看屋筆記：台北市士林區陽明松疆(個案+價格分析)

位於台北士林區的科教館及天文館，是週末許多家庭出遊的好去處之一，陽明松疆就位於一旁的基河路300巷，接著，我們就一同來看看陽明松疆還有什麼特別的地方。

陽明松疆 外觀示意圖

建案特色：

1. 交通便捷：

步行800公尺約10分鐘可達士林捷運站，車行10分鐘上新生高架。

2. 建築規劃及建材設備佳：

• 筏式基礎+連續壁厚度達70公分，深度達26米，通過結構技師結構外審。
• 潤泰隔熱砂漿取代傳統水泥砂漿，降低熱傳導率及降溫室內4.2度C。
• 頂樓聚脲防水工法，且提供5年防水保固。
• 挑高7米大廳 + 藝術家楊柏林藝術作品。
• 停車道規劃在基地西側，不影響住宅戶別。
• 廚具： 德國Nolte、Bosch洗碗機、Teka微波烤箱(小坪數戶別)、Best蒸烤爐(大坪數戶別)、西班牙賽麗石。

3. 生活機能佳：

• 學校：陽明高中(400公尺距離，步行5分鐘)、北市商(400公尺距離，步行5分鐘)。
• 休閒：美崙公園(220公尺距離，步行3分鐘)、科教館(260公尺距離，步行3分鐘)、天文館(260公尺距離，步行3分鐘)、兒童新樂園(800公尺距離，步行6分鐘)。
• 醫院：新光醫院(350公尺距離，步行4分鐘)。
• 商圈：華榮市場(700公尺距離，步行9分鐘)

陽明松疆格局分析：

1. 基地468坪，單面臨路基河路300巷，基地面寬大，建築規劃地上13層，地下3層，一樓有1間店面，樓上層47間住家。停車場規劃57個坡道平面車位，出入口位於基地西側，不影響樓上層住戶。

陽明松疆 標準層平面圖

2. 標準層規劃1層5戶，1戶為2房產品，4戶為3房產品，有2支電梯，公設比約34.8%。

3. 先來看黃色區塊，2房產品，坪數30.85坪。

E戶為2房2衛30.85坪，單面採光，室內無梁柱影響好規畫空間，2間房間都有對外採光，但是往後陽台動線會通過一間房間，影響洗/曬衣服動線。

4. 再來看藍色區塊3房產品，坪數約56-59坪。

C/D戶為3房2衛，坪數分別為56.83坪及58.71坪，2面採光，廚房為ㄇ字型規劃，可擺放電器櫃，空間好利用，3間臥房及2間衛浴都有對外開窗，且主臥衛浴為4件式衛浴，工作陽台空間大，晾衣服方便。另外，D戶具有玄關空間。

A/B戶為3房2衛，坪數58.74坪，2面採光，進門後有鞋櫃放置空間，享前後2個陽台，客廳及3間臥房採光佳，但其中一間臥房被梁柱影響室內空間，主臥衛浴為4件式衛浴且對外開窗，廚房為L型空間規劃，有空間擺放電器櫃。

實價登錄分析：

陽明松疆位於劍潭士林生活圈西緣，距離士林站步行距離約10分鐘，該區近一年新屋成交價平均87.1萬元/坪。

2020年不分屋齡大樓成交價平均81.76萬元/坪，2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均82.03萬元/坪。

成交量部分，2020年成交159戶，2021年截至目前成交105戶。

整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。

1. 劍潭士林生活圈行情

陽明松疆: 屋齡4年。平均成交價89.28萬/坪。近一年成交價102.05萬/坪。

達麗陽明大苑: 屋齡2年。平均成交價96.28萬/坪。近一年成交價112.82萬/坪。

云硯: 屋齡6年。平均成交價93.31萬/坪。近一年無交易資訊。

劍潭士林生活圈行情

2. 士林官邸生活圈行情

全陽豐會: 屋齡2年。平均成交價90.29萬/坪。近一年成交價110.92萬/坪。

家居理玉: 屋齡7年。平均成交價100.38萬/坪。近一年無交易資訊。

僑駿ONARI: 屋齡1年。平均成交價101.36萬/坪。近一年成交價125.42萬/坪。

士林官邸生活圈行情

3. 捷運紅線劍潭站起沿著中山北路，東西兩區分別為士林官邸生活圈及劍潭士林生活圈。

士林官邸生活圈受惠歷史遺產影響，有不少高價住宅推案，而劍潭士林生活圈因士林夜市商圈影響，商業氣息較濃厚，因此，整體而言房價行情為士林官邸生活圈(行情約90-100萬元/坪)高於西側的劍潭士林生活圈(行情約80-90萬元/坪)。

陽明松疆位於劍潭士林生活圈西緣，靠近天文館、科博館、新光醫院及美崙公園，故該小區房價高於劍潭士林生活圈平均，陽明松疆開價109萬元/坪，與云硯等鄰案行情接近。

陽明松疆評價：

在劍潭士林生活圈，要找到離天文館、公園、醫院、商圈都很近的新建案並不容易，陽明松疆除了提供前面的元素以外，還有很好的建築規劃及建材設備，值得想在士林區找房的朋友參考。