看屋筆記：台北市文山區樹語院(個案+價格分析)

在城市裡，充滿綠意的戶外空間是居住品質的關鍵，樹語院就坐落在文山區的秀明路旁，接著，我們就一同來看看樹語院還有什麼特別的地方。

建案特色：

1. 大庭院規劃：

1F各戶南北側法定空地擬規劃為庭院空間，面積約在27坪以上(但須注意是否南北2側法空都有約定專用)，在台北市較少有個案基地有此條件。

2. 逾2000坪大基地規劃，棟距寬闊：

中庭空間20-25米寬闊感，加上1樓各戶南北向棟距大，寬闊舒適。

3. 建案規劃佳：

• 全社區一層2戶規劃，單純寧適。
• A/B/C/D/E/F棟梯廳以走廊相連，便利住戶。
• 老圃園藝景觀設計。
• 李文勝建築師公設規劃。
• 德國Hansgrohe廚具五金+美國Kohler衛浴。
• 外牆STO仿石漆。

4. 永久棟距：

南側臨木柵國小，部分戶別享永久棟距。

樹語院格局分析：

1. 本案基地約2015坪，3面臨路，基地南側面秀明路一段，西側及北側面秀明路一段185巷，土地使用分區為住2及住3，開發密度較低。建築樓高為地上5層/地下3層，共有3段高程差異，A/B/C/F等4棟位於同高程，高於南側秀明路約2.7米，再往上為D/E/G/H/I等5棟位於同高程，高於A/B/C/F約3米，最後再往上為J/K等2棟位於同高程，高於D/E/G/H/I約3米。整體來說社區高程變化達8.7米，但因基地深度夠(約100米)，故為緩坡影響較小。停車場坡道由基地東南側進出，樓上層相對位置為A1戶。

樹語院 1F平面圖

2.  大樓規劃A/B/C/D/E/F/G/H/I/J/K等11棟，每棟1層2戶搭配1支電梯，公設比平均約32.69%，本案無標準層，本次介紹1F平面圖，黃色/藍色區塊為3/4房產品，白色區塊則未銷售。

3. 先看黃色區塊，為3房產品，坪數約37.59坪。

K1戶為3房2衛37.59坪，3面採光。

• 主要採光面為南北向，避開西曬問題。
• 3間房間都有對外開窗。
• 2間衛浴都有開窗，且主臥衛浴為4件式。
• 廚房為獨立空間，一字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大。

4. 再看藍色區塊，為4房產品，坪數約38.17-42.66坪。

D2戶為4房2衛38.17坪，2面採光。

• 南北面採光，避開西曬問題。
• 4間房間都有對外開窗。
• 主臥衛浴有對外開窗。
• 廚房獨立空間規劃，一字型廚具，預留冰箱及電器櫃空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大。

F1/A2/K2/B1/J1/J2戶，為4房2衛，格局類似，坪數分別為38.92/40.35/40.38/40.49/40.54/42.42坪，雙面採光。

• 南北面採光，避開西曬問題。
• 4間房間都有對外開窗。
• 主臥衛浴為4件式，而且有開窗。
• 廚房獨立空間規劃，廚具為一字型，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大。
• 差異之處：K2/B1/J1戶另有規劃電器櫃空間。

C1戶為4房2衛42.2坪，2面採光。

• 主要採光面為南北向，避開西曬問題。
• 進門後有玄關空間。
• 4間房間都有對外開窗。
• 先客廳再餐廳，餐廳有對外開窗庭院景色。
• 主臥衛浴有對外開窗，且為4件式。
• 廚房為獨立空間，一字型廚具，預留冰箱及電器櫃空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大。

A1/G1戶為4房2衛，格局類似，坪數分別為42.57/42.66坪，3面採光。

• 南北面主要採光面，避開西曬問題。
• 4間房間都有對外開窗。
• 2間衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式。
• 先客廳再餐廳，餐廳有對外開窗庭院景色。
• 廚房獨立空間規劃，廚具為一字型，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• 工作陽台空間大。

實價登錄分析：

樹語院位於木柵生活圈，該區近一年新屋成交價平均68.13萬元/坪。

• 2020年不分屋齡大樓成交價平均54.81萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均62.72萬元/坪。
• 成交量部分，2020年成交452戶，2021年成交515戶。
• 整體而言該區呈現價量俱漲趨勢。

1. 木柵生活圈行情(大基地低密度開發)：

樹語院：屋齡0年。平均成交價72.82萬/坪。近一年成交價82.73萬/坪。

冠德微山丘：屋齡8年。平均成交價59.34萬/坪。近一年無交易資訊。

木柵生活圈行情(大基地低密度開發)

2. 木柵生活圈行情(住宅大樓)

忠泰湛：屋齡1年。平均成交價76.99萬/坪。近一年成交價81.45萬/坪。

遠雄晴川：屋齡1年。平均成交價60.74萬/坪。近一年成交價81.98萬/坪。

敦皇：屋齡9年。平均成交價61.94萬/坪。近一年成交價77.31萬/坪。

木柵生活圈行情(住宅大樓)

3. 由於樹語院規劃為大基地低樓層庭院式社區，文山區內相似產品新成屋較少，以位於樹語院北側的冠德微山丘較為具可比性，實價登錄行情平均為58.54萬元/坪，但若為2021年7月以後行情則約56-68萬元/坪。另外，區域內新住宅大樓行情，則約在60萬/坪左右。

樹語院基地位置比較接近秀明路，步行8分鐘可至文山區公所一帶享生活機能，且提供區域內少見庭園社區氛圍，1F戶別開價80萬/坪以上，2F以上戶別開價71-75萬元/坪，高於區域行情。

樹語院評價：

樹語院的戶外庭院空間氛圍相當罕見，且社區內各棟之棟距大，空間開闊，又有李文勝大師及老圃園藝規劃設計，對於在文山區看房子的朋友，是相當值得參考的個案。