看屋筆記：桃園市大園區大耀首賦(個案+價格分析)

桃園航空城週遭的發展是房市最熱的話題之一，在青埔發展逐漸完備後，市場關注點也逐漸轉向位於桃機西側的3個都市計畫區，大耀首賦就坐落在其中的航空貨運暨客運園區，定位屬於衛星居住市鎮，接著，我們就一同來看看大耀首賦還有什麼特別的地方。

大耀首賦 外觀示意圖

建案特色：

1. 區域持續發展：

• 青埔高鐵桃園站，車行約15分鐘。
• 桃園機場，車行約20分鐘。
• 學校：大園國中(距離550公尺，步行6分鐘)。
• 休閒：公園暨兒童遊戲場用地(南港里活動中心旁，距離基地130尺，步行1分鐘)、公園用地(園學路旁，距離基地160尺，步行2分鐘)。
• 運動：大園航空城籃球場(距離800公尺，步行10分鐘)。

2. 永久棟距：

基地雙面臨路，且正面面臨停車場用地，停車場又緊鄰活動中心及公園，享永久棟距。

3. 建築規劃佳：

• 規劃兩棟1層4戶，搭配2部電梯，電梯戶別比佳。
• 住家規劃戶戶邊間，且全部房間及衛浴都開窗。
• 地下室車道獨立設置，不影響樓上層住戶，人車分流動線佳。
• 公設完備：室內區(交誼廳、廚藝教室、健身房)、戶外區(花園、涼亭、兒童遊戲區)、地下室第二門廳。

大耀首賦格局分析：

1. 本案基地約908坪，臨路北側文治路、西側學二街，建築地上13層/地下2層，規劃96戶住宅及5戶店面，搭配100個坡道平面車位，停車道設置於基地南側，不影響樓上層住戶，人車分流動線佳。

大耀首賦 1F平面圖

大耀首賦 標準層平面圖

2. 本案規劃兩棟且一層4戶，分別為2-3房產品，配置2部電梯，電梯戶別比佳，坪數約22-32坪，公設比約略低於32%。

3. 先來看黃色區塊，為2房產品，坪數約22.31坪。

A5/B5戶格局相似，為2房1衛，坪數22.31坪，面基地東側(公設戶外區)，雙面採光。

• 2間房間及衛浴都有開窗，且主臥為邊間，但須經過廚房進出衛浴。
• 廚房規劃為開放式，可規劃一字型廚具，可彈性規劃吧檯或餐桌，預留冰箱空間，動線連通工作陽台。
• 室內空間無梁柱影響。

4. 再來看藍色區塊，為3房產品，坪數約28-32坪。

A2/A3/B2/B3戶為3房2衛，坪數分別約28.89/28.52/28.89/28.52坪，格局類似，A3戶面北側文治路，A2/B2戶面西側學二街，B3面基地南側(公設戶外區)，雙面採光。

• 3間房間都有對外開窗，其中2間可擺放雙人床。
• 2間衛浴及客廳都有對外開窗，其中主臥衛浴為雙面開窗。
• 廚房為獨立空間，採一字型廚具規劃，可彈性規劃吧檯或餐桌，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 差異點在於，A2/B2戶規劃前後陽台，A3/B3戶規劃大工作陽台，滿足不同客層需求。

A1/B1戶為3房2衛，坪數為32.22坪，A1/B1面西側學二街，雙面採光。

• 進門後有玄關空間。
• 3間房間及2間衛浴都有對外開窗，其中主臥衛浴為雙面開窗。
• 廚房為獨立空間，採一字型廚具，可彈性規劃吧檯或餐桌，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 具前後2陽台，滿足不同客層需求。

實價登錄分析：

大耀首賦位於航空貨運暨客運園區。

• 客運園區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.93萬/坪
• 2020年不分屋齡大樓成交價平均16.13萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均17.93萬元/坪。
• 成交量部分，2020年成交111戶，2021年成交369戶。
• 整體而言，呈現價量俱漲趨勢。

1. 航空貨運暨客運園區行情

大耀首賦：預售屋。平均成交價23.46萬/坪。近一年成交價37.13萬/坪。

高城君臨：屋齡3年。平均成交價18.97萬/坪。近一年成交價28.87萬/坪。

巧市代：屋齡1年。平均成交價19.28萬/坪。近一年成交價22.6萬/坪。

航空貨運暨客運園區行情

2. 大園市區行情

臻愛甜心華廈區：屋齡4年。平均成交價20.68萬/坪。近一年無交易資訊。

德鄉W1：屋齡6年。平均成交價17.76萬/坪。近一年成交價29.17萬/坪。

海川逸靜：屋齡8年。平均成交價17.88萬/坪。近一年無交易資訊。

大園市區行情

3. 草漯重劃區行情

鍾華HERO：屋齡0年。平均成交價17.19萬/坪。近一年成交價19.91萬/坪。

誠聚家：屋齡1年。平均成交價17.41萬/坪。近一年成交價24.85萬/坪。

巴黎首富：屋齡3年。平均成交價21.73萬/坪。近一年成交價27.84萬/坪。

草漯重劃區行情

4. 桃園機場以西沿著台15線分別經過大園市區、航空貨運暨客運園區及草漯重劃區，其中大園市區及草漯重劃區發展較早，行情稍高於航空貨運暨客運園區。

• 住宅行情以發展較早且接近國道2號的大園市區為最佳，新住宅大樓行情約21.78萬/坪。
• 草漯重劃區較靠近觀音工業區，屬支援觀音工業區的小型市鎮，新住宅大樓行情約18.43萬/坪。
• 而航空貨運暨客運園區則是桃園航空城計畫下做為衛星市鎮定位的新規劃區域，相對前2個區域，距離桃園機場及觀音工業區較遠，新住宅大樓行情約18.03萬元/坪。
• 大耀首賦在航空貨運暨客運園區核心位置，基地雙面臨路且西側享永久棟距，開價約27-28萬元，高於區域行情。

大耀首賦評價：

大耀首賦提供了良好的建築規劃，基地為雙面臨路角地，享充足棟距，不到32%的公設比市場較少見，有想在大園區看房子的朋友，值得參考大耀首賦的規劃唷。