看屋筆記：桃園市龜山區君邑丘比特(個案+價格分析)

桃園龜山的A7重劃區以捷運沿線價格較低的重劃區為特色，吸引不少首購族前來購屋。除此之外，預計帶來7000多就業機會的「樂善科技園區」、「郵政物流園區」也成為A7發展的一大重點。君邑丘比特位於A7重劃區中的文青國小生活圈，此區域將規劃重劃區內唯一的雙語中小學，預計2023年辦理國小招生；2026年辦理國中招生，為區域內房價帶來不少利多。接著我們就一同來看看君邑丘比特還有甚麼特色吧!

君邑丘比特外觀示意圖

建案特色：

1.公立雙語學區第一排

君邑丘比特最大的優勢就是位於龜山區唯一的公立雙語學區—文青國小學區第一排，步行2分鐘就可以抵達，對於有生育規劃的購屋族來說是很大的誘因。

2.自然保護區享永久棟距

本案後方為自然保護區，可享有永久棟距，戶別D2/D3/B1/B2/A1/A2可直接享有綠意盎然的景觀，此特色也提升了整體建案的價值。

3.巴洛克式建築與精緻工法

君邑丘比特的建築外觀採巴洛克式設計，是比較歐式的風格，除了雕刻的石材遵循歐洲美學外，在建築工法上也相當細心，客廳採用高於雙北標準18公分、A7唯一建案使用22公分中空樓地板，以完善樓層間的隔音；設計防水閘門搭配防洪陰井，以防範大樓外部流進淹水；地下室使用A7建案中罕見的複壁牆，加強防水防潮的效果。

君邑丘比特格局分析：

1.君邑丘比特規劃4棟，地上15，地下4層，共有173戶住家、5戶店面。

2.標準層一層3~4戶，規劃2房(25~28坪) 、3房(38~40坪) 、4房(47坪) 、3+1房(46坪)。

3.車道由10米計畫道路銜接文吉路進出，車位為坡道平面設計，共有189個。

4.公設部分有接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、羽球室、圖書室。公設比為32.46~33.79%。

君邑丘比特標準層平面圖

1.綠色區域為2房(25~28坪)的規劃，戶別為A2/B1/B2/C1/C2。整體空間格局方正，採無走道設計，空間坪效使用高。房間皆有開窗，無暗房、暗廳的疑慮。其中又分為兩種空間規劃，以下將分別說明:

• A2/B2/C2為單面採光搭配一陽台
  • 客廳電視牆的安定牆面較窄，選配家具與裝潢需稍加留意。
  • 餐廳為獨立式規劃，以小坪數來說相對少見。
  • 次臥可擺放雙人床，尺度寬敞。
  • 衛浴為三件式規劃，搭配乾濕分離的淋浴間，並有對外(陽台)開窗通風。
  • 廚房為一字型、半開放式規劃，使用雙口瓦斯爐，與陽台相連所以油煙可以直接排出屋內，避免異味產出。
  • 其中B2、A2的戶別無任何室內柱，可發揮空間最大的利用。
• B1/C1為雙面採光搭配一陽台
  • 客廳寬闊，與前者戶別相比少了安定牆面的疑慮。
  • 兩房間大小相近，均可擺放雙人床，尺度寬敞。
  • 衛浴為三件式規劃，搭配乾濕分離的淋浴間，C1戶有對外窗，通風不潮溼。
  • 廚房為一字型、獨立式，並留有空間做電器櫃的收納，與陽台相連接。

2.藍色區域為3房(38~40坪)的規劃，戶別為A1/A3/B3/C3/D1/D2。空間格局十分方正，有2~3面採光，房間皆有開窗通風，無暗房暗廳的問題。其中亦分成兩種格局，分別介紹如下:

• A1/A3/B3/C3
  • 客廳空間寬敞，C3戶須留意電視牆安定面的部份較窄，裝潢時可稍加留意。
  • 餐廳為獨立式規劃，空間可放置六人坐的長桌。
  • 房間皆可擺放雙人床，尺度寬闊。
  • 雙衛浴皆為三件式規劃，其中主衛浴搭配使用浴缸；客衛浴搭配使用淋浴間。且皆有對外開窗通風，較不會潮濕。
  • C3戶廚房為一字型、獨立式；A1/A3/B3戶則為開放式規劃，均搭配使用雙口瓦斯爐，並留有空間做電器櫃的收納，與陽台相連接。
• D1/D2
  • 客廳空間寬敞，其中D2戶景觀可望向保護區，具有景觀優勢。
  • 餐廳為獨立式規劃，尺度寬闊。
  • 房間皆可擺放雙人床，床尾皆留有走動空間。
  • 雙衛浴皆為三件式規劃，其中主衛浴搭配使用浴缸，有對外開窗；客衛浴搭配使用淋浴間，須留意客衛浴的位置位於廚房旁邊。
  • 廚房為一字型、獨立式規劃，搭配雙口瓦斯爐，有收納電器櫃的空間，與陽台相連。

