看屋筆記：高雄市小港區艾美MOMA2(個案+價格分析)

小港是南部國門，艾美MOMA2就坐落在機場北側的桂林生活圈，基地位於小港區與鳳山區的邊界，是小港鳳山蠻受矚目的新興發展區域，接著，我們就一同來看看艾美MOMA2還有什麼特別的地方。

艾美MOMA2 建物外觀示意圖

建案特色：

1. 近小港機場、88快速道路及國道一號：

• 往西北車行約1.2KM連接88快速道路，車行約3.4KM連接國道一號。
• 車行10分鐘內抵達小港機場。

2. 生活機能完備：

• 學校：明義國小(距離550M，步行約7分鐘)、明義國中(距離700M，步行約9分鐘)。
• 休閒：金城公園(距離400公尺，步行5分鐘)、公27公園(距離300公尺，步行4分鐘)。
• 購物：SKM PARK(開車10分鐘內)、全家鳳山頂庄店(距離650M，步行約8分鐘)、7-11樺鑫門市(距離450M，步行約6分鐘)。
• 小港醫院：開車10分鐘內。

3. 建築規劃佳：

• 建物裙樓規劃，南側戶別棟距佳。
• 均質3房規劃。
• 標準層各戶皆1.5衛浴以上，且浴室全開窗，附有V&B、TOTO衛浴設備。
• 德國BWT倍世全棟淨軟水+櫻花活性碳淨水。
• 全室內SPC隔音地板，22分貝隔音，優於一般17分貝。
• 結構保固15年+防水保固3年+壁地磚保固3年，優於平均。

艾美MOMA2格局分析：

1. 本案基地約586坪，臨路西側8M計畫道路、南側安美街，建築地上15層/地下3層，規劃84住宅及4戶店面，搭配91個坡道平面車位，建築採裙樓設計，南邊戶別棟距佳，停車道出口設置於基地東側計畫道路，車道樓上住戶為A6戶，人車分流動線佳。

艾美MOMA2 1F平面圖

艾美MOMA2 標準層平面圖

2. 本案標準層採一層6戶，配置2部電梯，為3房產品，坪數約26-41坪，公設比約35%。

3. 先來看A3/A7，為2+1房產品，坪數約26-33坪。

A3/A7戶，格局相似，A3戶為3房1.5衛，A7戶則為3房2衛，坪數分別為26.11/32.94坪，A3面基地西側，A7面基地東側，皆為雙面採光。

• 2間房間都有開窗，但如果隔間第3間房間，會影響客廳採光及空間。
• A3戶為1.5間衛浴，浴室乾溼分離，有開窗。A7戶為具有乾濕分離的2間衛浴，都有開窗。
• 廚房獨立規劃，一字型廚具規劃，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，動線連通工作陽台。
• A3戶室外機空間獨立設置，不影響工作陽台面積。

4. 再來看A1/A2/A5/A6，為3房產品，坪數約36-41坪。

A5/A6戶為3房2衛，坪數分別為36.09/40.83坪，A5面基地北側，A6戶面基地東側，3面採光。

• 3間房間都有對外開窗(須注意客廳旁房間尚未隔間)。
• 2間衛浴都有對外開窗，也都有乾濕分離。
• 廚房為開放式空間，採一字型廚具，預留冰箱空間，可規劃冰箱、水槽、瓦斯爐標準動線，且連通後陽台動線佳。
• 室外機空間獨立規劃，不佔工作陽台空間。

A1/A2戶為3房2衛，格局相似，坪數為40.88/40.67坪，面安美街，低樓層圍裙樓規劃，棟距佳，3面採光。

• 3面房間都有對外開窗(須注意客廳旁房間尚未隔間)，且都能擺放雙人床，主臥衣櫃收納空間大。
• 2間衛浴都有對外開窗，也都有乾濕分離。
• 廚房開放式規劃，採一字型廚具，預留冰箱空間，且連通後陽台動線佳。
• 客廳格局方正，且景觀陽台設置於旁邊，採光通風佳。
• 室外機空間獨立設置，不佔陽台空間。
• 樑柱外移設計，傢俱好擺放。

實價登錄分析：

艾美MOMA2位於桂林生活圈：

• 桂林生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$27.29萬/坪
• 2020年不分屋齡大樓成交價平均13.21萬元/坪，2021年不分屋齡大樓成交價平均17.98萬元/坪。
• 成交量部分，2020年成交123戶，2021年成交381戶。
• 整體而言，呈現價量俱漲趨勢。

1. 桂林生活圈行情

• 艾美MOMA2：屋齡0年。平均成交價24.56萬/坪。近一年無交易資訊。
• 艾美MOMA-NO1：屋齡1年。平均成交價22.51萬/坪。近一年成交價26.19萬/坪。
• 常景錄：屋齡3年。平均成交價20.4萬/坪。近一年成交價27.29萬/坪。

桂林生活圈行情

2. 頂新特區行情：

• 鳳凰Young：屋齡7年。平均成交價16.95萬/坪。近一年成交價29.45萬/坪。
• 銳揚國美：屋齡4年。平均成交價18.05萬/坪。近一年成交價27.71萬/坪。
• 品尊微笑88/品尊WON：屋齡7年。平均成交價18.58萬/坪。近一年成交價23.89萬/坪。

頂新特區行情

3. 桂林生活圈及頂新特區位於北邊陸軍官校及南邊小港機場中間，區域內尚處早期開發階段，新推案較少，2區域房價接近，但以北邊頂新特區腹地較大且公園綠地較多，新住宅大樓行情約18-20萬/坪左右，預售屋推案行情則多在20萬/坪以上，艾美MOMA2在桂林生活圈東北側位置，較靠近頂新特區，且基地雙面臨路加上建築裙樓設計，棟距較大，另外建材設備包含淨水及隔音，開價約26-34萬元/坪，高於區域行情。

艾美MOMA2評價：

艾美MOMA2為位處小港機場北側的桂林生活圈，是南高雄開發較晚的區域，具有良好棟距、浴室全開窗、全棟淨軟水、加強隔音等特色，且附有TOTO與V&B衛浴設備，有想在小港區看房子的朋友，值得參考艾美MOMA2的規劃唷。