2022-01-14
看屋筆記

看屋筆記:高雄市大寮區捷安天下(個案+價格分析)

閱讀重點

大寮區在高雄東側,位於屏東市與鳳山區之間,由於鳳山區的高房價排擠,許多預算型買方也會選擇大寮區,該區房市特性屬於當地居民較多的地區,因為區內有大發工業區和發產業園區等不少就業機會,因此也有不少人口紅利進駐,區域內比較熱門的區域有前庄、中庄及後庄等生活圈,目前人口數也有11.2萬人,大寮區多數的土地使用強度並不高,在建蔽率和容積率不高的條件下,因此大多規劃5~7樓的電梯公寓或華廈。
 

一起來欣賞大寮區建案:明磊建設『捷安天下

 

捷安天下外觀圖

外觀圖

 

建案特色:

 

  1. 單純數戶:著市面上首購型產品戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約86戶,相對來說單純。
     
  2. 低公設比:建案公設比僅24.8%,相較於大樓,華廈通常基地較小,公設也相對較低,主要在於電梯、安全逃生梯和停車位,能避免拿錢買自己不會使用的公設、繳高額管理費的問題,降低額外花費。
     
  3. 地理位置:建案位於大寮區黃厝路,附近生活單純,步調清幽。車程10內分鐘可抵達學區翁園國小,中庄國中、大寮國中,家長接送便利。生活採買方面,10分鐘車程內可抵達翁園超市、鳳林路商圈等。交通方面,距離捷運大寮站約10分鐘車程內可到。

 

捷安天下格局分析:

 

捷安天下標準層分析

標準層

  • 基地面積770坪,共有A.B.D.E等4棟建物,A/B棟每層6戶,D棟每層5戶,E棟每層4戶,地上5樓,屬於華廈建案,無店面單純住宅,社區共86戶,戶數較為單純。
     
  • 社區雙面臨路,分別面黃厝路和琉球路,周圍道路不算寬裕,另一側同樣是5F華廈建案,棟距平均大約6米左右,該側的房型採光通風稍微不足,其他房型採光通風尚可接受。
     
  • 社區大門面黃厝路,住戶由B棟進出。一樓規劃車子可從黃厝路2處和琉球路1處進入。
     
  • A/B棟每層6戶併1梯,D棟每層5戶併1梯,E棟每層4戶併1梯,除E棟電梯戶數比和樓層戶數佳以外,其餘棟別電梯戶數比稍嫌不足。
     
  • 建案規畫二房(20~25坪) 、 三房(26~32坪),單純房型,建案客群包含首購型和換屋族。建案非高雄厝,全棟使用IH電子爐。
     
  • 車道可由黃厝路和琉球路進入,社區一樓規劃坡道平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共22個,機械車位共40個,車位比1:072,車位比稍微不足,留意附近停車不易。
     
  • 建案規格:廚房:櫻花整體、TOTO衛浴等,屬於中階產品。
     
  • 公共設施有交誼廳、警衛室、垃圾儲藏室、廚餘冷藏室、資源回收室等,公設比約:24.8%,略低市場行情。
     
  • 管理費:60/坪,平面汽車管理費:300/月,機械車位管理費:500/月,尚可接受範圍。
     
  • 學區為:翁園國小 大寮國中 中庄國中。

 

捷安天下D3傢配圖

傢配圖

 

  • 為D3/23.89坪/兩房房型,格局方正,客廳為間接採光通風,整體尚可接受。
     
  • 開放式廚房,兩房使用IH電子爐,靠近陽台,通風佳。
     
  • 雙衛浴規劃,但雙衛浴都沒有開窗,留意未來潮濕的情況,客用衛浴有使用玻璃磚設計,可讓自然光進入。
     
  • 兩房規劃一個景觀陽台,有另外規劃冷氣室外機位置,使用空間尚可接受。
     
  • 2間臥室都有開窗,沒有暗房的情況,擁有雙面採光。

 

實價登錄分析:

 

捷安天下位在下大寮生活圈:

 

  1. 下大寮生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在17.83萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在15萬左右,今年不管成交量或價都有明顯上漲。

    捷安天下:屋齡1年。 平均成交價18.29萬/坪。 近一年成交價26.41萬/坪。

    ​​​大橘新加坡:屋齡3年。 平均成交價16.2萬/坪。 近一年成交價25.18萬/坪。

    ​​​大橘新加坡2:屋齡1年。 平均成交價16.5萬/坪。 近一年成交價22.77萬/坪。

    實價
     
  2. 後庄生活圈個案:
    近一年大樓屋齡0~5年成交價約落在12.08萬/坪。

    價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易量也逐漸成長,平均成交量也來到135戶以上。
     

    四季逗:屋齡3年。 平均成交價19.39萬/坪。 近一年成交價24.08萬/坪。


    四維學苑:屋齡8年。 平均成交價15.54萬/坪。 近一年無交易資訊。

    四季逗 實價登陸
     

  3. 捷安天下預售成交價已經有實價登錄,近一年成交價在18.61萬左右,相對比附近兩個建案成交價約15萬~16萬還要高一點,不過考量到該建案基地為角地,採光和通風也會較有優勢。

 

捷安天下評價:

 

因為土地成本提高,以透天為主的大寮區也開始發展複合式大樓建案,目前又以華廈建物型態最多,因總價相對較低,年輕人也較好入手,成為因鳳山區房價高漲而人口外溢的受惠區域之一。捷安天下整體規劃不論自住或投資都可以的產品,高雄市是台灣目前建案平均公設比最高的城市,而捷安天下公設比僅24%左右,相對吸引人。小提醒的是附近未來會有上百戶進駐,不過在道路不寬裕之下,留意一下日後交通可能略顯擁擠。大寮對小編來說有點陌生耶~