看屋筆記：桃園市八德區光合市-沐曦區(個案+價格分析)
閱讀重點
桃園的八德擴大重劃區圍繞著八德區公所發展，以高綠覆的宜居環境、具前景的交通建設以及親民的價格等優勢，吸引不少來自雙北的客群。光合市位於豐吉路上，周邊富含多座公園及綠廊，建案屬於大型社區開發並擁有多項公設，格局主要規劃27~47坪2~4房。接下來就帶大家一起認識這個建案的特色吧！
光合市-沐曦區 建案外觀圖
建案特色：
1. 生活機能便利
- 商圈 — 1.4公里內可抵達興豐、中山、中正三大商圈以及僑愛市場、八德公有市場，日常採買方便。
- 學區 — 1.3公里內可抵達八德國中、八德國小及附幼雙學區，學區機能完整。
2. 趨於完善的交通建設
- 捷運 — 1.5公里到達未來桃園捷運綠線G01、G02站，未來還能轉乘捷運三鶯線。
- 開車 — 藉由主要幹道介壽路連接國道三號及快速道路，1.4公里可上未來國道三號豐德交流道，可串聯國道二號及快速道路，行車交通便利。
3. 公園及綠地環繞
- 出家門就擁有八塊綠廊，沿綠廊步行550公尺可連接分別到達興豐、興德雙公園，享受休閒質感氛圍。
光合市格局分析：
1. 基地面積共達2464坪，採社區型開發，共分成四區，單純全住家279戶，分別為朝陽區、沐曦區、氧森區、植青區。建物為地上9~11層，地下2層規劃，建蔽率僅有37.6%。此次主要以沐曦區戶型來為您介紹。
2. 社區規劃豐富公設，包含室內外兒童遊戲室、KTV、室外溜冰場、健康體適能室、有氧瑜珈室、桌球棋藝室、室外羽球場等等。公設比約為33.4~33.8%。建材標配櫻花三機、和成衛浴，以及冠軍磁磚(60x60)。
3. 沐曦區共分ABC三棟，樓高10層，A棟一層4戶共用一梯；B、C棟2戶共用一梯廳，使用尺度舒適。規劃28~46坪2~4房。
光合市沐曦區 3-7F標準層平面圖
6. 綠色部分A2、A3戶型為28坪2房，單面採光，採大面寬設計，室內採光良好。
- 廚房為開放式廚房，藉由廚房可通往工作陽台；通過客廳則可到景觀陽台。
- 衛浴有對外開窗，通風良好。
- 兩間臥室皆有採光且皆能放下雙人床，主臥可有走道衣櫥的規劃，空間寬闊。
- 此戶型無室內柱，使用空間坪效高。
7. 黃色部分為37~43坪3房戶型。
- A1為30坪，邊間兩面採光。
- 門口進入可有獨立餐廳的規劃。
- 一衛浴雙陽台規劃，且衛浴有對外開窗。
- 3間臥室皆有採光。主臥與次臥可放下雙人床外，另一間房可規劃為書房或讀書室。
- B2、C1為37坪，兩面採光。
- 客廳空間寬敞好規劃，且空間明亮。
- 雙衛浴雙陽台規劃，主衛浴配有浴缸，兩間衛浴皆無對外開窗，須留意通風。
- 無室內柱，使用空間坪效高。
- A5為43坪，三面採光，使用尺度舒適。
- 入門有獨立玄關設計。
- 雙衛浴雙陽台規劃，主衛浴配有浴缸，兩間衛浴皆有對外開窗，通風不易潮濕。
8. 紫色部分B1、C2為46坪4房，三面採光。
- 四間主、次臥皆位於採光面上，皆有雙人床空間，無暗房暗廳問題。
- 前後雙陽台設計，休閒工作不打結。
- 客廳空間寬闊，且可有獨立餐廳的設計。
- 雙衛浴規劃，皆有對外窗。主衛浴配有浴缸。
- 無多餘廊道規劃，空間不浪費。
實價登錄分析：
向來以寧靜居住環境受到關注的八德擴大重劃區，在今年2021年價格有明顯幅度的上漲。2020年此區成交單價為19.19萬，但2021年統計至今平均已來到23.32萬/坪，已站上2字頭，相較一年前同期價格上漲達21.25%外，開價也可見接近3字頭的態勢。
1. 八德擴大重劃區 光合市周遭個案
光合市-沐曦區 屋齡3年。根據市調，開價為25~27.5萬/坪。
涵悅+ 屋齡4年。平均成交價22.03萬/坪。近一年無交易資訊。
麗寶青年時代 屋齡7年。平均成交價20.39萬/坪。近一年成交價34.77萬/坪。
陽光大境-晴光區 屋齡8年。平均成交價16.72萬/坪。近一年無交易資訊。
光合市周遭個案分布
2. 八德擴大重劃區 八德區公所周遭個案
麗寶FIKA 屋齡4年。平均成交價27.5萬/坪。近一年成交價38.1萬/坪。
和毅品森活 屋齡6年。平均成交價18.55萬/坪。近一年成交價30.72萬/坪。
城又青 屋齡7年。平均成交價21.64萬/坪。近一年成交價35.73萬/坪。
八德擴大重劃區 八德區公所周遭個案分布
3. 八德區公所位在八德重劃區的西側，機能發展完整；靠東側則以透天公寓為主。華廈單坪價格來講差異不大，但靠近未來捷運綠線的周遭建案可來到26萬/坪。預期成交價會略低於開價，光合市價格與區域個案相比符合市場行情。
光合市評價：
八德擴大重劃區生活機能與學區都具備，再加上未來捷運綠線與國道交流道的建設，未來發展可期。光合市的大規模社區開發，搭配全齡化的公設，周邊環境清幽、寧靜且綠帶環繞，若是最近有在關注此區的讀者不妨可以考慮此建案看看。