看屋筆記:高雄小港區靜森原(個案+價格分析)

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看屋筆記:高雄小港區靜森原(個案+價格分析)

原境NO8靜森原

早期的小港區在許多人的印象中就是工業區,屬於外來客較少且自成一區的房市,因此房市熱絡程度不如其他區域,新建案數量推出也有限,不過小港近期房市熱鬧滾滾,許多高雄大型建商都陸續進駐,不少空地都已經被建商圍起來,如宏平路上、森林公園等小港知名標的正在興建中,為明年的高雄房市更添精彩。

 

一起來欣賞小港區建案:原境建設『靜森原

 

靜森原外觀圖

靜森原

 

建案特色:

 

  1. 低公設比:建案公設比僅26.8%,相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免拿錢買自己少使用的公設、繳高額管理費的問題,降低額外花費。
     
  2. 建案規畫:全棟總戶數僅12戶,相對來說單純,且建商主打前兩年免管理費,可節省一筆開銷。
     
  3. 地理位置:基地位置在高雄市小港區福利路上,附近屬於寧靜單純住宅區,生活機能方面,舊小港生活圈、小港行政中心、郵局、大港超市等,車程僅在5分內。學區為港和國小、小港國小、小港國中等,車程也都在5分內,家長接送方便。

 

靜森原格局分析:

 

靜森原標準層分析

標準層

  • 基地面積95.59坪,新加坡式建築獨棟規劃,每層僅3戶,地上5樓,屬於華廈建案,無店面單純住宅,社區共12戶,戶數相對單純。
     
  • 建案周圍環境還是老舊社區的街景,寧靜單純,生活機能依賴舊小港生活圈,還算方便。
     
  • 社區雙面臨路,分別面平正街和港信路117巷,周圍道路不算寬敞,區域大多為透天建物,所以建案整體採光通風尚可接受。
     
  • 社區大門由平正街出入,沒有設置管理員,領取包裹上面較不便利。
     
  • 每層3戶併1梯,電梯戶數比和樓層戶數佳,梯間沒有開窗,僅有一部電梯,日後電梯保養時稍微不方便。
     
  • 建案規畫二房(16~25.27坪) 、三房(35.92~36.91坪) 、2+1房(26.03~26.22坪)等單純房型,建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝,全棟使用IH電子爐。
     
  • 車道由進入港信路117巷,雖然該路段較不寬敞,但車流量也不多,社區一樓規劃全平面車位。每戶配一機車位。平面車位共7個,車位比1:058,車位比超微不足,留意附近停車不易。
     
  • 建案規格:櫻花廚具、Badeboss衛浴等,屬於中階產品。
     
  • 公共設施僅有頂樓曬被區等,公設比約:26.8%,略低市場行情。
     
  • 學區為:港和國小、小港國小、小港國中。

 

靜森原A2傢配圖

傢配圖

  • A2/約16坪/2房型,格局方正、無室內穿樑情況、客廳採光來自廚房側玻璃。
     
  • 開放型廚房,靠近工作陽台,通風還可以接受,採用IH電子爐。有開門見灶的情況。
     
  • 兩房規劃單一陽台,使用空間還可以接受。
     
  • 一個衛浴沒有開窗,採用乾濕分離。
     
  • 兩個臥室都有開窗,採光通風尚可接受。

 

實價登錄分析:

 

靜森原位於小港市區生活圈

 

  1. 小港市區生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.52萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在13-15萬左右,因為近年該區大樓推案量較少,所以可以看到2021有大樓建案推出後,單價有明顯上漲。

    靜森原:屋齡0年。 平均成交價25.94萬/坪。 近一年成交價25.94萬/坪。

    和築港心:屋齡0年。 平均成交價15.86萬/坪。 近一年成交價19.46萬/坪。

    觀雲2:屋齡3年。 平均成交價18.42萬/坪。 近一年成交價20.68萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 康莊大道:屋齡1年。 平均成交價17.6萬/坪。 近一年無交易資訊。

    瑞霖U-Line:屋齡4年。 平均成交價15.51萬/坪。 近一年成交價21.09萬/坪。

    福懋毓品:屋齡6年。 平均成交價19.21萬/坪。 近一年成交價21.32萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 靜森原目前還在預售的階段,還沒有預售實價登錄出爐,不過靜森原是華廈類型產品,一樣的坪數總價方面應該會略低於附近的大樓建案。

 

靜森原評價:

 

相較於熱鬧繁華的都市生活,還是有人喜愛單純寧靜的鄉村生活,雖然小港的生活中心移往到漢民商圈,但原本就有小港行政機關還是保留在這,而形成了現在純樸的舊小港生活圈。靜森原整體規劃投資自住都可以的產品,適合喜愛單純的環境、戶數、公設的客群,小提醒的是車輛進出的車道並不寬裕。小編覺得小港房市默默在成長耶~

 

 

 

更新時間 2021/12/21
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