看屋筆記：台南市南區南灣之星(個案+價格分析)

台南市南區舉喜重劃區(86特區)，擁有極佳的地段優勢，區域內除了有萬坪的歡喜公園，坐擁綠地優質環境，棋盤式的舒適街廓與純住宅規劃，加上政府推動快速交通路網計畫，規劃台86線連結台3線延伸案，日後將可迅速串連大高雄旗山、美濃地區，將可讓快速路網發揮更大效益，對南區整體房市發展，都具有正面影響，相對低基期的房價也吸引不少首購族目光。

一起來欣賞南區建案：春園建設開發『南灣之星』

南灣之星 外觀圖

南灣之星 位置圖

建案特色：

• 建案規劃：雙棟一層四戶配兩梯，戶戶邊間，雙衛浴，中庭規劃水池造景及木地板，高綠覆率，18米大棟距，採光通風佳。
   
• 衛浴降板：淋浴間採降板高低差，以達乾濕分離，發生漏水的機率比較小，發生漏水或檢修時，不影響下層住戶使用。
   
• 防水保固：全棟防水保固5年，優於一般建案只有1~3年的防水保固。
   
• 地理位置： 南區86號快速道路與市區之間的快速道路網，6分鐘車程即可達奇美生活圈，約15分鐘車程可至新光三越西門商圈、台南三井OUTLET及高鐵台南沙崙站區。該區已進駐全家便利商店，未來餐飲及醫療等類型的商店也將越來越多，讓居民休閒養生及生活機能更加便利。

南灣之星 格局分析：

南灣之星 標準層

• 基地面積764坪，共有A.B.兩棟規劃，地上14樓/地下3樓，每層4戶，108戶純住家，戶數單純。
   
• 建案三面臨路，分別為萬年七街(10米)、萬年七街102巷(8米)、萬年路406巷(30米計畫道路)，建案大門面萬年七街102巷，建案臨路道路寬敞，退縮5米，建築社區高綠覆率，居住品質舒適感佳。
   
• 建案周圍環境清幽，不過還是屬於尚待開發地區，周邊生活機能稍微不足，網路討論度比較高的是附近有廟宇及機場噪音。
   
• 建案樓層戶數4戶併2電梯，電梯戶數比佳，2部電梯只有1部可以直達地下室，較為可惜，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃2房-26.08坪 、 3房-29.67/36.02坪 、 4房-38.83坪，適合首購族和換屋族，全棟無天然氣、皆配置使用IH電子爐。
   
• 車道由萬年路406巷下地下室，並規劃雙車的車道，會車無煩惱，社區規劃全坡道平面車位。平面車位共112個，車位比1:1.03，車位比佳。
   
• 公共設施：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、太陽能光電等，公設比:34.09%，還在可以接受範圍。
   
• 管理費：65元/坪/月，汽車車位清潔費350/月，機車車位清潔費50/月。

南灣之星 B3、B5傢配圖

• B3、B5規劃2+1房/2廳/2衛浴，約29.67坪，格局方正，無過多走道，室內坪效佳，雙面採光、客廳採光通風佳，樑柱稍微擠壓到玄關及後陽台空間。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 客廳空間較深，有+1空間可做彈性規劃使用。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 廚房採開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用。
   
• 規劃室外機位置，不占陽台空間。

南灣之星 A1傢配圖

• A1規劃3+1房/2廳/1衛浴，約38.83坪，樑柱外推，格局方正，室內坪效佳，雙面採光，採光通風佳。
   
• 臥房皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 主臥衛浴對外開窗，通風效果佳，並規劃乾濕分離，未來較無潮濕問題，客衛無開窗較為可惜。
   
• 廚房採一字型設計，動線連接工作陽台採光通風佳，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用。
   
• 規劃室外機位置，不占陽台空間。

實價登錄分析：

• 南灣之星 位於 舉喜重劃區 (86特區)

舉喜重劃區 (86特區) 個案：

近一年屋齡5年內新屋成交價約落在18.14 萬/坪。該區為新興重劃區，目前仍屬於發展階段，但成交量熱絡，呈現價量俱漲的狀況。

南灣之星：預售屋。 平均成交價24.12萬/坪。 近一年無交易資訊。

華友聯CASA：屋齡2年。 平均成交價19.8萬/坪。 近一年成交價27.07萬/坪。

華友聯森自然：屋齡3年。 平均成交價16.86萬/坪。 近一年成交價24.82萬/坪。

• 水交社重劃區個案：
  近一年屋齡5年內新屋成交價約落在23.17 萬/坪。近五年的整體成交價來看，約落在17.93萬/坪，該區雖然同樣為新興重劃區，但發展較早，生活機能成熟。
  
  世界好美麗：屋齡7年。 平均成交價16.6萬/坪。 近一年成交價29.4萬/坪。
  
  上新光：屋齡8年。 平均成交價22.35萬/坪。 近一年成交價32.51萬/坪。
  
  GREEN Life NO3：屋齡5年。 平均成交價24.07萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  盛瀚光禾：屋齡6年。 平均成交價20.6萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  
   
• 該區為華友聯自辦重劃區，雖然地點位於都會的蛋白區，但自辦重劃區不僅能帶起未來當地的生活機能，現行房價上也較親民，讓首購族們也買得起。由於目前南灣之星的資料較不足，不過以周遭近期的成交價來看，南灣之星的成交價也是穩站2字頭，部分高樓層甚至可能以25~26成交。

南灣之星 評價：

區域來看，目前舉喜重劃區(86特區)仍屬於新興發展中，不過由於房價較為親民，且離台86快速道路近，相較目前房市火熱到不行的台南，南灣之星讓首購族又多了一個選擇，需留意的是附近廟宇稍多、及空地開發時噪音和周遭建築工程車的出入較多，未來還是非常看好的一個區塊。