看屋筆記：台南市仁德區東都綠學(個案+價格分析)

台南市仁德區陸續有新建案交屋和推出，受惠於台南東區房價高漲的外溢效應，加上交通便利性高和生活機能也尚可接受，且仁德目前的房價相對親民，今年6月移轉量仁德區還衝上台南市第1名，有了『新東區』的美名，房市前景看好，讓熬夜排隊買房子不在北部專利，現在也出現在台南仁德，日前在凌晨2時左右就出現了約30位民眾在現場等候，在案場通宵排隊，只為搶到隔日10點開賣的預售屋。

一起來欣賞熬夜排隊也要買到的建案：昌益建設『東都綠學』

建案特色：

1. 多元房型：建案規畫一房、二房(24~25坪) 、三房(34~37坪)、四房(44坪)，採多元房型，首購族/投資客群和換屋族都可以參考購屋。
    
2. 採光表現：臨路房型有面空軍指揮部和仁和國小都是屬於永久棟距，部分房型採光棟距表價良好。
    
3. 地理位置：建案位於仁德區保仁路上，屬於單純住宅區，生活步調清幽。仁德區鄰近高房價的東區，因此有房價上的優勢，且當地如國民教育、市場、醫療、交通、公園等公共設施完善，未來還有會台南火車南站的交通建設利多，未來房市看好。

東都綠學格局分析：

東都綠學標準層分析

• 基地面積3084坪，6棟建物，每層規劃6~8戶，地上11~14樓/地下3F，共有7戶店面、公宅75戶、住宅449戶，社區共531戶，戶數稍微多了一點。
   
• 社區四面臨路，且未來都有計畫道路開拓，與北邊二期建案棟距約20~30米。
   
• 建案周圍環境還是屬於尚待開發區域，生活機能稍微不足。
   
• 每層6~8戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數不錯。
   
• 建案規畫一房、二房(24~25坪) 、三房(34~37坪)、四房(44坪)，採多元房型，首購族/投資客群和換屋族都可以參考購屋。
   
• 車道由西邊15米計畫道路下地下室，由東邊10米計畫道路出地下室。
   
• 住家公設比約31%、店面公設比約27%，略低於市場行情。
   
• 住家管理費：55/坪，店面管理費：20/坪，相較於市場，略低於行情。

實價登錄分析：

東都綠學位於台南市醫生活圈

1. 近一年屋齡5年內新屋成交價約落在33.23 萬/坪。
   近五年的整體成交價來看，約落在14~19萬/坪，2021年房價和成交量都大幅成長。
   
   東都綠學：屋齡1年。 平均成交價32.91萬/坪。 近一年成交價32.09萬/坪。
   
   清景麟巴克禮：屋齡3年。 平均成交價27.11萬/坪。 近一年成交價37.23萬/坪。
   
   和築真邦： 屋齡7年。 平均成交價23.14萬/坪。 近一年成交價48.83萬/坪。
   
   
    
2. 東都綠學還在預售階段，目前尚無預售實價登錄，不過可以從附近參考預售大樓成交價，大約落在26~28萬左右，推估東都綠學會開價3字頭，成交價會落在2字頭。

東都綠學評價：

東都綠學一開賣就引發全台關注，也因為如此，政府目前也打算針對預售屋買賣進行修法動作，勢必會影響未來預售房市市場，此高調行銷舉動造成不少業界人士譁然。東都綠學整體規劃偏向投資型產品，部分房型永久棟距和採光表現卓越，不過該建案較多投資客群出手，加上附近空地還有很多，房市供給量不少，需要評估日後是否能夠順利脫手。小編只能熬夜工作><甚麼時候南部也需要熬夜買房子了~