看屋筆記：高雄市仁武區行樂日和(個案+價格分析)

鄰近高雄榮總生活圈的仁武霞海重劃區，由太子建設自辦重劃區，因此太子建設率先卡位持有3萬坪土地，成為該重劃區最大地主，緊接著京城建設集團和興連城建設等也陸續進駐插旗，該區受惠於左營高房價的排擠效應和台積電連帶風潮，大樓房價已從年初每坪20萬出頭，上漲到27萬到28萬元，甚至開價來到30萬，成為仁武區房價最高的區域，未來還有建案和商場不斷推出，房市漲勢仍未歇。

一起來看看霞海重劃區的建案：興連城建設『行樂日和』

行樂日和外觀圖

建案特色：

1. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數含店面僅67戶，相對來說單純。
    
2. 明星學區：學區是文府國小、文府國中、福山國小等，其中福山國小是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。
    
3. 地理位置：建案位於霞海重劃區內的霞海路上，擁有重劃區的筆直道路和整齊街景。生活方面，車程5分左右可到榮總生活圈，交通方面，車程10分鐘左右可至三鐵共構的左營高鐵站和鼎金系統，快速串聯國道1號和國道10號，南來北往便利性高。霞海重劃區未來還會有其他建案推出，帶動房價上漲機會高。

行樂日和格局分析：

行樂日和標準層分析

• 基地面積513.84坪，獨棟電梯大樓，地上15樓/地下2樓，2戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共69戶。戶數單純。
   
• 單面臨路，大門面霞海路(14米寬)，兩側都是空地，未來都有機會推出建案，須留意日後棟距表現。後面有榮總宿舍，面宿舍房型低樓層採光恐受影響，全棟中高樓層採光表現不錯。
   
• 建案周圍環境單純，除步行5分可到全聯中心外，其餘需依賴榮總生活圈，屬於尚待開發地區，目前附近生活機能來說稍微不足。
   
• 社區臨路有設計9米退縮空間，助於提升居住環境的舒適度和用路人的安全性。
   
• 整棟規劃二房(26坪) 、三房(37坪)，坪數和房型單純。僅有A2為26坪二房房型，單面採光外，其餘都是三房房型，擁有三面採光，採光通風佳，適合首購族和換屋族的建案。
   
• 兩房沒有高雄厝，三房則是有高雄厝陽台且採用樓層錯位設計，提高社區整體設計感。全棟使用IH電子爐。
   
• 全棟建物每層5戶併2梯，電梯戶數比和層樓戶數表現佳，梯間有開窗，採光通風佳，電梯都能直達地下室。
   
• 車道由霞海路進入並設計在大樓旁邊，增加住戶居住品質，規劃5.5米雙車車道，社區規劃全平面車位，每戶配一機車位。平面車位共59個，車位比1:0.85，車位比尚可接受。
   
• 單純公設：接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等，公設比36.9%，管理費：80/坪、車位：300/月、機車位：100/月、清潔費：250/月。公設比偏高，月管理費偏貴。
   
• 建材使用廚具：德匠、林內抽油煙機、IH爐，衛浴：INNOCI，屬於中階以上規格。

行樂日和A5傢配圖

• A5/三房房型，權狀37.75坪，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
   
• 開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好。採用IH電子爐。
   
• 3房擁有三面採光且有雙陽台，增加使用空間。該房型為高雄厝。
   
• 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸且採用通用化衛浴。
   
• 靠近工作陽台的客臥，因為採光來自工作陽台，稍微不足。

實價登錄分析：

行樂日和位於榮總生活圈
 

1. 榮總生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.89萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在17萬/坪，該區域介於仁武重劃區和左營區，從數據來看，2021年該區新屋價大幅成長。
   
   行樂日和：預售屋。 平均成交價30.29萬/坪。 近一年成交價35.46萬/坪。
   
   興連城@99：屋齡1年。 平均成交價21.13萬/坪。 近一年成交價32.66萬/坪。
   
   大子雲：屋齡6年。 平均成交價18.47萬/坪。 近一年成交價35.59萬/坪。
   
   太子雲極：屋齡3年。 平均成交價26.62萬/坪。 近一年成交價36.5萬/坪。
   
   
    
2. 八卦寮生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.94萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17萬/坪，該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳，所以2021的成交量或房價都有明顯上漲的情況。
   
   耘川：屋齡4年。 平均成交價22.38萬/坪。 近一年成交價30.3萬/坪。
   
   多城市：屋齡1年。 平均成交價18.61萬/坪。 近一年成交價30.04萬/坪。
   
   花歷河：近一年成交價31.1萬/坪。 平均成交價18.31萬/坪。 近一年成交價31.1萬/坪。
   
   
    

3. 遠見星誠：屋齡4年。 平均成交價18.48萬/坪。  近一年無交易資訊。
    

   可麗都：屋齡2年。  平均成交價17.78萬/坪。  近一年成交價30.97萬/坪。
    

   大麗城：屋齡4年。  平均成交價15.56萬/坪。 近一年成交價32.73萬/坪。
   
   
    

4. 整個北高雄房價幾乎都快上漲1倍之多，當然仁武區也不例外，行樂日和還在預售階段，尚無預售實價登錄出爐，不過可以從附近的成屋大樓成交參考，近一年成交價已經來到23萬，行樂日和成交價預計會比這個數字更高。

行樂日和評價：

霞海重劃區還有不少土地等待開發，日前已經有第一家全聯進駐，相信未來會有更多廠商入駐，帶動榮總生活圈房價。行樂日和整體規劃自住或投資皆宜的產品，多數房型擁有三面採光且電梯戶數比和樓層戶數單純，提高整社區居住品質，不過相對高額的管理費會是讓人考慮的地方。小編覺得霞海重劃區那間全聯生意應該很好~