看屋筆記：新北市板橋區新樸香榭(個案+價格分析)

捷運環狀線開通後，與捷運板南線交會的新埔民生站不僅是交通便利性提升，新埔站周遭的生活機能及學區更是已經發展齊全。新樸香榭由霖園建設開發興建，位於民生路三段上，距離新埔民生站走路僅約3分鐘即可抵達。本案規劃22~50坪2~3房，接下來就一起來認識這個建案的特色。

新樸香榭 外觀實景圖

建案特色：

1. 雙捷步行即達

步行至環狀線新埔民生站約3分鐘；步行至板南線新埔站則約5分鐘，快速串結雙北捷運。

2. 學校公園就在家附近

江翠國中第一排，步行2分鐘即到，國中就學方便；散步約7分鐘則可到7000坪石雕公園，休閒運動好去處。

3. 緊鄰新埔及江子翠生活圈

生活機能發展俱全，盡享便利城市生活。

新樸香榭格局分析：

新樸香榭 1F平面圖

1. 基地面積約309坪，採獨棟式規劃。有66戶住家，2戶店面，共計68戶。

2. 建物為地上20層，地下5層，B2-3F為SRC鋼骨構造。

3. 共有69個機械倉儲停車位。

4. 標準層2~10F一層4戶共用2梯；高樓層一層2戶共用2梯，電梯使用足夠。

新樸香榭 2~10F 標準層平面圖

5. A1為3房戶型，邊間三面採光。

• 玄關為較少見二進式規劃，多了落塵區，除了可規劃擺放植栽，便利性及隱私性都更為提升。
• 入門後有可收納的獨立空間，公、私領域空間分離，且有獨立餐廳的空間，可放置六人座餐桌。
• 三間臥室皆有對外窗，主臥兩面採光，空間明亮。
• 整體無室內柱，使用空間坪效佳。

6. A2為2+1房戶型，單面採光，為本案最小坪數規劃，在總價帶上佔有優勢(目前已完銷)。

• L型開放式廚房規劃，主人一回到家就能料理。
• 客廳需透過臥室間接採光。
• 主臥空間寬敞，除可放下雙人床之外還有額外+1房空間。
• 主臥及次臥外有雙陽台規劃，但都需要透過臥室進出。

7. A3戶型為3房戶型，兩面採光。

• 入門處受室內柱影響，限制門口櫥櫃擺放的設計。
• 廚房為雙排獨立式設計，有電器櫃收納空間。單陽台規劃，動線串聯工作陽台，使用方便。
• 三間臥室皆有採光並可放下雙人床，且主臥為兩面採光。
• 衛浴為三件式規劃，配有浴缸。設有對外窗，通風不易潮濕。

8. A5戶型為3房戶型，邊間三面採光。

• 入門獨立玄關，可設計收納鞋櫃。
• 客廳擁有兩面採光，不過開窗位置會影響到客廳的安定牆面，裝潢時需稍加留意。
• 餐廳空間狹長，可規畫收納或彈性使用。
• 三間臥室皆位在內側，公私領域分明。
• 主臥擁有兩面採光，臥室皆有採光並可放下雙人床，不過以空間來說，最外處的次臥會較為寬敞。

實價登錄分析：

以捷運新埔站為核心，範圍至大漢橋頭是為整個新埔生活圈。今年2021年區域平均單價為61.34萬/坪，當中0~5年屋齡個案在近一年成交平均為63.78萬/坪；5~10年屋齡個案近一年成交平均則為56.77萬/坪。

1. 新埔生活圈個案

新樸香榭 屋齡5年。平均成交價56.61萬/坪。近一年成交價59.15萬/坪。

幸福昇樺 屋齡3年。平均成交價49.8萬/坪。近一年成交價81.34萬/坪。

達永冬慶 屋齡0年。開價約70-85萬/坪。

文化森美學 屋齡14年。平均成交價52.25萬/坪。近一年無交易資訊。

新埔生活圈 個案分布

2. 江子翠生活圈個案

三輝玳門 屋齡6年。平均成交價86.34萬/坪。近一年無交易資訊。

有富御花園/有富正旺 屋齡6年。平均成交價66.04萬/坪。近一年無交易資訊。

全陽圓 屋齡9年。平均成交價59.34萬/坪。近一年無交易資訊。

江子翠生活圈 個案分布

3. 新埔生活圈與江子翠生活圈都沿著主要幹道文化路發展，位置緊鄰並且生活機能發展型態相似。新埔生活圈新案較為稀少，成交價都已有50萬，而位在文化路上的個案開價甚至會來到70萬以上。由此觀察，新樸香榭的成交價符合市場行情。

新樸香榭評價：

新樸香榭在開車上近大漢橋、台64線快速道路，大眾運輸上近捷運板南線新埔站/環狀線新埔民生站之外，又有學區及生活機能等等，生活便利性近在咫尺。須注意建築位置接近高架，開窗會有較明顯車流噪音的問題。格局規劃22~50坪2、3房且採光良好又舒適，若是有在關注此區的讀者不妨可以參考看看。