看屋筆記：高雄市前鎮區瑞隆松下(個案+價格分析)

現階段高雄發展大致上分成北高科學園區和南高亞洲新灣區這兩大主軸，而高雄市政府耗資上千億在新灣區興建輕軌運輸、高雄展覽館、高雄市圖書總館、港埠旅運中心、高雄流行音樂中心等多項公共建設，就連跨年大型活動都會在亞灣區這舉辦，成功吸引人潮進駐，也帶動亞灣區內房價坐3望4的行情，同樣前鎮區的瑞隆路商圈也間接受惠，新建案開價來到3字頭，這次要介紹的瑞隆松下下樓就到瑞隆商圈，規劃約20~33坪/2~3房，接下來就大家來看看瑞隆松下有甚麼特色吧！

建案特色

1. 完整學區鄰近社區：
   建案學區為 瑞祥國小、瑞祥高中(國中部)，完整12年國教，距離學區都在車程5分鐘內可以抵達，家長接送輕鬆，且都是不錯的學區。
    
2. 良好的採光表現：
   基地周圍透天或公寓居多，附近鮮少大樓建物，建案樓高15樓，中高樓層整體採光通風表現佳外，大多是永久棟距。
    
3. 基地位置生活機能便捷：
   • 生活機能：下樓就是熱鬧的瑞隆商圈，生活機能便利性佳。
   • 交通方面：距離輕軌籬仔內站約200公尺，可快速連接捷運紅線。
   • 休閒遊憩：車程約5分鐘可以到籬仔內公園，休閒機能便捷。

瑞隆松下格局分析

​​​瑞隆松下一樓平面圖

1.本案基地面積約509坪，雙面臨路，北面瑞隆路、南面崗山西街301巷。

2.社區為獨棟規劃，地上15層，地下3層。171戶住家、1戶店面，共計172戶，建案每層12戶併3梯，電梯戶數比和樓層戶數稍微不足。梯間開窗，2部電梯可以直達地下室，3部電梯可以直達頂樓。

3.車道由崗山西街301巷進出，建案規劃坡道平面車位和機械車位，每戶配一機車位。平面車位共13個，機械車位102個。停車方式較為特別，除了B1有部分平面車位，其餘車位須從B1搭汽車電梯到B2~B3停車。

4.社區公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、親子遊戲區、信箱區、曬被區等，單純公設，公設比35.2%。

5.建材規格採用廚具：Panasonic，衛浴：Panasonic，其他：全棟淨軟水系統、HDC石晶地板、OTIS新式電梯等。

瑞隆松下標準層分析

• 建案規劃 約20~33坪/2-3房，建案整體採光通風表現不錯，2~3房都有雙面採光，部分2房單面採光，房型對稱大致上相同，A1/A6/A9格局相同，A3/A5/A10/A11格局一樣，A2/A13/A7/A8和A12格局差不多，只有客廳面向和進門方向不同。
   
• 建案沒有高雄厝，全棟使用IH電子爐。
   

• 綠色部分（A2/A13/A7/A8/A12）為2房1衛規劃，坪數約23~25坪，格局大致相同。

  • 雙面採光，客廳為直接採光，室內沒有過多走道空間。
  • 兩個房間位於客廳後面，2房都有開窗，無暗房疑慮，A12戶別靠近客廳的次臥空間略小一點。
  • 1間三件式衛浴，除A12戶別衛浴外皆有對外開窗。
  • 廚房為開放式L型搭配IH電子爐，無對外通風，室內可能有油煙問題。
  • 單一工作陽台，規劃在前陽台，使用空間上稍微不足。
     

• 綠色部分（A3/A5/A10/A11）為2房1衛規劃，坪數約20~21坪，格局大致相同。

  • 單面採光，第2房需自行隔間，客廳採光稍微不足，室內沒有過多走道空間。
  • 兩個房間位於客廳另一側，2房都有開窗，無暗房疑慮。
  • 1間三件式衛浴，衛浴皆無開窗，留意日後潮濕情況。
  • 廚房為開放式一字型搭配明火，無對外通風，室內可能有油煙問題。
  • 單一工作陽台，規劃在次臥裡面，使用空間上稍微不足外，室內動線不太流暢。
     

• 藍色部分（A1/A6/A9）為3房2衛規劃，坪數約33坪。
  
  瑞隆松下A9傢配圖
  
  

  • 雙面採光，客廳為直接採光，公共空間寬敞，公私領域分明，留意沙發區有壓樑情況。
  • 公私領域分離，主臥和2間大次臥都有對外開窗，採光佳。
  • 皆為獨立式IH電子爐廚房，且有銜接工作陽台，通風和動線較佳，油煙影響公共空間較小。
  • 雙衛浴都是三件式規劃，主臥衛浴有開窗。
  • 雙陽台設計，使用空間足夠且動線流暢。

實價登錄分析

瑞隆松下位於籬仔內生活圈

籬仔內生活圈價格比去年高上不少，但是今年成交量明顯降溫，略少於2021年表現，因此呈現價漲量縮的情況。

籬仔內生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.50萬/坪。

1. 籬仔內生活圈周邊行情
   
   瑞隆松下：預售屋。 平均成交價27.27萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   心灣LRT：屋齡4年。 平均成交價23.8萬/坪。 近一年成交價35.44萬/坪。
   
   百達君品：屋齡3年。 平均成交價23.69萬/坪。 近一年成交價30.32萬/坪。
   
   
   籬仔內生活圈周邊行情
   
    
2. 前鎮區生活圈周邊行情
   
   英倫亞灣：屋齡1年。 平均成交價28.23萬/坪。 近一年成交價28.59萬/坪。
   
   德旺夢享家：預售屋。 平均成交價24.5萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   居見築：屋齡11年。 平均成交價16.84萬/坪。 近一年成交價36.32萬/坪。
   
   
   前鎮區生活圈周邊行情
   
    
3. 目前瑞隆松下還在預售實價登錄落在26萬左右，算是附近新建案成交價格較高的，不過也是因為瑞隆松下是較後期才開賣的建案，所以房價會比附近都要稍微高一些。

瑞隆松下評價

隨著輕軌鼓山段通車試營運中，輕軌交通網也逐漸成形，可以串聯整個高雄捷運紅橘黃線，可望讓輕軌周邊房市帶來加分的效果，而瑞隆松下就是輕軌成形的受惠建案之一，步行不到10分就可以搭乘。瑞隆松下整體規劃首購自住或投資都可以的產品，基地位置的便利性佳，下樓就是著名的熱鬧商圈，小提醒的是崗山西街301巷並不寬敞，除了B1停車位外，其餘需搭乘汽車電梯，如遇上班尖峰時間，可能需要一些等待時間。