2022-01-14
看屋筆記

看屋筆記:高雄市仁武區行樂日和(個案+價格分析)

閱讀重點

鄰近高雄榮總生活圈的仁武霞海重劃區,由太子建設自辦重劃區,因此太子建設率先卡位持有3萬坪土地,成為該重劃區最大地主,緊接著京城建設集團和興連城建設等也陸續進駐插旗,該區受惠於左營高房價的排擠效應和台積電連帶風潮,大樓房價已從年初每坪20萬出頭,上漲到27萬到28萬元,甚至開價來到30萬,成為仁武區房價最高的區域,未來還有建案和商場不斷推出,房市漲勢仍未歇。

 

一起來看看霞海重劃區的建案:興連城建設『行樂日和

 

行樂日和外觀圖

外觀圖

 

建案特色:

 

  1. 單純戶數:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數含店面僅67戶,相對來說單純。
     
  2. 明星學區:學區是文府國小、文府國中、福山國小等,其中福山國小是高雄明星學區之一,對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項,基地距學區車程約10分內可到,方便家長接送。
     
  3. 地理位置:建案位於霞海重劃區內的霞海路上,擁有重劃區的筆直道路和整齊街景。生活方面,車程5分左右可到榮總生活圈,交通方面,車程10分鐘左右可至三鐵共構的左營高鐵站和鼎金系統,快速串聯國道1號和國道10號,南來北往便利性高。霞海重劃區未來還會有其他建案推出,帶動房價上漲機會高。

 

行樂日和格局分析:

 

行樂日和標準層分析

標準層

  • 基地面積513.84坪,獨棟電梯大樓,地上15樓/地下2樓,2戶店面規畫設計住宅大樓,建案含店面總共69戶。戶數單純。
     
  • 單面臨路,大門面霞海路(14米寬),兩側都是空地,未來都有機會推出建案,須留意日後棟距表現。後面有榮總宿舍,面宿舍房型低樓層採光恐受影響,全棟中高樓層採光表現不錯。
     
  • 建案周圍環境單純,除步行5分可到全聯中心外,其餘需依賴榮總生活圈,屬於尚待開發地區,目前附近生活機能來說稍微不足。
     
  • 社區臨路有設計9米退縮空間,助於提升居住環境的舒適度和用路人的安全性。
     
  • 整棟規劃二房(26坪) 、三房(37坪),坪數和房型單純。僅有A2為26坪二房房型,單面採光外,其餘都是三房房型,擁有三面採光,採光通風佳,適合首購族和換屋族的建案。
     
  • 兩房沒有高雄厝,三房則是有高雄厝陽台且採用樓層錯位設計,提高社區整體設計感。全棟使用IH電子爐。
     
  • 全棟建物每層5戶併2梯,電梯戶數比和層樓戶數表現佳,梯間有開窗,採光通風佳,電梯都能直達地下室。
     
  • 車道由霞海路進入並設計在大樓旁邊,增加住戶居住品質,規劃5.5米雙車車道,社區規劃全平面車位,每戶配一機車位。平面車位共59個,車位比1:0.85,車位比尚可接受。
     
  • 單純公設:接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等,公設比36.9%,管理費:80/坪、車位:300/月、機車位:100/月、清潔費:250/月。公設比偏高,月管理費偏貴。
     
  • 建材使用廚具:德匠、林內抽油煙機、IH爐,衛浴:INNOCI,屬於中階以上規格。

 

行樂日和A5傢配圖

傢配圖

  • A5/三房房型,權狀37.75坪,格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
     
  • 開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好。採用IH電子爐。
     
  • 3房擁有三面採光且有雙陽台,增加使用空間。該房型為高雄厝。
     
  • 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸且採用通用化衛浴
     
  • 靠近工作陽台的客臥,因為採光來自工作陽台,稍微不足。

 

實價登錄分析:

 

行樂日和位於榮總生活圈
 

  1. 榮總生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在24.89萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該區域介於仁武重劃區和左營區,從數據來看,2021年該區新屋價大幅成長。

    行樂日和:預售屋。 平均成交價29.07萬/坪。 近一年成交價32.16萬/坪。

    興連城@99:屋齡1年。 平均成交價20.54萬/坪。 近一年成交價30.7萬/坪。

    大子雲:屋齡5年。 平均成交價17.87萬/坪。 近一年成交價33.88萬/坪。

    太子雲極:屋齡2年。 平均成交價26.41萬/坪。 近一年成交價31.36萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 八卦寮生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.94萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳,所以2021的成交量或房價都有明顯上漲的情況。

    耘川:屋齡3年。 平均成交價22.15萬/坪。 近一年成交價28.19萬/坪。

    多城市:屋齡1年。 平均成交價18.49萬/坪。 近一年成交價26.35萬/坪。

    花歷河:近一年成交價26.83萬/坪。 平均成交價18.14萬/坪。 近一年成交價26.83萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 遠見星誠:屋齡3年。 平均成交價18.48萬/坪。  近一年成交價27.73萬/坪。
     

    可麗都:屋齡1年。  平均成交價17.63萬/坪。  近一年成交價26.72萬/坪。
     

    大麗城:屋齡4年。  平均成交價15.42萬/坪。 近一年成交價29.51萬/坪。

    實價登錄
     

  4. 整個北高雄房價幾乎都快上漲1倍之多,當然仁武區也不例外,行樂日和還在預售階段,尚無預售實價登錄出爐,不過可以從附近的成屋大樓成交參考,近一年成交價已經來到23萬,行樂日和成交價預計會比這個數字更高。

 

行樂日和評價:

 

霞海重劃區還有不少土地等待開發,日前已經有第一家全聯進駐,相信未來會有更多廠商入駐,帶動榮總生活圈房價。行樂日和整體規劃自住或投資皆宜的產品,多數房型擁有三面採光且電梯戶數比和樓層戶數單純,提高整社區居住品質,不過相對高額的管理費會是讓人考慮的地方。小編覺得霞海重劃區那間全聯生意應該很好~