看屋筆記：高雄市左營區若然(個案+價格分析)

最近左營區討論最高的莫過於高雄蓮池潭附近的15間透天建物，由一名自然人以大約6億元的總價一次打包，而該筆交易也確定成為今年左營區最高總價的不動產交易，根據報導指出，該自然人為建設負責人，由於建築基地面積近800坪，所以推測日後可能會推出住宅大樓，參考附近的建案房價後，預計房價每坪將從3字頭起跳，甚至因產品規劃的不同，有機會挑戰4字頭。

一起來欣賞蓮池潭附近的建案：合心開發『若然』

若然外觀圖

建案特色：

1. 景觀電梯：使用透明的景觀電梯，可在搭乘電梯時，欣賞到無價的蓮池潭景觀，其中景觀電梯在住宅大樓來說，算是少數的配備，另外一層僅有兩戶且三面採光，也都十分罕見。
    
2. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。該建案總戶數僅25戶，對比附近的建案來說，是不錯的居家環境。
    
3. 地理位置：建案位於文智路上，周圍環境屬於單純住宅區。生活機能方面，車程10分內可達漢神巨蛋商圈，自由黃昏市場等。交通方面，車程5分鐘左右可至左營(舊城)車站、距捷運巨蛋站、生態園區站。休閒遊憩部分，步行2分內可到鐵路地下化的綠廊道。附近還有剛成交高價的房地交易，也會帶動該區房市成長。

若然格局分析：

若然標準層分析

• 基地面積295坪，獨棟大樓規劃，地上14樓/地下2樓，每層2戶，2戶店面，含店面戶數總共25戶，戶數非常單純。
   
• 建案雙面臨路，分別面文智路、文智路79巷等，社區大門設置在文智路79巷，該路段不寬裕，但附近車流量也不算多。
   
• 建案周圍環境屬於單純住宅區，還有數個大樓建案正在動工，四周建物都是透天居多，目前整體採光棟距都還不錯，現在高樓層房型臥室可以欣賞到蓮池潭景觀。
   
• 小提醒建案旁邊有物流倉庫，未來可能有機會推出大樓建案，屆時可能影響到採光通風。
   
• 店面大門前面退縮4米，增加社區用路人的安全，另外社區有規劃中庭花園造景，有效提升整體綠覆蓋率和居住質感。
   
• 建案樓層2戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳，一部電梯可以直達地下室，梯間沒有開窗。
   
• 整棟規劃三房(50坪)，單純房型，適合換屋族，全棟為高雄厝陽台，使用明火設施。
   
• 建案戶戶都有三面採光，建案採用錯位高雄厝設計，讓每一層的高雄厝植栽都能充分享受到陽台，也增加建案整體的設計感。
   
• 車道由文智路下地下室，規劃3.8米車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共34個，車位比1:1.36，部分房型會配置到雙車位，並且預留充電管線。
   
• 公共設施規劃中庭花園、空中花園、信箱區、曬被區、多功能室等，公設比:36.8%，稍微高了一點。
   
• 建材使用廚具：德匠，衛浴：ROCA，五金：GROHE，青葉銀立淨乳膠漆、中華鋁門窗等，綜觀屬於中階規格。
   
• 學區：勝利國小、左營國中，車程都在10分內，方便家長接送。
   
• 管理費：90/坪，車位250/月，稍微高於市場行情。
   

若然A1傢配圖

• A1/3房/50.94坪/房型，格局方正、室內空間感大、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好。
   
• 房型擁有有雙陽台，高雄厝陽台規劃在客廳，坪數稍微大了一點。
   
• 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離，主臥規劃通用化衛浴和設置浴缸。

實價登錄分析：

若然位於生態園區生活圈

1. 生態園區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.35萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡，平均成交量也有600筆以上。
   
   若然：屋齡4年。 平均成交價32.86萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   本業高潭市NO2　屋齡1年。平均成交價29.26萬/坪。近一年成交價36.95萬/坪。
   
   棋琴文蓮苑　屋齡9年。平均成交價24.81萬/坪。近一年成交價45.19萬/坪。
   
   植見築　屋齡9年。平均成交價26.5萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 樂嵩豐：屋齡3年。 平均成交價31.15萬/坪。 近一年成交價43.08萬/坪。
   
   敦園：屋齡10年。 平均成交價24.45萬/坪。 近一年成交價38.36萬/坪。
   
   本業加賀：屋齡4年。 平均成交價26.38萬/坪。 近一年成交價42.3萬/坪。
   
   
3. 若然目前還在預售的階段，近一年預售成交價落在31.93萬，附近的建案雖然成交在25~27萬，看起來價格高出不少，不過那是建商較早銷售的價格，但成交3字頭也不算便宜。

若然評價：

高雄巨蛋周圍土地逐漸飽和，新建案開始往外擴展，加上日前若然附近剛成交一筆房地買賣，還登上各大新聞台，網路討論度頗高，未來推案機會大，可望吸引人口和商圈進駐，自成一格生活圈。若然整體規畫朝向自住為主的產品，尤其景觀電梯能夠遠望蓮池潭，讓回家就像度假一樣讓人放鬆，戶數僅有25戶也讓居住品質提升不少，不過相對來說，高額的管理費和未來旁邊的倉庫使用都需要留意的。小編真的第一次拉這種住宅型的景觀電梯耶~超美的~