看屋筆記:高雄前鎮區瑞隆松下(個案+價格分析)

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看屋筆記:高雄前鎮區瑞隆松下(個案+價格分析)

瑞隆松下

現階段高雄發展大致上分成北高科學園區和南高亞洲新灣區這兩大主軸,而高雄市政府耗資上千億在新灣區興建輕軌運輸、高雄展覽館、高雄市圖書總館、港埠旅運中心、高雄流行音樂中心等多項公共建設,就連跨年大型活動都會在亞灣區這舉辦,成功吸引人潮進駐,也帶動亞灣區內房價坐3望4的行情,同樣前鎮區的瑞隆路商圈也間接受惠,新建案開價來到3字頭。

 

一起來欣賞瑞隆商圈的建案:安嘉建設『瑞隆松下

 

建案特色:

 

  1. 完整學區:建案學區為 瑞祥國小、瑞祥高中(國中部),完整12年國教,距離學區都在車程5分鐘內可以抵達,家長接送輕鬆,且都是不錯的學區。
     
  2. 採光表現:基地周圍透天或公寓居多,附近鮮少大樓建物,建案樓高15樓,中高樓層整體採光通風表現佳外,大多是永久棟距。
     
  3. 地理位置:建案位於瑞隆路上,該區域生活機能完善,屬於著名熱鬧商圈。生活採買方面,樓下即是瑞隆商圈。交通方面,步行10分內可以到輕軌籬仔內站,可連接捷運紅線。隨著輕軌越來越完整,加上未來205兵工廠都市計畫進行中,具有利多議題。

 

瑞隆松下格局分析:

 

​​​瑞隆松下標準層分析

標準層

  • 基地面積508.5坪,社區採獨棟規劃,15F/B3電梯大樓,每層12戶,1戶店面,共規劃171戶,戶數稍微多了一點。
     
  • 社區雙面臨路,分別為瑞隆路、崗山西街301巷,社區大門進出入為瑞隆路,臨路退縮15米,能夠提升居住環境的安全性和舒適度。
     
  • 周圍建築大多為透天或公寓,還是屬於老舊部落的街景,兩邊棟距約3米左右,低樓層採光通風可能稍微不足,但建案整體中高樓層採光通風表現不錯。
     
  • 建案樓層12戶併3梯電梯,電梯比稍微不足,樓層戶數稍微多了,梯間有開窗,採光佳。2部電梯可以直達地下室,3部電梯可以直達頂樓。
     
  • 整棟規劃建案規畫二房(20~25坪) 、三房(33.2坪),不管是首購族或是換屋族都可以參考的標的,投資自住皆可,全棟使用IH電子爐,沒有高雄厝規劃。
     
  • 社區公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、親子遊戲區、信箱區、曬被區等,單純公設,公設比35.2%符合市場行情。
     
  • 車道由崗山西街301巷下地下室,建案規畫坡道平面車位、機械車位,每戶配一機車位。平面車位共13個,機械車位102個,車位比1:0.66,車位比稍微不足,留意附近是鬧區停車不易。停車方式較為特別,除了B1有部分平面車位,其餘車位須從B1搭汽車電梯到B2~B3停車。
     
  • 建材規格採用廚具:Panasonic,衛浴:Panasonic,其他:全棟淨軟水系統、HDC石晶地板、OTIS新式電梯等,屬於中階以上規格。
     
  • 管理費:55元/坪,機車:100/月,機械汽車:500/月。還在可以接受的範圍內。

 

瑞隆松下A9傢配圖

傢配圖

  • A9/33.28坪/室內約21.4坪/3房房型,客廳採光通風良好,不需要自行隔間,不過沙發處有壓樑的情形。
     
  • 獨立式廚房,靠近工作陽台,通風形況良好,使用IH電子爐。但位置離客廳稍微有距離。
     
  • 3房搭配2衛浴,客用衛浴沒有開窗,主臥衛浴有開窗,並且都使用乾濕分離,衛浴空間不算大。
     
  • 雙陽台規劃,增加可以使用空間,該房型沒有高雄厝。有規劃冷氣室外機放置處。
     
  • 3個臥室都有開窗,採光通風不錯。

 

實價登錄分析:

 

瑞隆松下位於籬仔內生活圈

 

  1. 籬仔內生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在23.12萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20-22萬/坪,從2017-2021不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。

    瑞隆松下:預售屋。 平均成交價26.57萬/坪。 近一年成交價26.57萬/坪。

    心灣LRT:屋齡1年。 平均成交價22.81萬/坪。 近一年成交價25.59萬/坪。

    百達君品:屋齡0年。 平均成交價22.17萬/坪。 近一年成交價27.81萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 前鎮區生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在24.71萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在15~18萬/坪,該區域多為在地客居多,且以透天為主,交易量並不像其他區域熱絡。

    英倫亞灣:預售屋。 平均成交價25.4萬/坪。 近一年成交價25.4萬/坪。

    德旺夢享家:預售屋。 平均成交價24.29萬/坪。 近一年成交價24.29萬/坪。

    居見築:屋齡9年。 平均成交價16.38萬/坪。 近一年成交價23.65萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 目前瑞隆松下還在預售的階段,尚無實價登錄出來,但參考附近的建案成交價和地理位置考量,預估開價會在3字頭,成交落在2字頭還算合理的範圍。

 

瑞隆松下評價:

 

隨著輕軌鼓山段通車試營運中,輕軌交通網也逐漸成形,可以串聯整個高雄捷運紅橘黃線,可望讓輕軌周邊房市帶來加分的效果,而瑞隆松下就是輕軌成形的受惠建案之一,步行不到10分就可以搭乘。瑞隆松下整體規劃首購自住或投資都可以的產品,基地位置的便利性佳,下樓就是著名的熱鬧商圈,小提醒的是崗山西街301巷並不寬敞,除了B1停車位外,其餘需搭乘汽車電梯,如遇上班尖峰時間,可能需要一些等待時間。小編很喜歡瑞隆商圈的美食耶~有鴨肉羹、控肉販、三寶飯~

 

 

 

更新時間 2022/01/05
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