看屋筆記：高雄市鳳山區五甲好好(個案+價格分析)
閱讀重點
全台灣大樓公設比最高的城市竟是36%起跳的高雄市！最近有網友發現，現在高雄有很多新建案公設比落在36%左右，這意味著一間1000萬的房子有360萬都在買公設，讓不少人因為公設比對於現在的新大樓建案卻步，轉往公設比相對較低的華廈型建案，一樣的坪數但享受到更多的實用空間，雖然少了一些便利性，如接收包裹、子母車等，但是總價也比較親民，吸引首購族或是預算有限但想一次到位三房的客群。這次要介紹的五甲好好主打公設比僅有22%，室內空間CP質高，規劃約15~24坪/2~3房，接下來就大家來看看五甲好好有甚麼特色吧！
建案特色
- 低公設比，性價比高：
建案公設比僅22%，相較於大樓的30%以上公設比，華廈通常基地較小，公設也相對較低，能減少拿錢買自己少使用的公設和繳高額管理費的問題，降低額外花費。
- 區域少有的新大樓建案：
附近大多是中古透天或是屋齡超過20以上的大樓，少有屋齡較年輕的華廈物件可以參考，該建案可以提供在地住戶一個不一樣的購屋選擇。
- 基地位置鬧中取靜，生活機能便捷：
- 生活機能：車程約5分鐘可以到熱鬧的五甲商圈，包含銀行、家樂福五甲店，生活機能便利。
- 交通方面：車程約10分鐘左右可上國道1號，便利性高。
- 學區方面：車程5分鐘內可到五甲國小、五甲國中，家長接送孩童上學方便。
五甲好好格局分析
五甲好好一樓平面分析
1.本案基地面積約208坪，單面臨路，北面永安街。
2.社區為獨棟規劃，地上5層，24戶住家，建案每層6戶併1梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，梯間沒有開窗，但僅有一部電梯，日後電梯保養時稍微不方便。
3.車道由永安街進出，社區規劃一樓平面車位，每戶配一機車位。平面車位共16個。
4.公共設施僅有健身和曬被區等，公設比約：22%。
五甲好好標準層分析
- 建案規劃 約15~29坪/2-3房，周圍都是透天建物，建案整體採光通風尚可接受，2房為單面採光，3房都有雙面採光。
-
綠色部分（B/F）為2房2衛規劃，坪數約15~21坪。
五甲好好B/F房型傢配圖
.jpg)
- 單面採光，B戶客廳需透過次臥及陽台間接採光，F戶客廳較無採光，有暗廳疑慮，室內沒有過多走道空間。
- 主、次臥皆都有對外開窗，B戶採光會較佳，F戶有較大的主臥及收納空間，不過受限於衛浴及陽台位置，採光面較小，室內光線會較為不足。
- B戶為雙衛浴規劃，主衛浴為3件式乾濕分離衛浴，客衛浴規劃半套式規劃；F戶主、次臥皆為三件式衛浴，皆無開窗，留意室內潮濕情況。
- 廚房皆為一字型開放式設計，雖然皆有銜接工作陽台，不過由於為開放式設計，室內可能有油煙問題。
- B戶別僅有單一工作陽台，使用空間上稍微不足，F戶別為雙陽台規劃，其中一個陽台規劃在主臥。
-
藍色部分（A/D/G/E）為3房2衛規劃，坪數約24~29坪。
- 五甲好好D/G房型傢配圖
.jpg)
- 雙面採光，客廳為直接採光，公共空間寬敞，室內沒有過多走道空間，G戶別規劃少見的從前陽台進出。
- D戶別客、餐廳位於中間，臥室規劃於左右兩側，由於臥室房門位置影響，沙發及電視牆空間較為受限。主臥和大次臥都有對外開窗，3個房間都是實牆，無需自行隔間。G戶別臥室規劃在最內側，相對較有隱私，客廳空間可以自行斟酌是否需要隔間第3間房間。
- D戶別為一字型半開放式廚房，G戶別為開放式廚房，並且都有銜接工作陽台，G廚房空間比D廚房空間來的寬廣，可規劃用餐空間；D戶別建議加裝屏風，避免開門見灶情形。
- 雙衛浴都是乾濕分離三件式規劃，雙衛浴有開窗。
- G戶別有3陽台，陽台坪數稍微多了一點，D戶別只有單一工作陽台，使用空間上稍微不足。
實價登錄分析
五甲生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.63萬/坪。
五甲生活圈近年來的房價上漲，加上目前區域內只有3個在售新案，呈現價漲量縮情況。
- 五甲生活圈周邊行情
五甲好好：屋齡4年。 平均成交價24.27萬/坪。 近一年無交易資訊。
瑞祥NO2瑞隆區保泰區：屋齡8年。 平均成交價19.64萬/坪。 近一年成交價35.46萬/坪。
鎮南街146號華廈：屋齡8年。 平均成交價18.32萬/坪。 近一年無交易資訊。
五甲生活圈周邊行情
.png)
- 五甲好好成交價落在24.27萬左右，由於五甲生活圈新屋不多，所以成交價會是區域較高的價格。
五甲好好評價
五甲商圈是成熟已久的商圈，生活機能完善，又有捷運紅線前鎮高中站支撐，有一定的人潮和自住客群，區內大部分都是老舊公寓和透天居多，未來會有一波換屋潮，五甲商圈內素地較少且推案量也不算多，比較多新大樓案大多集中在五甲公園那一帶。五甲好好整體規劃朝向首購自住型，公設比僅22%，讓室內可以使用空間更多，單純規劃讓居住環境更安心，小提醒的是建案部分房型和周圍的建物棟距並不大，日後的採光和通風需要注意一下。