看屋筆記:台南安平區誠美拾光(個案+價格分析)

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看屋筆記:台南安平區誠美拾光(個案+價格分析)

誠美拾光

台南市安平區大致上可以分為三區:分別為舊安平區、國平重劃區、五期重劃區等,運河以北做劃分為舊安平區,也是傳統觀光旅遊區,近期因重劃區及市府主打觀光產業結合各項BOT案,如北外環道路計畫、星鑽特區、安平跨港大橋、台南捷運系統等,對該區房市都有進一步加分效益,讓安平區房市的站穩3字頭,持續吸引建商進場獵地。

 

一起來欣賞安平區建案:誠美地產開發『誠美拾光

 

誠美拾光外觀圖

外觀圖

 

建案特色:

 

  1. 河景景觀:建案周圍大樓建築不多,多為透天或平房建築,整體採光通風表現不錯,部分高樓層房型有機會可以欣賞到美麗運河景觀。
     
  2. 建案規畫:社區打造都市森林家園,不僅區內規劃達300坪中庭景觀花園加上周圍臨路都有植物種植,使整棟建物住在多達30種的植栽中,高綠覆蓋率有效提升整體居住品質。
     
  3. 地理位置:建案位於民權路四段,周圍生活機能充沛。生活機能方面,車程約10分可以到海安商圈。生活遊憩方面,10分內可以到星鑽特區、遊憩碼頭。未來還有台南捷運利多話題。

 

誠美拾光格局分析:

 

誠美拾光標準層分析

標準層
標準層

  • 基地面積632坪,獨棟大樓規劃,地上14樓/地下4樓,每層6戶,含店面戶數總共72戶,戶數單純。
     
  • 建案雙面臨路,分別面民權路四段、安平路等,社區大門面民權路四段,建案臨路道路寬敞,但該路段車流量稍微多了一點。
     
  • 建案周圍環境還算熱鬧,還有公園綠地等休閒遊憩,整體採光棟距都還不錯,部分高樓層房型有機會可以欣賞到河景,小提醒也有部分房型面老舊建物。
     
  • 社區有設計臨路植栽步道,大門前面退縮5米,增加社區用路人的安全,另外規劃300坪社區中庭花園,有效提升整體綠覆蓋率和居住品質。
     
  • 建案樓層6戶併2電梯,電梯戶數比和樓層戶數還可以接受的範圍,2部電梯可以直達地下室,梯間沒有開窗。
     
  • 一樓挑高7.8米,採用飯店式門廳設計,整棟規劃二房(28坪)、三房(36坪)、四房(48坪),適合首購族和換屋族,全棟使用明火設施。
     
  • 建案戶戶都有雙面採光,A2/A6為三房房型,A1/A3/A5/A7則是兩房房型。
     
  • 車道由民權路四段下地下室,5.5米規劃雙車的車道,社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位,平面車位共85個,兩房也可以搭配車位,部分房型會配置到雙車位。
     
  • 公共設施:設置頂樓空中花園、健身房、休閒吧台、KTV等,公設比:36%,稍微高了一點。
     
  • 建材使用日本Cleanup廚具、林內廚房、INAX衛浴、德國V&B面盆、TOTO馬桶、GROHE衛浴龍頭、英國STUDOR正負壓防疫系統、德國BWT淨水系統等,綜觀屬於中上規格。
     
  • 管理費:110/坪,車位350+50/月,稍微高於市場行情。

 

誠美拾光A3傢配圖

傢配圖

  • A3/27.72P/2房型,格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
     
  • 開放型廚房,通風稍微不足,可能會有油煙情況,採用明火設備。
     
  • 兩房規劃單一陽台,使用空間還可以接受。
     
  • 一個衛浴有開窗並且採用乾濕分離。
     
  • 兩個臥室都有開窗,且採光通風好。

 

實價登錄分析:

 

誠美拾光位於安平老街生活圈

 

  1. 安平老街生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在36.68萬/坪。
    該區域透天建案居多,大樓新建案成交價和量樣品都還稍微不足。

    誠美拾光:預售屋。 平均成交價37.64萬/坪。 近一年成交價38.36萬/坪。

    世界湖美麗:屋齡4年。 平均成交價18.18萬/坪。 近一年成交價29.48萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 南門生活圈個案:近一年新屋成交價約落在29.76萬/坪。
    由2017~2021的成交價約落在19.65萬/坪,該區有價漲量縮之趨勢。

    鑫左岸:屋齡1年。 平均成交價28.2萬/坪。 近一年成交價33.66萬/坪。

    湁韻:預售屋。 平均成交價36.9萬/坪。 近一年成交價36.9萬/坪。



     
  3. 安平老街區因為土地釋出有限,且多是透天居多,相對參考樣本不多,但如果從價格來看的話,誠美拾光的平均成交價在36.38萬來看,屬於該區較高單價的建案。

 

誠美拾光評價:

 

安平區擁有旅遊觀光區人潮作為生活機能的基底,加上運河的景觀和河岸的規劃,家樂福等大型商場加持下,具備住宅與休閒的區域,未來還有捷運交通進駐,成功站穩3字頭,誠美拾光整體規劃適合自住的產品,建案規畫戶戶雙面採光和社區打造的森林景深,令人印象深刻,小提醒的是因為戶數較少,所以管理費相對負擔較重。小編也好想要走路就到運河散步~

更新時間 2021/12/27
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