看屋筆記：高雄市大寮區安庭豐阜(個案+價格分析)

大寮隨著捷運站及和發產業園區等開發建設利多，也隨之帶動大寮房市，隨著近年土地價格飆漲，過去以透天別墅為主的大寮，最近推案也開始轉型成華廈產品，雖然目前大寮仍有多數推案是透天別墅，但總價已經來到1500萬元上下，與過往千萬內就能買到的時期已經不同，選擇大寮的首購族也開始將目光轉向華廈等建案產品。

一起來欣賞大寮區建案：安騏建設『安庭豐阜』

安庭豐阜 外觀圖

建案特色：

• ​​​稀有規劃：該區域都是以透天建案居多，其入手門檻較高，華廈樓建案總價也較低，能減少首購族的負擔，本案分別規劃了透天庴華廈產品，提供消費者不同的選擇。
   
• 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數僅約32戶，相對來說單純。
   
• 低公設比：25%公設比，相較於大樓，華廈通常基地較小，公設也相對較低，主要在於電梯、安全逃生梯和停車位，能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題，降低額外花費。
   
• 地理位置：距離學區中庄國小車程約2分鐘即可抵達，中庄國中約4分鐘車程。生活機能採買方面，建案周遭亦有21世紀生活百貨廣場，4分鐘車程可達814生鮮超市、成功黃昏市場。交通方面，約5分鐘車程可至後庄車站、捷運大寮站，亦有國道1號及88快速道路可利用，輕鬆往來各縣市。

安庭豐阜格局分析：

安庭豐阜 標準層分析

• 基地面積295坪，共有A.B棟規劃，地上5樓，一樓為停車空間，為新加坡式建築，每層4戶，總共32戶，戶數少，好管理，出入單純。
   
• 建案雙面臨路，分別社區計畫道路(4米)、八德路(15米)，建案臨路道路寬敞，建築低密度，居住品質舒適感佳。
   
• 建案周圍環境清幽，不過還是屬於尚待開發地區，周邊生活機能稍微不足，須留意未來空地建案開發帶來的噪音、交通黑暗期。
   
• 建案樓層戶數4戶併1梯，電梯戶數比和樓層戶數還算可以接受的範圍。
   
• 整棟規劃2房-21.41/22.86坪 、 3房-29.91/31.46坪，適合首購族和換屋族。
   
• 建案車道出入口位於社區計畫道路，並規劃警安保全系統維護，室內平面車位預留電動車充電管路，車位比1:0.78，車位比稍微不足，部份兩房沒有車位。
   
• 公共設施：信箱區、曬被區，公設比25％，無垃圾集中室較為可惜。
   
• 管理費：40元/坪/月，還在可以接受的範圍內。
   
• 建材廚具使用櫻花三機，衛浴使用德瑞克，綜觀屬於中階配備。

安庭豐阜 A棟傢配圖

• A1、2房型規劃3房/2廳/2衛浴，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光需透過天井陽台，採光效果較為不足，由於陽台位置規劃，安定面較為受限，在裝潢及選購傢具時需稍加留意。
   
• 主次臥皆有開窗通風，無暗房問題
   
• 主臥房規劃雙人床空間，尺度舒適。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好。
   
• 若是在意開門見灶的情況，建議可設置屏風改善。
   
• 衛浴規劃，客衛浴有對外開窗，無採用乾濕分離較為可惜，主臥衛浴無開窗，採用乾濕分離，須留意日後潮濕問題。
  
  
   
• A3、5房型規劃2房/2廳/2衛浴，格局方正、室內坪效大、暗廳問題須特別留意。
   
• 主次臥皆有開窗通風，採光佳，無暗房問題。
   
• 主臥房規劃雙人床空間，尺度舒適。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好。若是在意開門見灶的情況，建議可設置屏風改善。
   
• A3衛浴規劃，主臥衛浴對外開窗，並採用乾濕分離，日後較無潮濕問題，較為可惜的是客衛無採用乾濕分離及開窗，須留意日後潮濕問題。
   
• A5衛浴規劃，雙衛浴皆有對外開窗，主臥衛浴採用乾濕分離，日後較無潮濕問題。
   

實價登錄分析：

• 安庭豐阜 位於 後庄生活圈
  
  後庄生活圈個案：近一年新屋成交價約落在19.64萬/坪。
  由2017~2021的成交價約落在13.44萬/坪，價量俱漲之趨勢。
  
  安庭豐阜：屋齡3年。 平均成交價20.85萬/坪。 近一年成交價28.52萬/坪。
   

  四季逗：屋齡5年。 平均成交價19.58萬/坪。 近一年成交價18.46萬/坪。

  
  四維學苑：屋齡10年。 平均成交價15.85萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  

• 小港市區生活圈個案：
  
  近一年屋齡0~5年成交價約落在17.58 萬/坪。由過去五年平均的整體成交價來看，約落在 14.42 萬/坪左右，因為近年該區大樓推案量較少，所以可以看到2021有大樓建案推出後，單價有明顯上漲。
  
  利威康莊大道 ：屋齡5年。 平均成交價17.89萬/坪。 近一年成交價24.76萬/坪。
  
  瑞霖U-Line ：屋齡9年。 平均成交價16.58萬/坪。 近一年無交易資訊。
  
  福懋毓品：屋齡10年。 平均成交價20.02萬/坪。 近一年成交價24.98萬/坪。
  
  

• 大寮五年內新成大樓推案量較少，近期大寮區的大樓新建案開價已和小港接近，落在將近2字頭。安庭豐阜華廈區近一年成交均價已站上23.29/坪，以新屋來看稍高於大寮市場行情。

安庭豐阜 評價：

安庭豐阜格局方正，管理費、公設低，對於首購族來說是個不錯的選擇，不過還是有些小抗性，像是客廳採光較差，周遭宮廟較熱鬧，室內除了浴室其餘都是拼貼地板，以單坪價錢來看開價屬實較高，不過在透天居多的大寮，有個低總價的選擇也不錯，就看各位怎麼選擇。