看屋筆記:高雄左營區開遠諾金(個案+價格分析)

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看屋筆記:高雄左營區開遠諾金(個案+價格分析)

開遠諾金

左營高鐵特區是近年來高雄房市熱區,不過僅限於高鐵前站而已,高鐵後站一直是相對冷淡的區域,區段推案均位於站前商圈,然而這樣的情況因台積電將於楠梓設廠,讓高鐵特區房市風向發生變化,高鐵後站不僅開發土地充沛,地理位置距離台積電楠梓廠區車程僅約5~10分鐘,因此成為下一區房市焦點。

 

一起來欣賞左營高鐵後站建案:開遠建設『開遠諾金

 

開遠諾金外觀圖

外觀圖

 

建案特色:

 

  1. 買房送家具家電:建案主打買房就送傢俱和家電,包含沙發、茶几、床頭架、電視、冷氣、洗衣機、冰箱等,交屋後一卡皮箱就可以入住,省去煩人的採購計畫和一筆開銷。
     
  2. 低總價:房型有套房~兩房,以首購型為主的建案,因全棟規劃小坪數產品,總價相對低比較好入手。
     
  3. 地理位置:基地位置在大中二路上,附近為住宅區。交通方面,步行約5分鐘即可進入左營高鐵站,不論是搭高鐵、台鐵或是捷運,都能一次滿足。生活機能方面,車程約10分到左營新光三越、高鐵商圈、崇德商圈、瑞豐巨蛋商圈,擁有生活機能上的便利。假日亦能享受附近蓮潭風景。

 

格局分析:

 

開遠諾金一樓平面圖

  • 基地面積873.91坪,屬於中型基地,社區三面臨路,分別為大中二路、大中二路711巷、大中二路781巷1弄,社區周圍道路不算寬敞,面國道10號和鐵路為永久棟距,雖然旁邊就有15F大樓,但該面開窗較少,採光通風影響不大,附近大樓不多,社區整體採光性不錯。
     
  • 網路上討論度比較高的是建案附近有國道10號和有火車經過的鐵道,聲音和震動會是許多人考量的地方。雖然離鐵道較近,但是建案採用5+5mm膠合玻璃,有效的降低了窗外的噪音。
     
  • 社區規劃有店面住宅大樓,為15F/B3電梯大樓,含12戶店面共348戶住家。
     
  • 公設規劃:接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、KTV等,公設比35%,對比市場行情,還在合理範圍內。
     
  • 社區大門由大中路711巷進入,社區有設計臨路植栽步道,臨路都有退縮,增加社區用路人的安全。
     
  • 採用雙向車道口,其出入口為大中二路。建案配置坡道平面車位和機械車位,平面車位84個車位、機械車位141個,每戶一個機車位,車位比1:0.62,車位比稍微不足,但是建案主要是一房一廳~兩房類型,客群需要車位的機會也不大。

 

開遠諾金標準層分析
標準層

  • A棟每層14戶併4電梯,4部電梯中2部電梯可以直達地下室和頂樓,梯間有開窗。
     
  • B棟每層10戶併3電梯,電梯戶數比和樓層戶數比A棟稍微好一些,梯間有開窗。
     
  • 整棟規劃一房(15~24坪) 、二房(20~34.5坪) ,適合首購族和投資客群選擇,全棟使用IH電子爐,部分房型是高雄厝建案。
     
  • 一房一廳為A8/A15/A16/B3/B5/B7房型(藍色部分),採用開放式廚房,室內全開放式空間,衛浴都有開窗。單一陽台設計使用空間還可以接受。
     
  • 其餘是兩房,採用開放式廚房,兩房全部都實牆,無需自行隔間,單一陽台規劃,部分兩房有雙衛浴。
     
  • 建材廚具:大雅廚具、和成超級馬桶、BWT廚下型淨水器、SPC隔音地磚,能有效降噪,綜觀屬於中階規格。
  • 管理費:65/坪,還在可以接受的範圍內。

 

開遠諾金A3傢配圖

A3

  • 為A3/2房格局,客廳採用間接採光,室內無浪費走道空間。
     
  • 單一衛浴且衛浴有開窗,採用乾濕分離。以兩房來說是不錯的設計。
     
  • 單一陽台規劃,有冷氣室外機專屬位置,增加可用空間。
     
  • 2間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。

 

實價登錄分析:

 

開遠諾金位於左營高鐵特區

 

  1. 左營高鐵特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.28萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,平均在21萬,左營高鐵有分前站和後站,前站房價會比後站高出不少。

    開遠諾金:預售屋。 平均成交價30.96萬/坪。 近一年成交價30.96萬/坪。

    新光CITY:屋齡11年。 平均成交價16.31萬/坪。 近一年成交價23.41萬/坪。

    新光MoRe:屋齡6年。 平均成交價19.13萬/坪。 近一年成交價26.48萬/坪。

    標準層
     
  2. 鉑愛悅:預售屋。 平均成交價33.84萬/坪。 近一年成交價33.84萬/坪。

    新驛城:屋齡2年。  平均成交價23.9萬/坪。  近一年無交易資訊。

    鑫高鐵1期:屋齡2年。  平均成交價22.23萬/坪。 近一年成交價30.51萬/坪。

    鑫高鐵2期:預售屋。  平均成交價-萬/坪。  

    實價登錄
     
  3. 開遠諾金目前還在預售階段,沒有預售實價登錄出來,由於產品坪數較小,適合用總價去評估會比較恰當喔,不然坪數單價過高,容易失真。

 

開遠諾金評價:

 

高鐵後站還有不少空地等待開發中,不過因為地形因素,區域發展容易受限,和高鐵前站形成強烈對比,不過後站也因為熱度不如前站,所以房價也會相對較低,吸引想住在高鐵站附近但預算有限的客群。開遠諾金整體規劃偏向首購或投資型產品,除低總價外還有送傢俱家電真的打中首購族和投資客的心理。

 

 

更新時間 2022/01/26
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