝道,其中太原匝道也三者中車流量最大的,塞車也最為嚴重。只要上匝道後,車程10分鐘左右,都可以接上國道1號、國道3號。

 

太原匝道班時常塞車,主要原因有幾點:

  1. 近年來人口大量遷入,加上周遭就業機會低,且大眾交通運輸相對不便捷,多數人選擇開車上下班。
     
  2. 太平中山路以北的民眾,北上時由於往太平匝道不順路且道路少,一般人都會選擇北向的太原匝道,因此無法分散車流量。
     
  3. 太原匝道以及松竹匝道上下路口距離太近,且匝道以先上後下規劃,上匝道時需與下匝道之車輛交錯,加上許多下匝道之車輛喜歡臨近匝道時才變換車道,導致出入口容易堵塞。
     
  4. 太原路南下匝道出口下方即為紅綠燈,號誌秒數控管不當,加上大量的車流量,下班時間容易堵塞。

 

鐵路:

鐵路的部分,台鐵高架化並捷運化之後,對於太平是大幅加分的,讓主要道路都可以直通前站的道路,同時有新設太原車站、精武車站,也算鄰近北太平。步行距離會稍遠,但騎機車轉乘大約5分鐘內能抵達。

 

主要平面道路:

 

 

主要的道路包含橫向的中山路、東平路和太平路,且中山路的沿線都是熱鬧的商圈,三條道路均可在10分鐘左右通往台中火車站前的生活圈。縱向的道路則包含了樹孝路(宜欣路)、中山路和中興路,樹孝路可通往北屯,和中山路的交接,串連起北太平最熱鬧的商圈。中興路則是南太平最熱鬧的路段,目前太平的區公所也在這附近。
 

 

  • 太平區都市計畫

 

了解太平區的交通動線之後,接下來我們從都市計劃來細部分析:

 

 

都市計畫我們可以分南、北太平來看。其中北太平大多為住宅區,僅一部份為工業用地,由中山路、樹孝路、勤益科大周邊組成生活圈,相較之下南太平住宅區則靠中發展,左右側的農業用地及工業用地較多,因此較無法倚靠外部的機能,區域分別為以區公所、小鎮夜市周圍的太平舊市區組成生活圈,南太平工業產業發達,佔本區總就業人口約40%左右。

 

■ 太平區的未來建設與規劃

 

  • 屯區捷運

 

台中市區內捷運,規劃有3條線路,分別是綠線、藍線、以及橘線,這3條目前僅綠線完工通車,其餘線路動工日期目前都沒有定論,也包括近期討論度很高的藍線,因沙鹿段有通過大甲斷層等因素,頻頻被環評打槍。不過很多人不曉得,這條藍線的另一個方向還會延伸到太平區,銜接大平霧線(紫線),也就是我們要介紹的屯區捷運

 

 

藍線延伸線:在台中市政府的屯區捷運的規劃中,藍線延伸線的優先性,會優先於環狀的紫線(大平霧線),因此未來如果太平區內的第一條捷運,就會是藍線的延伸線。規劃上,採地下化方式,主要會經過南太平的中興路商圈,並設立三個停靠站,分別為P19(太平)、P18(太平運動場)以及P17(三叉)。從太平路、中興路、再轉東平路。規劃上,採地下化方式,主要會經過南太平的中興路商圈,並設立三個停靠站,分別為P19(太平)、P18(太平運動場)以及P17(三叉)。從太平路、中興路、再轉東平路。

 

大平霧線(紫線):名稱分別是從大里、太平、霧峰三個區域各取一字而來。主要是與北屯綠線連接,進入大里區後轉為東西向,與綠線大慶站,以站外轉乘方式連接,形成環狀路網。共設置16站,路線長度約15.7公里,採高架化形式。目前在太平規劃5個停靠站,分別為P04(坪林橋)、P05(太平區公所)、P06(溪洲橋)、P07(太平)、P08(永成)。其中太平站為紫線和藍線的共構站。

 

 

兩條路目前的進度仍在可行性研究階段,不過交通局希望藍線延伸線能跟藍線同時完工,因此延伸部分有機會加速進行,一旦完整通車,可大幅提升太平與市區的連結性。

而相較於藍線延伸線,有進入到南太平的市區,大坪霧線的規劃看似有貫穿太平人口最多的西側,但仔細研究路線,卻會發現走的是環河的祥順路,主要商圈或人口密集區仍有一定的距離如果未來的規劃沒有改變,捷運的效益是不容易發揮的。

 

接下來看太平的其他未來建設吧!

