2022-01-17
看屋筆記

看屋筆記:新竹市北區昕景澤(個案+價格分析)

閱讀重點

新竹的金雅重劃區是新竹較為新興的重劃區,鄰近68快速道路、公道五路可連接至竹科外,開車5分鐘就可到達大潤發及湳雅大魯閣;約10 分鐘則到達新竹市區以及巨城商圈,價格較親民,居住環境又相較寧靜舒適,是不少欲購買新竹房屋族群的新選擇。昕景澤位於金雅路與金雅七街交叉路口上,坪數規劃約25~40坪2、3房,接下來就一起來看看此案還有甚麼特色!

 

建案特色:

 

1. 明亮居住空間

戶戶邊間,都有兩面以上採光,且無暗房規劃。

 

2. 開車交通方便

開車5分鐘銜接68快速道路南寮竹東線、公道五路兩大快速道路系統,15分鐘就可抵達新竹科學園區,或銜接國道一號與國道三號。

 

3. 生活機能多元

開車5分鐘可至中正路商圈、大潤發以及湳雅大魯閣;10分鐘車程內,還可迅速前往遠東巨城、城隍廟口與大遠百商圈,商場機能快速即達。

 

昕景澤格局分析:

 

昕景澤 1F平面圖

昕景澤 1F平面圖

 

1. 基地面積約770坪,三面臨路。建築為地上10層,地下2層,使用分區為鄉村區乙種建築用地。

2. 規劃共4棟,有84戶住宅及7戶店面,共計91戶。

3. 共規劃93個坡道平面停車位,車道獨立進出,不會影響低樓層住戶。車道入口面向金雅八街。

4. 一樓為店面規劃,目前正主力銷售店面。公設有規劃中庭花園、健身房、交誼廳等,公設比約為33.48%。

5. A、D棟一層3戶共用一梯;B、C棟一層2戶共用一梯,使用上充足。規劃約25~40坪2、3房,戶戶邊間。

 

昕景澤 標準層平面圖

昕景澤 標準層平面圖

 

6. 綠色部分為25坪2房規劃。

  • A2、A3、D2、D3戶型為25坪,兩面採光。
    • 有獨立餐廳及獨立廚房規劃,小坪數空間也適合家事炊煮。廚房通往工作陽台。
    • 兩間臥室皆有採光,衛浴位於主臥入口旁,並有對外開窗,通風良好。
    • 格局方正且無室內柱,使用空間坪效佳。

 

7. 紫色部分為約37~40坪3房規劃。

  • B2、C2相似戶型為約36、37坪,兩面採光。
    • 入門處有可收納鞋櫃的獨立玄關,可設計為儲藏空間。
    • 雙陽台雙衛浴規劃,景觀陽台及工作陽台採光面大,空間明亮。然工作陽台會與隔壁戶工作陽台相望,會在意隱私的朋友需多加留意。
    • 三間臥室皆有採光。兩間次臥為透過工作陽台採光,當中大間次臥可放下雙人床,而小間次臥門口正對廚房,須留意油煙問題。
    • 主臥空間寬闊,可設計收納空間。兩間衛浴皆有開窗,其中主臥衛浴為四件式規劃,以3房格局而言較為少見。

 

  • B1、C1戶型為約37坪,邊間三面採光。
    • 三間臥室皆有採光,且皆能放下雙人床外還有足夠的收納空間,使用空間寬闊舒適。較需要留意的就是主臥與次臥門口相對。
    • 雙陽台雙衛浴規劃,兩間衛浴皆有對外開窗,通風良好。而主臥衛浴還為四件式規劃,在3房格局而言較為少見。

 

  • A1、D1戶型為約40坪,邊間三面採光。
    • 有獨立玄關空間,左右兩側皆能做收納空間。
    • 玄關後左手邊便是廚房連接工作陽台,工作空間不打擾私人空間。
    • 三間臥室皆有採光,且皆能擺放雙人床還有櫥櫃收納的空間。
    • 兩間衛浴皆有對外開窗,通風良好。

 

實價登錄分析:

 

金雅舊社重劃區面積並不大,雖然全區為鄉村區乙建用地,但擁有整齊的街道並且有些許店家進駐,居住品質佳。統計2021年區域成交平均單價為28.53萬/坪,相較一年前有15.59%的漲幅,增值幅度驚人,而目前該區銷售中個案僅有2案。

 

1. 金雅舊社重劃區個案

昕景澤 屋齡1年。平均成交價28.88萬/坪。近一年成交價48.28萬/坪。

鴻柏虹光 屋齡0年。平均成交價40.96萬/坪。近一年無交易資訊。

悅佳蔚來 屋齡1年。平均成交價28.82萬/坪。近一年成交價47.07萬/坪。

竹慶金宴 屋齡1年。平均成交價27.23萬/坪。近一年成交價45.75萬/坪。

 

金雅舊社重劃區個案分布

金雅舊社重劃區 個案分布

 

2. 湳雅生活圈個案

昌傑典典 屋齡6年。平均成交價22.92萬/坪。近一年無交易資訊。

富宇伯爵 屋齡10年。平均成交價22萬/坪。近一年無交易資訊。

文華苑 屋齡13年。平均成交價24.55萬/坪。近一年成交價43.23萬/坪。

 

湳雅生活圈個案分布

湳雅生活圈個案分布

 

3. 鄰近金雅重劃區的湳雅生活圈,擁有大潤發、太魯閣廣場等的生活機能。然而湳雅生活圈幾乎無新案,中古屋價格也相較為低,湳雅生活圈2021年區域平均價格為20萬/坪。若與昕景澤周遭個案成交價格進行比較,可看到成交價格已來到40萬,由此可見昕景澤成交價格符合市場行情。

 

昕景澤評價:

 

昕景澤距離新竹市區不遠,卻能居住在寧靜舒適的新街廓,生活機能開車5分鐘就能到達大潤發及大魯閣,以及開車10分鐘就能到達新竹巨城。且透過68快速道路,車行15分鐘便能到達竹科之外,房價相較新竹東區卻便宜許多,在預算上佔有優勢。格局設計一層雙拼或三拼,且每間住家兩面皆有採光以上,空間明亮通風也好。若是近期有在關注此區的讀者不妨可以此案作參考。