2022-01-13
看屋筆記

看屋筆記:高雄市前金區中正一號院(個案+價格分析)

閱讀重點

前金區可以說是南高雄的精華區,區域內綠地及休憩空間充足,愛河、中央公園、TESL高雄電競館,光榮碼頭,還有漢神百貨及大立商圈等,機能便利性佳,加上優質的學區、文教環境,吸引不少收入較高的族群。本次介紹的中正一號院位於中正四路的金融商圈上,走路5分鐘即可到達美麗島捷運站,絕佳的地段更增添保值性。

 

一起來欣賞前金區建案:興富發建設『中正一號院

 

建案特點:

 

  • 多元公設:建案規劃接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、空中休憩區等多元公設。
     
  • 明星學區:學區是前金國小、前金國中、高雄女中,都是高雄的明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距學區車程皆約8分鐘內可到達,方便家長接送。
     
  • 地理位置:建案位於高雄市中心地段,附近生活機能成熟。車程2分鐘可達六合夜市商圈、車程5分鐘可達成功商圈、漢神本館、大立精品百貨,建案附近亦有捷運紅線-美麗島站、捷運橘線-市議會站,皆步行5分鐘可達。

 

中正一號院 格局分析:

 

中正一號院 大樓分布圖
14-16F

  • 基地面積546坪,獨棟規劃,地上35樓/地下7樓,每層18戶,無店面規劃設計的純住宅超高大樓,戶數總共590戶,戶數稍微過多,大樓及樓層出入較為複雜。
     
  • 基地前後雙面臨路,分別面為中正四路和自立二路53巷,附近有7-11便利商店和小北百貨,生活機能便利。
     
  • 建案周圍大多透天或公寓,且臨路棟距表現佳,整體採光表現不錯,面中正路戶型中高樓層採光通風良好,面自立二路53巷中高樓層戶型可挑望中央公園。
     
  • 建案樓層戶數18戶併3梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多,電梯無直達地下室,須轉梯,尖峰時段須留意搶梯問題。
     
  • 整棟規劃1房-15~20坪、2房-19~21坪 、 3房-31~37坪,適合首購族或投資客群,建案為高雄厝,全棟使用IH電子爐,中繼水箱在17樓。
     
  • 雙房及套房戶型大多為單面採光,只有邊間A1/A7/A11/A17為雙面採光。
     
  • 建案全數房型規劃僅有一衛浴,且都沒有開窗,留意潮濕的情況。
     
  • 建案配置坡道平面車位、機械車位。平面車位共220個,機械車位62個,車位比1:0.47,車位比不足,須留意未來停車問題,市區停車不易。
     
  • 建案建材廚具使用:櫻花廚具、SVAGO蒸烘烤變頻微波爐、SVAGO獨立式洗脫烘衣機、Panasonic智慧節能冰箱,衛浴使用:Grohe、Villeroy & Boch、Karat全智能馬桶、Panasonic四合一暖風機、櫻花電熱水器,其他:八合一電子智慧鎖,建材綜觀屬於中高階等級。
     
  • 公共設施:接待大廳、會議室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、泳池畔酒吧、天空酒吧,公設比:34.8%,符合市場行情。

 

A12傢配圖
A12戶

 

  • A12規劃1+1房/1廳/1衛浴,格局方正,單面採光,採光通風佳,樑柱稍微擠壓到臥房陽台空間。
     
  • 臥房皆有開窗通風,無暗房問題,須留意廚房及客廳採光較不理想。
     
  • 衛浴無開窗,通風效果較為受限,採用四件式衛浴設備,並配有浴缸。
     
  • 廚房採L字型開放式設計,無開窗通風,較需留意未來油煙問題。
     
  • 規劃雙陽台,可供曬衣及休憩、園藝造景使用,為高雄厝式設計。

 

實價登錄分析:

 

中正一號院 位於 市議會生活圈

  • 市議會生活圈 個案

    近一年屋齡5年內新屋成交價約落在29.05 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在20.45 萬/坪,區域成交量熱絡,呈現價量俱漲的狀況。

    中正一號院:預售屋。 平均成交價39.8萬/坪。 近一年成交價41.24萬/坪。

    捷韻都馨城韻/匯成城韻:屋齡2年。 平均成交價25.99萬/坪。 近一年成交價33.21萬/坪。

    達麗東京:屋齡3年。 平均成交價27.12萬/坪。 近一年成交價39.92萬/坪。

    華盛美麗方:屋齡6年。 平均成交價28.53萬/坪。 近一年成交價31.48萬/坪。

    郡都JR:屋齡6年。 平均成交價22.82萬/坪。 近一年成交價31.39萬/坪。

 

  • 光榮碼頭生活圈 個案

    近一年屋齡5年內新屋成交價約落在27.84 萬/坪。近五年的整體成交價來看,約落在19.45 萬/坪,區域成交量熱絡。

    灣見築:屋齡3年。 平均成交價31.12萬/坪。 近一年無交易資訊。

    國聯漢神棧:屋齡2年。 平均成交價31.02萬/坪。 近一年成交價41.8萬/坪。

    鳳凰灣:屋齡3年。 平均成交價24.37萬/坪。 近一年成交價36.6萬/坪。 

    璟時尚:屋齡5年。 平均成交價27.14萬/坪。 近一年成交價30.43萬/坪。

    聯上鉑麗:屋齡0年。 平均成交價22.76萬/坪。 近一年成交價40.17萬/坪。

  • 由於中正一號院目前開價資料較少,但可以由附近建案的成交價發現,該區大多落在24~26萬左右,但由於近期高雄房市行情火熱,可以由灣見築開價發現,未來中正一號院開價應該也會往三字頭去了。
     

中正一號院 評價:

 

前金區一直是屬於南高的蛋黃區,中正一號院地理優勢卓越,高樓層也有不錯的景觀視野,且離捷運站及商圈都非常的近,但整體規劃來看偏向首購型和投資型建案,購入前可以多參考該建商其他類似建案網路資料。