 

 

  • 太平市民大道

 

相較於捷運,市民大道的開通,是短期內對於太平生活便利性提升較大的項目。太平以往給人的印象是人多路小,核心道路無法負荷龐大的車流量,如果不走快速道路的話行進緩慢。

因此政府規劃了太平第一條的24米道路-市民大道,以西北到東南的方向,從旱溪東路穿過樹德路、中山路,可連結上台74的太平閘道,然後再到宜昌路/樹孝路,最後再通往環河的祥順路。如果透過祥順路轉接到新平路,可一路通往南太平的中興商圈。整體的規劃如果完成,將可以把太平的中山、樹孝和中興三大商圈串聯起來,並分散主要道路的車流

目前樹德路和旱溪東路二段的部份,尚未動工。但樹德路至宜昌路的路段已完工,另外預計在2022年底,宜昌路往祥順路的部份就會開通,主要的路段算是完成,三大商圈將得以串連。

 

  • 「公5」環保公園

 

 

20多年前,太平垃圾無處可至置放,將垃圾堆積於當時新光橋附近,形成一個約3公頃的垃圾山,直到2013年終於開始廢棄物清除工程,前市長林佳龍任期時更編列11億預算,把30萬噸廢棄物清理走後,並將土地規劃為環保公園;目前公園將規劃共融遊戲區、中央草坪、寵物活動區、土丘森林,還有籃球場和停車場等設施。

 

  • 太平區聯合行政中心

 

 

太平原區公所位於南太平的中平路上,過去區域人口數僅為6萬多人,因此區公所規模較小,但如今太平人口已達到19.5萬人,公所員工由50人新增至170多人,辦公室空間嚴重不足,附近道路狹小,民眾辦公、停車空間皆不足。加上屋齡已有40多年了,且經歷過921地震後,屋體結構安全或有疑慮,因此市府將區公所轉移至樹孝/宜欣生活圈廍子溪邊,附近腹地廣大可使民眾辦公更加方便。

 

  • 社會住宅

 

 

■太平區的生活圈

 

太平區大致上分成4大生活圈,包含前面有提到的新光生活圈樹孝/宜欣生活圈、以及廍子溪以東的勤益科大生活圈,還有南太平的太平舊市區生活圈

 

 

  • 新光重劃區

 

在分析每個生活圈之前,先講一下太平討論度最高的新光重劃區

 

 

新光重劃區不是一整塊完整的未開發土地,而是早期都市計畫外圍,一個M字型區域;這些區域是因為當時大里溪淹水,政府規劃部分土地作為治水用地,後來大里溪整治完成,約10年前政府將這些治水用地,加上北側低密度開發地區,和一些農牧用地重新規劃,形成現在的新光重劃區。

因為重劃區整體的分布較為零碎,我們把重劃區右側畫入了樹孝/ 宜欣生活圈,但台74的右側部分區域,則併回了新光生活圈來分析。

 

新光生活圈

  • 區域特點:

    新光生活圈,土地使用分區多為住宅用地,主要道路成工字型,新大樓大多分布在新興路、育賢路,也就是新光重劃區的範圍。生活機能在南邊的中山路,而溝通兩者的為樹德路,未來的市民大道以及前面提到的社會住宅、公五環保公園也在此區。如果沿著中山路往西就是精武路,車程五分鐘即可達一中商圈和三井LaLapor,是整個太平最靠近舊市區,也是房價最高的地方
     

  • 區域房價

    新屋成交價:27.88 萬/坪

    近一年成交價:27.53 萬/坪

    全區近一年的新屋成交價約在:28~30 萬/坪左右,但新興路和育賢路的沿線,房價已上漲到31~32萬/坪之間。

 

 

  • 未來推案集中地

 

 

太平近十年推案幾乎都落在新光重劃區,但由於北側育賢路、樹孝路周圍空地稀少,僅剩環中路(台74號)周圍空地較多,因此建商分別於2019、2010年大量的購地,其中又以寶佳系列占大多數,目前皆已拿到建造,預計今年將會陸續開案。

我們根據房價估算黃金公式,如果以容積上限240%、營造成本15萬,用這些建設公司購入土地的價格來反算,未來預估此區推案約32~35萬,甚至以上

 

樹孝/宜欣生活圈

 

 

  • 區域特點:在新光生活圈的東側,同樣以住宅區為主,靠近篰子溪的東岸,有一大片的工業用地,裏面是一些傳統產業的廠房。區域的狀況是發展已成型,但不會有老舊的感覺。區域大樓多是20年左右的屋齡,育賢路和中山路之間的樹孝商圈,是北太平最繁榮的地區之一,未來的太平聯合行政中心預定地也在此區。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:27.2 萬/坪。

