看屋筆記：台南市中西區湁韻(個案+價格分析)

台南市中西區是發展相當早的區段，是台南面積最小的行政區，過去曾有長達200年的時間做為昔日臺灣府治所在，知名古蹟如孔廟、赤崁樓、延平郡王祠等都位於此，另外還有新光三越台南新天地、河樂廣場，海安路沿線小吃林立，整體充滿慢活氣氛，除了每年吸引相當多遊客造訪，也深受地緣客層喜愛，由於發展較早，路幅狹小，多以巷弄為主，可供開發素地不多，每有新建案推出便十分搶手。

一起來欣賞中西區建案：台產建設『湁韻』


湁韻 手繪外觀圖

建案特色：

• 建案規格：全棟防水保固5年，結構保固25年，優於一般建案只有1~3年的防水保固、15年的結構保固；頂樓防水、石晶地板大氣加碼10年保固。
   
• 國際建材：LEICHT、BOSCH、Rinnai廚具，TOTO、KARAT、Villeroy & Boch 衛浴設備及五金，Lamett 歐洲石晶地板、YKK日製氣密窗、VAF防疫空氣清淨系統等高級建材，及全平面充電車位，打造豪宅規格，享擁奢華舒適品質。
   
• 地理位置：鄰近府前、新光、永華、文賢、和緯、站前六大商圈，位於精華核心地段，家樂福、全聯、7-11均在周圍，步行2分鐘內皆可達，餐廳林立，坐享完整便利機能。

湁韻格局分析：

湁韻 標準層平面圖

• 基地面積314坪，規劃地上12樓，地下3層建築，每層4戶，總共40戶，戶數少，好管理，出入單純。
   
• 建案三面臨路，分別南華街、武英街、消防通道，建案臨路道路寬敞，為老舊社區，高樓層有不錯的採光及景觀，居住品質舒適感佳。
   
• 建案樓層戶數4戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數還算可以接受的範圍，電梯直達地下室，無須轉梯。
   
• 整棟規劃3房-37.1/45.17/47.43/47.66坪。
   
• 建案車道出入口位於武英街，車位規劃為坡道平面車位、平面式41個，車位比1:1.02，車位比充足，坡道平面車位預留電動車充電管路。
   
• 公共設施：接待大廳、才藝教室，公設單純，公設比35％，公設比稍微高了點。
   
• 管理費：65元/坪/月，還在可以接受的範圍內。
   
• 建材廚具使用LEICHT、林內，衛浴使用TOTO、KARAT、VB，綜觀屬於中高階配備。
   
• 全棟無天然氣。

湁韻 A3傢配圖

• A3規劃2+1房/2廳/2衛浴，格局方正，走道順暢，三面採光、客廳採光通風佳，樑柱稍微擠壓到室內空間。
   
• 有獨立玄關空間，可放置鞋櫃收納。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房、暗廳問題。
   
• 兩間衛浴皆有開窗，採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   
• 廚房採開放式設計，靠近工作陽台提升通風與採光，未來較無油煙問題。
   
• 規劃前後陽台，可供曬衣及休憩、園藝造景使用。

實價登錄分析：

• 湁韻 位於 南門生活圈
  
  南門生活圈個案：近一年新屋成交價約落在29.76萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在19.65萬/坪，該區有價漲量縮之趨勢。
  
  湁韻：屋齡0年。 平均成交價37.79萬/坪。 近一年成交價38.39萬/坪。
  
  鑫左岸：屋齡5年。 平均成交價29.92萬/坪。 近一年成交價34.65萬/坪。
  
  
  
   
• 台南市政特區個案：近一年新屋成交價約落在27.86萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在21.29萬/坪，該區有價量俱漲之趨勢。
  
  市政阿曼：屋齡4年。 平均成交價31.16萬/坪。 近一年成交價40.66萬/坪。
  
  龍騰菁英特區/鑫市政NO2/市政之星NO2：屋齡8年。 平均成交價28.97萬/坪。 近一年成交價32.8萬/坪。
  
  景泰然：屋齡2年。 平均成交價24.38萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  
   

• 湁韻的開價來到40萬/坪，可以說是該區的天花板了，隔條運河的台南市政特區，豪宅大樓案子也不少，成交價也約莫落在37萬/坪上下，但由於南門生活圈生活機能佳，加上湁韻建材是以豪宅規格下去規劃，這開價就看消費者們如何思考，但應該還是有不少的談價空間。

湁韻 評價：

湁韻由於位於開發較早的區域，具有非常好的生活機能，交通來往也相當便利，不過相對的，街廓就沒有重劃區來的漂亮，介意的朋友可以稍加留意。如果對南門生活圈、台南市政特區的有興趣的朋友，不訪也可以參考看看湁韻喔!