3.粉色區域為3+1房(46坪)的規劃，戶別為D5。空間格局方正，採無走道設計，坪效提升好利用。

• 雙面採光搭配雙陽台，房間皆有開窗，採光條件充足，無暗房、暗廳的疑慮。
• 玄關為獨立式規劃，鞋櫃收納較方便。
• 客廳空間寬敞，另外還有彈性的「+1」空間可規劃為書房使用。
• 房間內皆可擺放雙人床，尺度寬闊。主臥有室內柱，裝潢時需稍加留意。
• 雙衛浴皆為三件式規劃，其中主衛浴搭配使用浴缸，有對外開窗；客衛浴搭配使用淋浴間。
• 廚房為一字型、獨立式規劃，有部分空間做電器櫃收納，廚房與陽台相連，可提升排出油煙的效果。

4.紫色區域為4房(47)的規劃，戶別為D3。格局相當方正，為雙面採光搭配雙陽台，採光條件優良，且房間皆有開窗通風，整體空間為無走道式的規劃，坪效一樣有所提升。

• 玄關為獨立式，可坐鞋櫃的收納。
• 客廳空間寬敞，餐廳亦為獨立式規劃。
• 整體格局與D5戶別相似，差別在於主衛浴的位置規劃在外側，做了外推的設計，使室內多了完整的4房空間，更加方正好運用。

實價登錄分析：

君邑丘比特位於文青國小生活圈，區內由於較晚開發，所以生活機能基本上仰賴體育大學生活圈周邊的機能，目前桃園市政府也在兩地規劃道路，以改善兩地的交通便利性。基與兩區域的互補性，故選擇體育大學生活圈作為比較的區域。

1.文青國小生活圈

此區域未來將以雙語學區為發展主軸，滿足龜山區居民學區的需求，但區域內生活機能尚未健全，待文青國小落成後，仍有成長空間。由於具有學區的優良條件，本區域的價格是A7重劃區當中最高的，成交量也逐年遞增，是建商推案熱區。從2017年尚未有任何建案，到2021年大樓平均成交單價已經竄升至28.76 萬/坪，市場對於此地區後勢看好。

文青國小生活圈周邊個案

君邑丘比特 屋齡4年。平均成交價27.76萬/坪。近一年無交易資訊。

遠雄新未來NO3 屋齡2年。平均成交價30.02萬/坪。近一年成交價44.09萬/坪。

富宇哈佛苑 屋齡2年。平均成交價34.29萬/坪。近一年成交價48.77萬/坪。

鴻廣新A7 屋齡4年。平均成交價26.98萬/坪。近一年成交價41.49萬/坪。

合謙學 屋齡4年。平均成交價31.67萬/坪。近一年無交易資訊。

2.體育大學生活圈

此區域是與捷運A7站最近的生活圈，同時也是合宜住宅聚落所在處，由於開發較早，所以生活機能相對健全，為A7重劃區當中最便利的生活圈。因此以價格也是A7重劃區內最高的，近五年大樓平均成交單價為28.89萬/坪，比周遭其它生活圈高出一些。

體育大學生活圈周邊個案

和煦隆陞 屋齡5年。平均成交價29.48萬/坪。近一年無交易資訊。

櫻花澍 屋齡4年。平均成交價27.3萬/坪。近一年成交價52.52萬/坪。

富宇天匯 屋齡3年。平均成交價34.37萬/坪。近一年成交價49.27萬/坪。

竹城宇治 屋齡7年。平均成交價26.19萬/坪。近一年成交價42.59萬/坪。

3.就區域條件來說，體育大學生活圈具有捷運站的優勢，發展機能相較其他生活圈較成熟；文青國小生活圈則擁有重劃區中唯一的公立雙語小學，對於有小孩規劃的家庭相當具吸引力。皆具備居住的優良條件，因此兩生活圈價格不相上下。以君邑丘比特近一年成交價來說，是符合該生活圈行情的。

君邑丘比特評價：

君邑丘比特具有優良的學區條件，公立雙語小學在桃園市中僅有四所，除了文青國小外，其他三所都位於青埔重劃區，因此君邑丘比特區位的獨特性是相對稀少的。此外，天然永久棟距與精緻建築工法皆為本案的加分項，雖然目前周遭機能尚在發展中，距離捷運站也需步行約15分鐘路程，但未來待文青國小落成後，仍具發展的前景。若對於龜山A7重劃區學區宅有興趣的朋友，不妨來看看君邑丘比特的規劃喔!