    近一年成交價:22.04 萬/坪。

    此區新屋近一年的成交行情,靠近中山路和樹孝商圈的大約在27-30萬之間。靠近河邊祥順路的會略低,成交大約在25-27萬左右。

 

 

勤益科大生活圈


 

  • 區域特點:區域北側為中山路以東延伸,周圍商圈機能豐富,區域有11公頃大的坪林森林公園、國軍803醫院、太平中山市場等,中心地段機能最富足,東南側為勤益科大,周圍有小型學區商圈,未來會在這裡蓋設太平國民暨兒童運動中心,預計2024年完工。要注意的是,此區道路較為狹小,且鄰近車籠埔斷層
     
  • 區域房價

    新屋成交價:24.83 萬/坪。

    近一年成交價:20.43 萬/坪。

    目前無新預售案,近其主要集中在勤益科大與坪林國小周圍,由豐閱建設為主的豐閱榮曜系列,目前已推到第五期,成交價約26-28萬/坪。

 

 

  • 未來建設-太平國民暨兒童運動中心

 

 

台中政府共投入7.78億元,於坪林森林公園內設立國民暨兒童運動中心,於3月開始動工,預計2024年8月完工提供民眾休閒, 地方性、校際比賽、大型賽會之預賽及練習場,也包含游泳池、兒童運動遊戲室、綜合球場、體適能中心,其中還規劃全台中唯一的專業滑冰場,將可有效強化本區生活機能。

 

太平舊市區生活圈

  • 區域特點:過去太平的行政中心,為太平區最早發展的區域,以中興路、太平路、以及長億路為主要道路,於原區公所周圍組成中興路商圈以及小鎮夜市,有太平唯一的量販店家樂福,區域內多為20年以上的透天民房,鄰近太平工業區。近年南側有大型的聯合自辦重劃區,使區域受到不少的目光。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:25.46 萬/坪。

    近一年成交價:20.43 萬/坪。

    區域內多為20年以上的透天民房,新案甚少,不過在太平舊市區的南側,在長億國小周圍,有六塊新開發的自辦重劃區。

 

 

  • 舊市區南側的聯合自辦重劃區

由於舊市政中心周圍腹地飽和,無多餘空地可做規劃使用,相比南側長億國小周圍空地較多,也因此成立了許多自辦重劃區。這5塊新自辦重劃區,分別為為慧眾、泓大、泓成、泓福、福億以及一塊尚未命名的重劃區。未來的新案應該都會在此處。不過要注意的是,某幾塊重劃區鄰近太平第二公墓,雖然說此公墓已在2017年就已禁葬,但還是要注意是否能接受這個環境

 

  • 分區比較

 

分析了以上四個生活圈後可發現,以整體成交價來看,新光生活圈與太平舊市區價差來到了每坪7萬左右,這部分最大的原因是因為新光中古屋案較少,另一部份則是因為生活環境的影響。而身處北太平的勤益科大生活圈卻比舊市區行情來的低,一部分是因為區域發展以及街廓較差的問題,還有一部份可能是因為過於鄰近斷層,導致價格不如舊市區。

不過若是以新成屋來看,新光與舊市區成交價每坪只僅相差3萬元左右,但是新光生活圈無論是街廓、環境,還是生活機能都較為優秀,更不用說台中命脈74號道路直接通過此區,因此若有在太平購新屋的朋友,可以考慮新光生活圈。

 

我們將以上提到的各個生活圈的優缺勢,做個表格整理一下。

 

■ 結論

 

最後總結一下,這幾年台中的房價上漲相當迅速,在我們做區域解析的時候,房價也在不停上漲當中,但也是會有停滯的一天,因此購屋前還是要把漲高的風險納入考量,這邊有兩點還需要注意:

  1. 太平鬧區因腹地不多,且本身並無重大的商業規劃以及建設。
  2. 藍線延伸,並沒有到現在發展快速的北太平,紫線除了時間很遠以外,站點的位置也不好。

雖然說市民大道的開通是有幫助的,但對房價影響也有限,放眼整個台中,他的吸引力並不高。


但反過來看,位處台74沿線,房價跑得沒有其他區域跑快,現在反而是一個優勢。加上太平的生活機能真的算是不錯,三大商圈甚至勤益科大週邊都是很熱鬧的。因此,價格配上交通位置與生活機能的考量下,對於首購族來說,CP值會是比較高的區域。

更新時間 2022/06/08
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