看屋筆記：高雄市三民區都匯綠森活(個案+價格分析)

「中都重劃區」是高雄市區內唯一的重劃區，區內採低建蔽率、低密度與高綠覆的開發方式，重劃區內包含中都濕地公園、美都公園、榕樹公園等多個綠地，整體綠覆蓋率超過40%，更是少數連一間超商都還沒有進駐，開價卻來到4字頭的重劃區。由於距離高雄指標豪宅地段美術館特區僅一橋之隔，建商們看準與豪宅連接之價值，紛紛插旗推案，加上近年政府有多項的重大建設匯集於此，像是鐵路地下化及輕軌等，多項利多帶動房地產整體價值，未來發展備受青睞。

一起來欣賞三民區建案：泰毅建設開發『都匯綠森活』

建案特色：

• 永久棟距：建案基地正對榕樹公園；公園景觀第一排，綠覆率高，有永久棟距，中高樓層具備難得的景觀優勢，採光及隱私性也較好。
   
• 建案規劃：採用美國EPS制震，在建築的上下樑柱之間裝設鋼板，鋼板中含有橡膠能吸收地震部分能量，進而降低搖晃的程度，且不佔空間及動線，材料耐久且穩定性佳，也無需定期維護、置換及檢測問題，使用年限同建築物壽命。
   
• 地理位置：步行1分鐘可到中都濕地公園，車程2分鐘可達青海商圈，車程5分鐘內可到台鐵鼓山車站及輕軌C19九如四路站；未來可快速接軌國際地標高雄新站，輕軌、台鐵、捷運串聯相通，通勤、轉乘皆便利，便利的交通網絡儼然形成中都美術館生活圈。
   

都匯綠森活格局分析：

都匯綠森活 標準層

• 基地面積462坪，規劃1棟地上15層、地下3層，一層9併2梯，119戶住家、4戶店面，總戶數單純。
   
• 1樓接待大廳挑高9.1米，店面高度為6.2米。
   
• A1~A6戶面榕樹公園，永久棟距，視野、通風、採光佳。
   
• A7~A11戶則規劃高雄厝景觀陽台，面停車場，須留意未來是否有建案規劃，影響未來棟距及採光問題，高樓層可遠眺壽山景觀。
   
• 建案雙面臨路，分別為德旺街(15米)與遼寧三街(10米) ，建案大門面遼寧三街，建案臨路道路寬敞，居住品質舒適感佳。
   
• 建案周圍環境清幽，不過還是屬於尚待開發地區，社區周邊生活機能稍微不足。
   
• 建案樓層戶數9戶併2電梯，電梯戶數比較較為可惜，樓層戶數較多，尖峰時段會有搶梯問題。
   
• 整棟規劃 2房-22/26坪 、 3房-30/34坪，適合首購族和換屋族。
   
• 車道出入口規劃於遼寧三街(10米)， 為雙車道進出；車位規劃為全坡道平面式30個、機械式52個，車位比1:0.66，車位戶數比較不理想，部分兩房格局不綁車位，須留意未來停車問題。
   
• 公共設施：挑高接待大廳、交誼廳、中庭花園、棋藝室、蒸氣室、健身房、KTV室、SPA池、游泳池、空中花園，公設比:38%，稍高於市場行情。
   
• 建材廚具設備使用林內三機、紘國廚具、TEKA烤箱；衛浴建材使用日本TOTO衛浴、Panasonic暖風機；房間配有SUNON雙流新風機，建材綜觀屬於中高階等級。
   
• 管理費：75元/坪/月，還在可以接受的範圍內。

都匯綠森活 A11傢配圖

• A11規劃2+1房/2廳/2衛浴，格局方正，無過多走道，室內坪效佳，雙面採光，採光通風佳。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房問題，須留意客廳採光較不理想。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 廚房採一自型開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用，前陽台銜接主臥，為高雄厝式設計。

實價登錄分析：

• 都匯綠森活 位於 中都重劃區 

中都重劃區 個案：

近一年屋齡5年內新屋成交價約落在28.94 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在25.69 萬/坪，該區為興新重劃區，目前仍屬於發展階段，但成交量熱絡，呈現價量俱漲的狀況。

都匯綠森活：屋齡5年。 平均成交價25.96萬/坪。 近一年成交價35.67萬/坪。

潤隆樹禾苑：屋齡2年。 平均成交價35.04萬/坪。 近一年成交價37.56萬/坪。

上銘蒔尚：屋齡5年。 平均成交價25.77萬/坪。 近一年成交價41.83萬/坪。

• 高雄美術館特區 個案
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在 34 萬/坪。近一年的整體成交價來看，約落在31.3 萬/坪。
  
  美術白天鵝：屋齡2年。 平均成交價30.76萬/坪。 近一年成交價40.62萬/坪。
  
  美術1号院/興富發華人桂冠：預售屋。 平均成交價41.44萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  京城青海LINE：屋齡3年。 平均成交價32.08萬/坪。 近一年無交易資訊。

• 中都重劃區因鄰近美術館特區，且都擁有高綠覆率特色，價格通常會參考彼此，由於美術館特區生活機能發展較成熟，開價通常會比中都重劃區較高，都匯綠森活成交交約落在26.73 萬/坪，相比下還是親民了不少，因此吸引不少嚮往美術生活圈的小家庭客群。

都匯綠森活 評價：

中都重劃區房價已漲到比照隔壁美術館豪宅區，但相較美術館多為大坪數，都匯綠森活小坪數在總價帶上還是比較親民，機能部分還需依賴鄰近的美術館，區域內甚至還沒有一間超商，但在現在時時刻刻盯著螢幕的時代裡，住在高綠覆率的社區內也是種享受及放鬆，隨時隨地都有美景能欣賞，生活步調也緩慢了許多，看著壽山的綠景讓雙眼放鬆下。