看屋筆記:高雄市前金區晨均日渼(個案+價格分析)

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看屋筆記:高雄市前金區晨均日渼(個案+價格分析)

晨均日渼

高雄市政府公告高雄9月房屋交易量數字,發現前金區高達400棟以上的移轉量,雖然說主要是因素是新建案交屋居多,但是該區近期沒有重大建設和知名廠商進駐,還是有忠實族群仍舊會選擇該區置產。原因是前金區是南高雄的傳統市區,不少人就學和就業都在這個區域,已經習慣這邊的生活圈,加上區域內有愛河和中央公園等休閒遊憩場所,在人口北移的情況下,還是足以撐起前金區的房市。

 

一起來欣賞前金區建案:晨均建設、弘力建設『晨均日渼

 

建案特色:

 

  1. 建材規劃:建案主打全棟使用日本CLEAN UP 廚具品牌、AICA抗菌防火壁板、抗病毒循環燈、零接觸防疫電梯、德國BWT淨水、勝群防霉紗網、勝群鋁門窗等,建材綜觀中階以上的規格。
     
  2. 建案規畫:全棟總戶數僅30戶,相對來說單純,且戶戶邊間擁有雙面採光。
     
  3. 地理位置:基地位在前金區成功一路551巷上,周邊為單純住宅區,生活採買車程約5分鐘內可到七賢商圈、家樂福高雄愛河店等。交通方面,約10分鐘車程可至捷運美麗島站、高雄車站。 

 

晨均日渼格局分析:

 

晨均日渼一樓平面分析

一樓

  • 基地面積160坪,獨棟規劃,地上9樓,每層4戶,無戶店面規畫設計的純住宅華廈,戶數總共30戶,戶數單純。
     
  • 建案附近建築物多,透天和大樓都有,棟距表現稍微不足,略顯擁擠感,建案整體中低樓層面採光通風稍微不足,部分高樓層房型採光通風不錯,有機會擁有河景景觀。
     
  • 單面臨路,面成功一路551巷(6米寬),社區大門從成功一路551巷進出,該路段並不算寬敞,留意日後車輛進出的情況。
     
  • 車子由成功一路551巷進入1樓停車室。社區規劃倉儲式停車位和機車道分開,共有20個機車位,無法每戶配一機車位,機車停在1樓。車位共有平面式4個、機械式16個,車位比1:0.67,稍微不足,且附近停車不容易,未來可能有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車.停車動作,日後上下班期間,車位等待時間恐會拉長。

 

晨均日渼標準層分析

標準層
標準層
 

  • 建案樓層戶數4戶併1梯電梯,電梯比稍微不足,樓層戶數表現不錯,但僅有一部電梯,遇到維修保養會稍微不方便,梯間有開窗,採光還可以接受。
     
  • 整棟規劃2~2+1房,坪數落在22~27 坪,以首購族為主,建案不是高雄厝,全棟使用IH電子爐設施。
     
  • 標準層以田字型設計,A/B為2+1房型,C/D為2房房型,戶戶邊間,房型都是相互對稱的,4種房型都有雙面採光。
     
  • 室內採全開放空間,零隔間規劃,對買方來說雖然可以自行規畫空間,但也需要再多花費一筆設計費用。
     
  • 社區管理員規劃沒有24小時,公設比30%,管理費:120/坪,價格稍微偏高。

 

實價登錄分析:

 

晨均日渼位於市議會生活圈

 

  1. 市議會生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在28.45萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在21-22萬/坪,該區域是高雄市區,不管是成交量或成交價已經是穩定的狀態。

    晨均日渼:近一年成交價34.36萬/坪。 平均成交價34.36萬/坪。 近一年成交價34.36萬/坪。

    達麗東京:屋齡0年。 平均成交價26.01萬/坪。 近一年成交價32.16萬/坪。

    捷韻都馨城馨 預售屋。開價27萬/坪起。

    實價登錄
     
  2. 美麗島生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在27.23萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-19萬/坪,該區成交量起伏不大,但有略減的趨勢。成交價方面,由於該生活圈目前的新屋數量不多,導致新屋價格高出舊屋不少。

    星時代:屋齡0年。 平均成交價24.97萬/坪。 近一年成交價27.24萬/坪。

    聯上V1:屋齡5年。 平均成交價24.06萬/坪。 近一年成交價28.38萬/坪。

    J.ART:屋齡1年。 平均成交價29.08萬/坪。 近一年成交價29.22萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 目前晨均日渼還在預售階段,還沒有預售實價登錄出來,我們可以參考房型相近的建案,近一年成交價落在30萬來看的話,預估晨均日渼建案會比這個成交價在高。

 

晨均日渼評價:

 

前金區是高雄早期的傳統富人區,也是機能、學區、休閒聚集的一區,生活條件優異,對自住族群有吸引力,雖然新屋單價站穩3字頭,但因有忠實客群撐盤,從移轉量來看,接受度還是高的。晨均日渼整體規劃偏向首購產品,建商強調以首購產品來看,建材用料都屬於上乘且單純規劃在市區也算難得,小提醒的是並不是每一戶都可以分配到機車位,對首購型的產品來說,便利性稍微不足。有沒有人跟小編一樣是前金區忠實客群的~

 

 

 

 

更新時間 2021/12/22
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