看屋筆記：台北市松山區吉美艾麗(個案+價格分析)

松山車站、慈祐宮、饒河街夜市一帶的區域，是台北市知名的觀光區以及商圈，也是許多人的信仰中心。2014年捷運松山線與綠線串連後，Citylink松山店也陸續開幕，後續包括蔦屋書店的進駐等，也給區域帶來許多新的話題性及文化氣息。吉美艾麗就坐落在松山車站以西的八德路上，接著，我們就一同來看看吉美艾麗還有什麼特別的地方。

建案特色：

1. 交通便捷：

步行至松山捷運站約8分鐘(650公尺距離)、南京三民捷運站9分鐘(700公尺距離)，捷運綠線快速連結台北市各區。

2. 生活機能完善：

• 學校：松山國小、永吉國中(750公尺步行10分鐘)。
• 觀光：饒河街夜市、松山慈祐宮(800公尺步行10分鐘)。
• 藝文：蔦屋書店(步行約10分鐘)。

3. 建築規劃及建材設備佳：

• 商業區土地但無事務所規劃，1樓僅2戶店面且動線分離，住家環境單純。
• 小基地仍規劃有39個坡道平面車位，稀少難得。
• 戶戶挑高3.4米，空間舒適。
• 廚具：雅登廚具、櫻花三機、普德加熱器。
• 衛浴：TOTO馬桶、德國GROHE衛浴設備、阿拉斯加暖風機。

吉美艾麗格局分析：

1. 基地210坪，北面八德路，南面市民大道。建築規劃地上14層/地下4層，共102戶住家及2戶店面，1F有規劃1戶宗教建築，供原土地公廟在建築完成後繼續使用。停車場出入口面北側八德路，相對位置為A5戶樓下，共39個坡道平面及10個坡道機械車位。

吉美艾麗 1F 平面圖

吉美艾麗 標準層 平面圖

2. 標準層採1層8戶，搭配2支12人份電梯，產品包含套房3戶、1房2戶、2房2戶規劃、3房1戶規劃，公設比約35.7%。

3. 先來看黃色區塊，套房產品，坪數14-16坪：

A2及A3為套房14坪，進門後有空間擺放鞋櫃收納，需留意廚房及衛浴規劃於大門一進來的位置，但廚房旁有規劃空間擺放冰箱。

A7為套房16坪，面向市民大道方向開窗較安靜(本區車流較少)，進門後有空間擺放鞋櫃收納，需留意廚房及衛浴規劃於大門一進來的位置，但廚房旁有規劃空間擺放冰箱，另可於陽台旁規劃臥榻空間。

4. 再來看藍色區塊，2房產品，坪數為21-26坪：

A8為2房1衛21.6坪，面向市民大道方向開窗較安靜(本區車流較少)，進門後有空間擺放鞋櫃收納，廚房有空間規劃電器櫃，2間房間都有規劃對外開窗(但其中1間需由廚房進出)，客廳旁為陽台採光佳，住起來舒服。

A5為1+1房1衛24坪，進門後有空間擺放鞋櫃收納，需留意廚房及衛浴規劃於大門一進來的位置，衛浴為4件式衛浴且有玻璃牆面對外採光，有空間多規劃1間臥房，但可能影響客餐廳通風及採光，及影響洗衣晾衣服動線，梁柱影響室內空間。

A6為1+1房1衛24坪，面向市民大道方向開窗較安靜(本區車流較少)，進門後有空間擺放鞋櫃收納，需留意廚房及衛浴規劃於大門一進來的位置，衛浴有玻璃牆面對外採光，有空間多規劃1間臥房，但可能影響客餐廳通風及採光，及影響洗衣晾衣服動線，梁柱影響室內空間。

A9為2房1衛26坪(另可在客廳旁隔間小書房，變2+1房格局)，面向市民大道方向開窗較安靜(本區車流較少)，需留意廚房規劃於大門一進來的位置，中低樓層戶別客廳採光面可能受鄰棟影響，2間房間及衛浴都有對外開窗，但陽台動線需經過臥房，影響洗衣晾衣服動線。

5. 再來看綠色區塊，3房產品，坪數為26坪：

A1為3房1衛26坪，進門後有空間擺放鞋櫃收納，客廳及2間房間都有規劃對外開窗，採光通風佳，但梁柱影響室內空間，且陽台動線需經過臥房，影響洗衣晾衣服動線。

實價登錄分析：

吉美艾麗位於松山車站生活圈，該區近一年新屋成交價平均93.14萬元/坪。

2020年不分屋齡大樓成交價平均88.35萬元/坪，2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均85.11萬元/坪。

成交量部分，2020年成交232戶，2021年截至目前成交165戶。

整體而言該區呈現價量俱跌趨勢。

1. 松山車站生活圈行情

吉美艾麗：屋齡0年。平均成交價104.89萬/坪。近一年無交易資訊。

松捷樂：預售屋。平均成交價102.52萬/坪。近一年成交價110.43萬/坪。

信義joyce：屋齡4年。平均成交價92.02萬/坪。近一年無交易資訊。

松山車站生活圈行情

2. 南京三民生活圈行情

明新巧築：屋齡10年。平均成交價72.89萬/坪。近一年無交易資訊。

樂樂Smart Home/ 清泉時尚：屋齡9年。平均成交價74.43萬/坪。近一年無交易資訊。

楓韻晴川：屋齡9年。平均成交價81.39萬/坪。近一年成交價97.1萬/坪。

南京三民生活圈行情

3. 捷運綠線往松山方向最後2站分別經過南京三民生活圈及松山車站生活圈，其中南京三民生活圈經過南京東路沿線，為台北傳統辦公區域之一，沿線住宅大樓建案行情亦較松山車站生活圈來的高，本文選取南京三民生活圈東緣較靠近塔悠路沿線的屋齡5年內住宅建案，行情約落在70-80萬/坪。

松山車站生活圈則是以松山車站週遭為核心，靠近西側基隆路及塔悠路一帶及北側饒河街一帶，由於高架橋影響及夜市商圈環境影響，房價行情會稍低，5年屋齡以下住宅大樓行情約80-85萬元/坪。往南松隆路沿線則有85-95萬元/坪的行情。

本案開價105-115萬元/坪，行情稍高於目前區域行情。

吉美艾麗評價：

吉美艾麗擁有商圈生活機能及交通方便等特色，建材設備規劃也相當不錯，值得想在松山區找房子的人參考唷。