看屋筆記：高雄市小港區艾美MOMA(個案+價格分析)

再見了1字頭，過去一直被當成房市蛋白區的小港，是長期維持在1字頭的房價友善區域，不過最近小港土地成交屢創新高，小港地價原本每坪介於28萬到50萬元之間，今年8月17日，已經有建商以每坪65.42萬元，取得2千多坪商三土地，成為該區域的房價新指標，宣告小港區新建案正式站上2字頭，加上小港區房價相對整個高雄市還算低基期，傳統產業就業機會帶來的人口紅利和居住剛性居住需求高，目前至少有4家建商以上已經進駐插旗，讓沉寂已久的小港房市更添精彩。

一起來欣賞小港區建案：三嘉開發建築『艾美MOMA』

艾美MOMA外觀圖

建案特色：

1. ​​​稀少建案：該區域都是以透天和屋齡15年以上大樓居多，有入手門檻較高或是屋齡偏高情況，區域少有屋齡5年內的大樓建案可以參考，艾美MOMA建案總價相對透天較低且屋齡較附近大樓新，可以提供不一樣的選擇。
    
2. 單純戶數：市面上首購型產品戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約87戶，整體不會過多也不會太少，相對可接受度高。
    
3. 採光表現：基地附近都為透天建物較多，加上建案前後分別面中安路和公園，擁有永久棟距外，且整體採光和通風表現良好。
    
4. 地理位置：建案位於高雄市小港區中安路上，周邊環境為單純住宅區，樓下就有公園綠地方便休閒遊憩。生活採買方面，車程10分鐘內可到中安黃昏市場、桂林商圈、頂新商圈等。交通方面，車程10分左右可到88號快速道路，快速串聯南北交通。車程5分鐘內可抵達學區明義國小和明義國中，家長接送方便。

艾美MOMA格局分析：

艾美MOMA標準層分析

• 基地面積585坪，社區獨棟規劃，地上15樓/地下2樓，每層6戶，6店面設計的大樓，含店面戶數總共87戶，戶數單純。
   
• 建案三面臨路，分別面中安路、安美街等，社區大門面安美街，店面門口面中安路，建案臨路道路寬敞且周圍建築物多為透天，建案本身採光通風條件佳。
   
• 建案周圍環境清幽且正對公園，不過區域還是屬於單純住宅區，周邊生活機能稍微不足。
   
• 社區有設計臨路植栽步道，有效提升整體綠覆蓋率，整體退縮5~8米，增加社區用路人的安全。
   
• 建案樓層戶數6戶併2電梯，電梯戶數比和樓層戶數表現不錯，2部電梯可以直達地下室和頂樓，梯間有開窗，採光佳。
   
• 整棟規劃二房(26~29坪/藍色部分) 、三房(36~41坪/黃色部分)，適合首購族和換屋族選擇，二房使用IH電子爐，三房則是明火設施。
   
• 建案不論是二房或三房都是雙面採光，且衛浴都有開窗。面中安路房型為高雄厝，可以稍微的降低臨路的車輛聲。
   
• 車道由中美街下地下室，並規劃5.5米雙車道，社區規劃全坡道平面車位。每戶配一機車位，平面車位共68個，車位比1:0.78，車位比稍微不足，部份兩房沒有車位。社區有另外預留充電管線。
   
• 公共設施：接待大廳、中庭花園、空中花園、會議室、閱覽室、健身房、KTV、廚藝教室、信箱區、曬被區、宴會廳等，公設比:35%，還在可以接受範圍。
   
• 建材廚具：櫻花，衛浴：TOTO、V&B、Panasonic，綜觀屬於中階規格。
   
• 管理費：75/坪，車位300/月，還在可以接受的範圍內。

艾美MOMAA5傢配圖

• A5/3房/36.88坪/房型，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。第三房和客廳需自行隔間。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用明火瓦斯爐。有開門見灶的情況，設置屏風改善情況。
   
• 房型擁有雙陽台，可增加陽台使用空間，該房型不是高雄厝。
   
• 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。
   
• 靠近工作陽台的客臥，因為採光來自工作陽台，恐稍嫌不足。

實價登錄分析：

艾美MOMA位在桂林生活圈：

1. 桂林生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.76萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在13萬左右，受惠於整體高雄房市大漲，今年房市平均價從13萬到17萬，成長幅度不小。
   
   艾美MOMA：屋齡1年。 平均成交價22.51萬/坪。 近一年成交價26.19萬/坪。
   
   常景錄：屋齡3年。平均成交價20.4萬/坪。近一年成交價27.29萬/坪。
   
   和宜甜蜜：屋齡6年。 平均成交價15.99萬/坪。 近一年成交價26.61萬/坪。
   
   
    
2. 頂新特區區域個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在16.37萬/坪。
   由2017~2021的成交價約落在15~16萬/坪，該區域早期以透天為主，近年來逐漸有大樓建案推出，少數鳳山區平均價還在1字頭的地區。
   
   首綻：屋齡0年。 平均成交價15.64萬/坪。 近一年成交價26.47萬/坪。
   
   多成國際MM：屋齡10年。 平均成交價20.02萬/坪。 近一年成交價28.04萬/坪。
   
   匯美：屋齡10年。 平均成交價17.61萬/坪。 近一年成交價26.07萬/坪。
   
   
    
3. 年初的時候，該區域不管是預售屋還是中古屋都還在1字頭，不過隨著年中高雄房市大爆發之下，全區都有不小的漲幅。參考附近的中古成交價，落在18~20萬左右，推估該地區預售屋近期的成交價應該站上2字頭了。

艾美MOMA評價：

小港區房市一直是大家較容易忽略的區域，雖然如此，該區域屬於自住性質較高的地區，房價相對抗跌和平穩，加上近期小港森林公園重劃區帶來不少的房市議題，也讓大家再次注意到了小港房市。艾美MOMA整體規畫朝向自住或投資皆宜的產品，在住家首重的採光和通風表現方面來說，擁有雙面開窗的採光和衛浴開窗的通風，讓人印象深刻，小提醒的是安中路上大車稍微多了一點。小編以後一定要買一間面公園的拉~~