看屋筆記：高雄市新興區興富發大悅(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
大悅格局分析：
實價登錄分析：
大悅評價：

新興區屬傳統高雄精華的市中心區域，生活機能和商圈都已成熟，區內包括新堀江商圈、六合夜市、中央公園、漢神百貨等，就算目前高雄人口北移情況明顯，還是有許多在地高雄人習慣在該區域生活，房價對比近年來成為生活重心的左營區毫不遜色，根據最新實價登錄揭露資料，新興區出現單價來到4字頭的預售大樓案，創下新興區大樓住宅房價歷史最高紀錄。

一起來欣賞新興區建案：興富發建設『大悅』

建案特色：

多元公設：建案規劃接待大廳、交誼廳、會議室、視聽室、頂樓游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、烤肉區等多元公設，其中頂樓泳池的景觀，讓人心曠神怡。
明星學區：學區是信義國小、五福國中都是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，基地距學區車程約10分內可到，方便家長接送。
地理位置：基地位於七賢路上，靠近民族二路，屬於高雄市中心，附近生活機能成熟。車程5分內，可到六合商圈、建國商圈等。交通部分，車程約10分內可到高雄火車站，距離捷運06信義國小站，步行約10分鐘。休閒遊憩方面，車程約10分，可到文化中心、國立科學工藝博物館等。

大悅格局分析：

大悅標準層分析

標準層

基地面積403.53坪，獨棟規劃，地上29樓/地下7樓，每層12戶，無店面規畫設計的純住宅超高大樓，戶數總共321戶，戶數稍微過多。
社區雙面臨路，分別面七賢一路和民族二路88巷，建案大門面七賢一路，附近有便利商店和郵局等，生活機能還算便利，建案附近還有工地施工，未來預計也會推出新建案。
建案周圍大多透天或公寓，且臨路棟距表現尚可接受，整體採光表現不錯，面七賢路房型中高樓層採光通風良好，面民族二路88巷房型則正對另一個33F超高大樓。
建案樓層戶數12戶併2梯，電梯戶數比稍微不足，樓層戶數也稍微多，僅有一部電梯可以上頂樓和下地下室，等待電梯時間可能過較久。
整棟規劃2房-18.22/30.36坪、 3房-34.28坪，適合首購族或投資客群，建案為高雄厝，全棟使用IH電子爐，中繼水箱在14樓。
1-12樓挑高3米25、13-14樓挑高3米4、15樓以上挑高3米2。房型大多為單面採光，只有邊間A1/A7/A8/A13為雙面採光。
建案全數房型規畫僅有一衛浴，且都沒有開窗，留意潮濕的情況。
車道由七賢一路下地下室。社區規劃5米5雙向車道，配置坡道平面車位、機械車位，每戶配一機車位。平面車位共77個，機械車位39個，車位比1:0.36，車位比稍微不足，須留意市區停車不易。
建材使用：KARAT及Panasonic衛浴、櫻花廚具、三機一體洗衣機、RO濾水器、附贈Panasonic冷氣主機等，屬於中階規格。
學區為：信義國小、五福國中，皆為高雄明星學區之一，且接送方便。
公設比34.8%，管理費：80/坪，還在可以接受的範圍內。

實價登錄分析：

大悅位於信義國小生活圈

信義國小生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.38萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區成交量和成交價相對平穩。

大悅：屋齡7年。平均成交價25.54萬/坪。近一年成交價35.85萬/坪。

時尚帝寶：屋齡1年。平均成交價31.39萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。

國聯双捷棧/福華棧：預售屋。平均成交價35萬/坪。近一年成交價44.13萬/坪。
美麗島生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.68萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-19萬/坪，該區成交量起伏不大，但有略減的趨勢。成交價方面，由於該生活圈目前的預售屋數量不多，導致新屋價格高出舊屋不少。

美麗城安：屋齡2年。平均成交價28.99萬/坪。近一年成交價27.72萬/坪。

民生一號院：屋齡0年。平均成交價35.6萬/坪。近一年成交價36.99萬/坪。

捷韻都馨城馨：屋齡4年。平均成交價26.52萬/坪。近一年成交價31.54萬/坪。
大悅近平均成交價23.61萬，近一年成交價在25.59萬，看起來有受到整體高雄房價影響而上漲，而大悅當初就是打著低總價成家的口號，所以比起市區的其他建案來看，目前總價也是相對較低的建案。

大悅評價：

屬於高雄傳統市區的苓雅區和新興區，因為習慣了當地生活一直有一群在地高雄人擁護著，雖然關注度不如北高區域，但因為素地不多，因此房價也屢創新高來到4字頭。大悅整體規劃來看偏向首購型和投資型，低總價在房價高漲的高雄來看，相對容易入手，首購族也可以負擔的起房價，不過建議購買前可以在網路上多搜尋一些該建案的相關資料喔。小編真的很想在頂樓泳池給他游泳一次耶~