看屋筆記：苗栗縣苑裡鎮國苑之美悦河館(個案+價格分析)

苗栗西南側的苑裡鎮，為苗栗縣開發最早的鄉鎮之一，區內生活機能完善主要以車站周圍商圈為主。位於慈安街上的國苑之美悦河館是展裕建設在苑裡自辦重劃區的第二起新建案，步行約5分鐘即可抵達苑裡車站周圍商圈，相當便利。設計上建商特地聘請信義區豪宅設計師賴家豪規劃建築外觀，打造國苑文教特區地標建築。國苑之美悦河館規劃24-34坪的2-3房，戶戶皆為邊間，屬於新加坡式設計，停車位於一樓，因此有著超低的公設比，接下來就讓我們看看看還有什麼其他特色吧。
 

國苑之美悦河館外觀示意圖

建案特色：

1. 生活機能:
   • 走路約5分鐘即可抵達苑裡市區，周邊商家林立，滿足日常採買需求。
   • 苑裡國小、苑裡高中步行皆在5分鐘內，文教特區第一線。
   • 苑裡車站步行10分鐘內，南北往來方便。
      
2. 精心規劃:
   • 建商採用特殊的擴樑工法及汙水管配置，管路不會遭受回填時破壞受損，汙廢水排放不會回流堵塞。
   • 外觀使用崗石漆塗料，耐用不易脫落。屋頂平台及衛浴空間採用專業防水工程，並提供5年保固。
   • 戶戶皆為邊間，房廳皆有採光。且除了B2戶客衛浴外，全戶別衛浴皆有開窗，可保持良好通風。
      
3. 公園預定地首排:
   • 基地旁邊即為公園預定地，國立苑高旁社區公園走路3分鐘，在家附近即能享受清幽生活。

國苑之美悦河館生活機能圖

國苑之美悦河館格局分析：

1. 本案基地約350坪，為1幢2棟規劃，地上9層，共計36戶住家。
    
2. A棟標準層為一層2戶規劃，B棟為一層3戶，皆配置一部電梯。
    
3. 社區出入口面向北邊為慈安街，東北側為公園預定用地，東側為苑裡溪，南邊為透天民宅，西側為建國路10巷。
    
4. 為新加坡式規劃，車位停於1樓，車道出入口位於慈安街，共計20個平面車位。
    
5. 建材設備: 包含櫻花三機、系統櫃，衛浴使用Derek衛浴，門鎖使用三合一電子玄關鎖。

國苑之美悦河館標準層平面圖

• B3戶為約24坪2房規劃。
   
  1. B3戶為24.87坪。
     • 進門前方為客廳，左側可規劃餐廳，右側為單排獨立式廚房，有連接工作陽台，可有效排放油煙。
     • 邊間設計，房、廳皆有採光面，全戶樑柱皆外推，亦無多餘廊道。
     • 衛浴位於主臥門外，採三件式規劃，有對外開窗。
        
• A1、A2、B1、B2戶為約31-34坪3房規劃。
   
  1. B2戶為31.96坪。
     • 前、後雙陽台規劃，門旁有鞋櫃置物空間，右側為雙排獨立式廚房，連接工作陽台，油煙較不易影響其餘空間。
     • 為邊間，有三面採光，客廳位於整戶中間，房、廳樑柱皆有外推。
     • 雙衛浴規劃，皆為三件式乾濕分離設計，主衛浴有對外開窗。
        
  2. B1戶為33.55坪。
     • 前、後雙陽台設計，有規劃獨立玄關，旁有鞋櫃等置物空間，廚房採單排開放式設計，須留意冰箱擺放位置，有連接工作陽台，動線上使用方便。
     • 邊間三面採光規劃，為經典戶型，公、私領域分離，隱私性高，全戶樑柱皆外推，方便裝潢。
     • 雙衛浴規劃，皆為三件式乾濕分離設計，皆有對外開窗。
        
  3. A2戶為34.37坪。
     • 入門左側為客廳，右邊則為廚房，採L型開放式設計，有連接工作陽台，陽台較其他戶別來的寬敞些。
     • 為邊間三面採光，三間臥室分別位於房間的三個角處，全戶樑柱皆外推，亦無多餘廊道，整體使用坪效高。
     • 雙衛浴格局相似，皆為三件式，都有對外開窗，通風良好不易潮濕。
        
  4. A1戶為34.40坪。
     • 入門右側為客廳，左側為單排開放式廚房，雖無連接工作陽台，不過有對外開窗，可排放油煙。
     • 為邊間三面採光，全戶皆位於採光面上，全戶樑柱皆外推，亦無多餘廊道，整體使用坪效高。
     • 陽台位於客衛浴門口處，雙衛浴皆為三間式設計，皆有對外開窗通風，較不易潮濕。

實價登錄分析：

1.苑裡鎮周邊個案:

國苑之美悦河館：預售屋。 平均成交價21.77萬/坪。 近一年成交價22.04萬/坪。

城市光點：屋齡1年。 平均成交價16.72萬/坪。 近一年成交價20.28萬/坪。

幸福灣麗：屋齡2年。 平均成交價16.42萬/坪。 近一年成交價16.25萬/坪。

苑裡鎮周邊個案

2.大甲日南周邊個案:

幸福人文苑：屋齡1年。 平均成交價17.23萬/坪。 近一年成交價22.46萬/坪。

稻香：屋齡1年。 平均成交價20.43萬/坪。 近一年成交價23.21萬/坪。

大甲日南周邊個案

3.幼獅工業區上班族群購屋主要會以日南、大甲及苑裡作為主要選擇，不過相比大甲的房價，苑裡的房產相對的好入手，生活方面對比日南也是比較方便。國苑之美悦河館在格局及建材都有精心的規劃上，對比區域房價來說，算是略高於區域行情。

國苑之美悦河館評價：

國苑之美悦河館格局上皆為邊間設計，戶戶有著2-3面的採光，不論光線或通風都極為良好，建材的選擇及工法都能夠看見廠商的用心。地段上位於國悅文教特區，從國小到高中都是走路5分內能抵達的距離，相當方便，旁邊空地也確定規劃為公園，未來擁有公園景觀第一排的無限視野棟距。最近有在苗栗苑裡看房的朋友，不妨參考看看國苑之美悦河館的規劃吧。